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有關二套房貸收緊的傳聞在各方的確認,、否認下變得撲朔迷離,，“信貸緊縮”是否會伴著秋天來臨,？7月以來，信貸總量下降,，住宅成交量下降，這股向下的力量將帶來深幅調整還是將指向平穩(wěn)的回歸,？經濟觀察報聯(lián)合新浪房產舉辦2009藍籌地產評選系列論壇,，就二套房貸收緊、地產企業(yè)IPO重啟等話題同華遠集團總裁任志強,、虎杰投資首席分析師張寅,、成全顧問總裁全忠進行深入探討，以期通過來自企業(yè),、市場的觀點和數(shù)據(jù)梳理出目前房地產市場的脈絡,。
二套房貸收縮與否成謎 11月或將成為樓市轉折點
經濟觀察報：各地方收緊二套房貸，取消七折利率的消息不絕于耳,，二套房的成交量如何,？
任志強(華遠集團總裁)：有人說上海把七折利率變成八五折，我們沒有看到任何縮緊二套房貸的說法,，沒有一個銀行承認,，8月25日召開的北京銀行董事會也沒有承認。銀監(jiān)會提出嚴格按照二套房貸規(guī)定執(zhí)行是在6月份,，如果各個銀行嚴格按照二套房貸辦法執(zhí)行,，應該在7月份出現(xiàn)二套房貸的緊縮。但實際數(shù)字顯示,，二套房貸是增加的,，而且增加的幅度很大。個人銷售信貸增加了接近80%,，這個增長不能說明二套房貸已經實現(xiàn)了緊縮,。
從7月份到現(xiàn)在,，國務院、財政部,、銀監(jiān)會,、發(fā)改委等部門多次發(fā)出銀行利率不變的信息。如果銀行或者央行發(fā)生了逆向變化,，我想挽救經濟危機的努力就會失敗了,，下一步可能是多個“W”型再次起伏的情況。
二手房交易現(xiàn)在在許多地方已經遠遠超過了一手房,，北京每個月二手房交易量已經超過了兩萬套,。這個勢頭并沒有因為二套房貸或者其他原因出現(xiàn)大幅度下降，起碼我們在7月份以前還沒有看到,。從現(xiàn)在來看,，二手房市場交易量還是很活躍，包括上海和北京,。如果這個政策發(fā)生了逆轉,，可能二手房對一手房的推動作用就沒有了，置換能力或者改善性需求可能都沒有了,。如果二手房沒有轉化為購買新房的現(xiàn)金,，許多投資人可能沒有資金去投入一手房。
全忠(成全顧問總裁)：目前二套房銷售量在下降,，但價格在上漲,，基本上恢復到了2008年的價格水平。同時,，一些大型項目的中小戶型銷售仍然比較好,，超過130平方米的戶型銷售速度開始下降。在7月份之前改善性,、投資性需求受到了激發(fā)�,，F(xiàn)在各個樓盤的銷售不像7月份那么順暢。
經濟觀察報：下半年,，信貸,、利率政策是否會有大的調整？對市場和企業(yè)會有怎樣的影響,？
張寅 (虎杰投資首席分析師)：首先看信貸政策,。在7、8月份,，房貸并沒有下來,。銀行方面更愿意放貸，“鐵公機”壞賬幾率顯然比這個高,。也許二套房政策會持續(xù)一段時間,，但一手房首付比例不會變太多,。
第二，一般來說,，低利率會保持至少一年半的時間，現(xiàn)在低利率在這一輪才這么短,，我看不出在三個月之內升高的可能,。
第三，現(xiàn)在的信貸總量在7月份確實在下降,，最好的預期是到明年上半年有一個穩(wěn)定的貨幣供應量,，不要大起大落。
信貸還有一個手段——提高存款準備金,，就目前來看,，這種情況也不太大。簡單來說,，下半年所謂流動性肯定要比上半年弱,。
在這樣的利率環(huán)境下，很可能10月份,、11月份的買房高潮不會像以往那么火爆,。因為我們以往的淡季反而出現(xiàn)了暴漲，等于我們透支了,。11月份是一個敏感的月份,，如果二套房政策持續(xù)下去，二套房的銷售有可能繼續(xù)下降,。
