不管是用于投資還是自住，在海外置業(yè)必須注意一些問題。專家表示,，在海外置業(yè),，最主要的問題在于了解所關注地區(qū)的經濟發(fā)展情況，以及當?shù)馗鞣N各樣的政策,，包括稅費,、貸款、移民等等,，同時還要對東西方文化差異的理解,，當然，如何選擇具有升值潛力的物業(yè),，以及如何管理自己的物業(yè)等,，都是購房者需要仔細考慮，并詳細了解的內容,。
了解當?shù)亟洕l(fā)展狀況
“在海外置業(yè),，最主要的還是要了解當?shù)氐姆康禺a市場，并且要了解當?shù)氐慕洕l(fā)展狀況,，這樣才算是比較理性的投資方式,。”在談到在海外置業(yè)首先要關注的是什么內容,，新西蘭FCC生活建筑顧問有限公司執(zhí)行董事周啟元如此表示,。
周啟元具有豐富的海外投資經驗，其20年房產開發(fā)經驗不僅涉足海內外,，而且在36年房產生涯中從最基礎的工種做起,，后來又分別在海內外生活、投資,、開發(fā)房產,，對于海外的房地產市場，他有著獨特而深刻的理解,。
周啟元告訴記者,，在投資海外房地產市場的時候,，一定要對即將選擇投資地區(qū)的經濟發(fā)展狀況作一次全面的了解，而不是憑感覺,。他表示,，現(xiàn)在信息傳播非常快,，購房者想要了解這些并不困難,，只有了解清楚了，才能做到心中有數(shù),�,！叭绻皇锹犘乓恍┐砉镜囊幻嬷~，難免有失偏頗,，這是海外置業(yè)的大忌,。”他如是說,。
他還強調,，了解當?shù)氐氖袌霈F(xiàn)在是處于怎樣的周期。按照內地的投資模式,，選擇好的地段便能獲得不錯的回報,，但是海外的房地產市場發(fā)展具有自己的周期，如果進入下跌周期,，即使是投資頂級地段,，也難保投資成功，因此選擇房產的周期,，選擇在哪一個時間點進入這個市場,，是很關鍵的問題。
各地政策應該清晰
業(yè)內人士介紹,，海外置業(yè)者中最主要的目的是考慮將來移民或者子女就學,，因此對當?shù)氐恼撸绕涫且泼裾邞撚兴私�,。當然,，針對各個國家針對海外人士購房的政策也應該有所把握。
據美亞置業(yè)集團海外投資張玉玲經理介紹,，各個國家和地區(qū)的法規(guī)政策各不相同，因此針對不同的國家和地區(qū),，置業(yè)者需要跟精通當?shù)胤傻娜耸窟M行探討,。就目前的情況來看，新西蘭開放程度最高,，允許海外購房者來本國置業(yè),；澳大利亞的開放程度也很高，但有所限制，如法律規(guī)定,，境外人士只能購買新房,，不能涉足二手房；獲利之后也只能賣給本土人士,；同時一個新開發(fā)的樓盤,，只允許其中的50%銷售給境外人士。目前受關注比較多的還有美國,、加拿大等國家,，相對來說購房環(huán)境比較寬松，尤其是美國,，由于已經經歷了三次減息,，可能會需要適當引進海外購房者來刺激本國的樓市。
而對于各國的移民政策,，張玉玲表示也不盡相同,，相對來說，目前內地人士比較關注的如美國,、加拿大,、澳大利亞等國家和地區(qū)，美國比較嚴格一些,，新西蘭雖然居住環(huán)境非常不錯,，適合人居住，但是由于移民政策近期收緊,，操作難度也較大,。
張玉玲提醒說，不能把購房當作投資移民的條件,。她說：“幾乎沒有哪個國家會把購房當作移民的一個條件,，充其量只是增加一點印象分而已�,！睋私�,，目前比較熱門的移民地區(qū)，如加拿大的投資移民辦理要求是3年以上經商管理經驗,，個人資產達80萬加幣,，投資至少40萬加元于由加拿大聯(lián)邦政府監(jiān)管之基金，投資期限為5年,；澳大利亞的要求是在澳洲成立公司,，進行商貿運作或者購買75萬澳元4年期政府債券；新西蘭要求用100萬新西蘭幣進行投資,，方式多種多樣,，可以存入銀行,，也可以投資房地產、股市等,，但新西蘭明確規(guī)定,，不能用來購買用于自住的房產。顯然,，這些國家在辦理簽證時并不把在當?shù)刭徺I房產作為移民條件,。