上市公司還有所謂的報表壓力,。如果明年年初或今年年底，有個別開發(fā)商特別是上市開發(fā)商做出價格優(yōu)惠,，我絕不意外,。
所以我認為，11月份是一個房價,、促銷可能出現(xiàn)變化的一個月份,，一個轉折點。
任志強：我不認為我們在短期內會調整利率,，銀行現(xiàn)在的準備金率已經遠遠大于我們國家銀行公布的準備金率,。利率的變化會涉及到匯率的變化，匯率的變化又會影響進出口,、境外旅游,、礦石和大宗商品的價格。從全球情況來看,，如果美國沒有從低潮中走出來去提高利率,，任何一個國家提高利率的可能性都不大,。尤其是我們對世界的影響力遠不如美元的影響力。
因此在今年年底之前,，如果中央保持貨幣政策不變,，我認為下半年市場還會比較好。
從企業(yè)資金運行能力來看,，2008年底的降價屬于保命的價格狀態(tài),，它也不是一個合理狀態(tài)，現(xiàn)在可能相對好一點,。
交易量漲幅會略有下降,。我不期待我們像4、5,、6,、7月這樣持續(xù)30%—40%的增長速度，如果保持這樣的增長速度,，到年底不但是房子崩盤了,，庫存崩盤了，價格也得崩盤,。所以它適度回調以后,，保持在穩(wěn)定的狀態(tài)下已經很好了。
地產公司IPO牌照：只要能上,，無論貴賤,！
經濟觀察報：很多房地產企業(yè)，在上半年銷售較好的情況下踏上了重啟IPO之路,，他們的前景如何,？
張寅：市場現(xiàn)在處在一個比較關鍵的時期。8月中旬以來,，香港市場雖然保持著外資比較旺盛的情況,，但跟一個月前已經有明顯的變化了。因為半個月來A股市場波動非常大,，影響到了港股市場,。
我初步感覺到，香港市場今年最好的時段已經過去了,。同樣條件下,，融資量可能不如6、7月份,，但目前依然是比較好的上市窗口,。
任志強：一個企業(yè)能不能獲得成長跟融資有密切關系。如果一個企業(yè)靠自己的積累去擴大,，幾乎是零增長,。比如今年我賺了200個億可以買10畝地,，明年我又賺了200個億，發(fā)現(xiàn)只能買8畝地,，因為土地漲價了,。所以你幾乎沒有辦法擴大你的資產，只有額外增加很多資金說規(guī)模在不斷擴大,，幾乎所有企業(yè)都希望上市,。
去年有兩個問題，一個是資本市場不承認,，一個是中國在2007年下半年、2008年上半年在壓縮基本投資,，控制房地產投資規(guī)模,，不允許投資、上市,。
至于時機,，我認為只要市場接受，什么時候都得上,。雖然現(xiàn)在拿不到很多的錢,，評估值可能低一點，但一定要跨越這個門檻,。只要跨越了這個門檻,，就有機會再去融資。
大家為什么不選擇A股而選擇H股,？因為A股是一定要經過證監(jiān)會審批的,，要報一大批的材料。但是H股不用,，可能一個小時就搞定了,。你發(fā)得出去就可以，因為香港已經市場化了,。大多數(shù)人哪怕低價,，也愿意先跨入香港這個門檻。同時,，在H股上市后還可以回歸A股,，而回歸A股的審批就遠遠低于發(fā)行時的審批。
今年大家重啟IPO,，是因為政府過去停止了,。說香港重啟IPO，不是這么回事,，只是那個時間沒人買你的股票,，你發(fā)不出去,。香港有規(guī)定，如果發(fā)給你兩個月之后,，你發(fā)不出去,，就作廢了。
全忠：現(xiàn)在不僅是開發(fā)商在上市,，服務商也在上市,。最近我知道的上海就有兩三家代理商準備在創(chuàng)業(yè)板和中小企業(yè)板上。
開發(fā)商上市可以讓企業(yè)變得更加透明,。從這個意義上講,，假如股市是無限大的，我覺得中國一些優(yōu)秀的,、有理想的企業(yè)都上市,，可能市場會更健康。未來房地產游戲的主要參與者就兩個,，一是國企,，一是上市公司。
經濟觀察報：在目前的市場上,，尤其對國內企業(yè)來說,，上市對公司哪方面的實力要求最高？
任志強：還是要有企業(yè)盈利能力的鑒定,。為什么要有三年的業(yè)績,？這三年業(yè)績是看企業(yè)的營運、決策和管理能力,，土地儲備只是一部分,。持有偏遠地區(qū)不太值錢的地，不一定估值很高,。土地儲備是看可持續(xù)經營的能力,，除了過去的業(yè)績，還有最少三年或者四年的土地儲備,，不是因為有這個土地儲備可以升值,，而是考慮明年、后年有活干,。
張寅：可能某一年有一些市場性的概念,。比如在北京市場，排名在20名以后,，估值可能相對差一點,，有的時候可能上不去，在市場上排名前三名非常重要。土地主要是看可持續(xù)性,，因為香港這些上市公司都有土地儲備,，他們都經歷過幾輪大浪淘沙，知道哪些企業(yè)是可持續(xù)性的,。但是我覺得比較重要的還是排名,。
經濟觀察報：有論稱，房地產市場未來將是國資房地產企業(yè)的天下,，這個趨勢是否正在形成,？
任志強：1991年之前規(guī)定只有國企才可以做房地產，是我們有了土地出讓制度之后,，土地可以流動,，才允許非公企業(yè)進入房地產市場。1989年整頓了一次中小企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè),，目的就是要發(fā)展國有企業(yè),。但是1993年之后，我們看到大量死掉的是國企,，而更多的民營企業(yè)如雨后春筍般在增加,。1998年以后又有一大批民營企業(yè)進入到房地產市場,。
從現(xiàn)在的總量來看,，國有企業(yè)只占百分之幾，因為國有企業(yè)雖然盤很大,，但是中國太大了,，他們很少進入三線、四線城市,。如果把這些總量加起來,，國有企業(yè)占的總量是非常低的。所以國資在這個比例中,，我們不認為它最終會占到一個絕對比例,，它可能是幾個行業(yè)的老大或者城市中的老大，在一個點上或者一個城市的規(guī)模上可能會排到前十,，但是再往上排可能排不上,。
中央政策雖然在短期內會為了應付危機更多地支持國有企業(yè)或者壟斷性行業(yè)，但是從長期來看,，國有企業(yè)遲早會被淘汰,，它只不過是一個階段性產物。再過一段時間,，民營企業(yè)都在國外上市了,，國有企業(yè)就垮掉了。水電出現(xiàn)問題，國家可能會救,，對房地產,，不會拿國家的投資去救。二三十年以后,，國有企業(yè)的退出很必然,。
經濟觀察報：下半年房地產市場情況會是怎樣的情況？
全忠：下半年,，市場不會像2008年那樣大幅度下降,。但跟今年上半年相比，可能價和量會是一個比較平緩的走勢,。我也覺得金九銀十是一個比較重要的階段,，對很多開發(fā)商、消費者來說,，那個時候也是最終產生比較明顯結論的一個階段,。
張寅：我希望政府在房地產政策上可預期，變化不要太大,，包括二手房貸不要太劇烈,，這樣使業(yè)界特別迷茫。最后就變成所有人要么投機,，要么不做,，沒有理性空間的選擇了。
任志強：溫總理說得很清楚,，信心比黃金還重要,，但是建立信心是要靠政府的宏觀政策，如果政府宏觀政策多變,，所有人都不會有信心,。政策清晰，我們才能有一個長遠的預期,，因為房地產是一個長期投資的過程,，做這樣一個決定，一定不會看今天或者明天,，一定要看長遠,。政策的多變，必然會導致市場的混亂,。
(來源：經濟觀察報 本報記者 張雅楠 整理)