用好銀行貸款
“全世界可能只有中國人喜歡一次性付款，在海外買房,，向銀行申請貸款是一種非常普遍的做法,。” 張玉玲如是說,。因此海外的銀行針對這部分需求,，設計出很多產品，供消費者選擇,。
張玉玲介紹,，在內地，只要與開發(fā)商簽訂了買賣合同,，購房者從此開始就要供房了,，雖然與交房時間還有一段距離。但在海外則有所不同,，如果買的是期房,，首期房款是存在購房者的律師信托銀行戶口里，收取活期利率,，從那一刻開始不用供樓,，如果是明年蓋好，那就明年辦按揭,，什么時候交樓什么時候供樓,，當然期間會按照工程的進度逐步支付一些費用，如土地費,、建筑成本等,。
專家表示，辦理按揭貸款時需要借助專業(yè)機構的力量,，對于一般的購房者來說,，由于自己不太了解各國家和地區(qū)的貸款政策，操作起來具有一定的難度,。目前在海外買房首期付款在20%～30%之間,，對于內地的投資客戶來說還是比較輕松的。
很多人會考慮,，海外銀行如何審查購房者的資格呢,？專家表示這與內地有所區(qū)別，對于按揭貸款申請客戶的資格申請,，銀行還是比較寬松的,。澳大利亞澳中房地產開發(fā)有限公司上海代表處常務總監(jiān)楊文在接受采訪時表示，海外的銀行根本是不會擔心房價問題的,，他們認可第三方評估機構出具的報告,，房子不會輕易消失，因此銀行在一般情況下,，不會卡得很嚴,。但是也有例外，張玉玲告訴記者,，在中國香港地區(qū)貸款,，則需要購房者提供收入證明、資產證明或者股票等一系列證明,，否則是無法申請到按揭貸款的,。
記者了解到，目前有些機構可以辦理兩種貸款方式,，一種是在異地貸款,，另外一種就是在所買的地區(qū)貸款，因為這涉及到匯率的問題,，因此更具投資魅力,，因為在不同國家和地區(qū)不同時期的貸款利率也是不同的，購房者可以靈活選擇,，賺錢利差,。
如何管理海外房產
有置業(yè)者提出，買房容易養(yǎng)房難,。的確如此,，對于投資海外的置業(yè)者來說，遠隔重洋,，他們根本沒有時間和精力去管理自己的房產,，因此如何很好地養(yǎng)房倒成了一個比較現(xiàn)實的問題。而記者也在采訪中了解到,，目前內地有一些推銷海外房產的代理機構,，只僅僅負責銷售，而與置業(yè)者簽訂購房合同,，并辦理完交房手續(xù)之后,，其余的事情便全部有投資者自行解決，這在無形中給置業(yè)者帶來了管理上的不便,。
對此,，楊文建議置業(yè)者可盡量選擇有多個合作伙伴的代理機構,。據了解，有些公司提供的服務的確很多,，如收樓,、辦理按揭、再售,、出租以及出租過程中的客戶管理,、維修等等，有些公司甚至包括辦理旅游,、移民簽證等業(yè)務,，這無疑會大大方便置業(yè)者。
此外需要注意的,，在持有海外房產過程中,，還會涉及到稅費問題。業(yè)內人士表示,，各個國家和地區(qū)有不同的規(guī)定,，這需要置業(yè)者仔細了解清楚，如在澳洲,，每年需要支付的費用主要有房屋保險費和物業(yè)管理費,，如果一套土地面積為600平方米左右、建筑面積300平方米的別墅,，這兩種費用分別為250澳元和600澳元,。此外，委托中介公司代理租賃等業(yè)務,，需要付出租金5%作為服務費,。
海外房地產市場一般會維持比較穩(wěn)定的上漲態(tài)勢，但這并非就意味著所有房產都具有投資價值,。周啟元表示,，所投資的物業(yè)應該具有自己獨特的個性，這樣才具有更高的投資價值,。在周啟元看來,，地段以及更多的附加價值如景觀等，會使物業(yè)升值更有保障,。(甄愛軍)
