不管是用于投資還是自住,，在海外置業(yè)必須注意一些問題,。專家表示，在海外置業(yè),，最主要的問題在于了解所關(guān)注地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況,，以及當(dāng)?shù)馗鞣N各樣的政策,，包括稅費(fèi),、貸款,、移民等等，同時(shí)還要對(duì)東西方文化差異的理解,，當(dāng)然,，如何選擇具有升值潛力的物業(yè)，以及如何管理自己的物業(yè)等,，都是購房者需要仔細(xì)考慮，并詳細(xì)了解的內(nèi)容,。
了解當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r
“在海外置業(yè),，最主要的還是要了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場，并且要了解當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,，這樣才算是比較理性的投資方式,。”在談到在海外置業(yè)首先要關(guān)注的是什么內(nèi)容,，新西蘭FCC生活建筑顧問有限公司執(zhí)行董事周啟元如此表示,。
周啟元具有豐富的海外投資經(jīng)驗(yàn)，其20年房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不僅涉足海內(nèi)外,，而且在36年房產(chǎn)生涯中從最基礎(chǔ)的工種做起,，后來又分別在海內(nèi)外生活、投資,、開發(fā)房產(chǎn),，對(duì)于海外的房地產(chǎn)市場，他有著獨(dú)特而深刻的理解,。
周啟元告訴記者,，在投資海外房地產(chǎn)市場的時(shí)候，一定要對(duì)即將選擇投資地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r作一次全面的了解，而不是憑感覺,。他表示,，現(xiàn)在信息傳播非常快,，購房者想要了解這些并不困難,，只有了解清楚了，才能做到心中有數(shù),�,！叭绻皇锹犘乓恍┐砉镜囊幻嬷~，難免有失偏頗,，這是海外置業(yè)的大忌,。”他如是說,。
他還強(qiáng)調(diào),，了解當(dāng)?shù)氐氖袌霈F(xiàn)在是處于怎樣的周期。按照內(nèi)地的投資模式,，選擇好的地段便能獲得不錯(cuò)的回報(bào),，但是海外的房地產(chǎn)市場發(fā)展具有自己的周期，如果進(jìn)入下跌周期,，即使是投資頂級(jí)地段,，也難保投資成功，因此選擇房產(chǎn)的周期,，選擇在哪一個(gè)時(shí)間點(diǎn)進(jìn)入這個(gè)市場,，是很關(guān)鍵的問題。
各地政策應(yīng)該清晰
業(yè)內(nèi)人士介紹,，海外置業(yè)者中最主要的目的是考慮將來移民或者子女就學(xué),，因此對(duì)當(dāng)?shù)氐恼撸绕涫且泼裾邞?yīng)該有所了解,。當(dāng)然,，針對(duì)各個(gè)國家針對(duì)海外人士購房的政策也應(yīng)該有所把握。
據(jù)美亞置業(yè)集團(tuán)海外投資張玉玲經(jīng)理介紹,，各個(gè)國家和地區(qū)的法規(guī)政策各不相同,，因此針對(duì)不同的國家和地區(qū)，置業(yè)者需要跟精通當(dāng)?shù)胤傻娜耸窟M(jìn)行探討,。就目前的情況來看,，新西蘭開放程度最高，允許海外購房者來本國置業(yè),；澳大利亞的開放程度也很高,，但有所限制,，如法律規(guī)定，境外人士只能購買新房,，不能涉足二手房,；獲利之后也只能賣給本土人士；同時(shí)一個(gè)新開發(fā)的樓盤,，只允許其中的50%銷售給境外人士,。目前受關(guān)注比較多的還有美國、加拿大等國家,，相對(duì)來說購房環(huán)境比較寬松,，尤其是美國，由于已經(jīng)經(jīng)歷了三次減息,，可能會(huì)需要適當(dāng)引進(jìn)海外購房者來刺激本國的樓市,。
而對(duì)于各國的移民政策，張玉玲表示也不盡相同,，相對(duì)來說,，目前內(nèi)地人士比較關(guān)注的如美國、加拿大,、澳大利亞等國家和地區(qū),，美國比較嚴(yán)格一些，新西蘭雖然居住環(huán)境非常不錯(cuò),，適合人居住,，但是由于移民政策近期收緊，操作難度也較大,。
張玉玲提醒說,，不能把購房當(dāng)作投資移民的條件。她說：“幾乎沒有哪個(gè)國家會(huì)把購房當(dāng)作移民的一個(gè)條件,，充其量只是增加一點(diǎn)印象分而已�,！睋�(jù)了解,，目前比較熱門的移民地區(qū)，如加拿大的投資移民辦理要求是3年以上經(jīng)商管理經(jīng)驗(yàn),，個(gè)人資產(chǎn)達(dá)80萬加幣,，投資至少40萬加元于由加拿大聯(lián)邦政府監(jiān)管之基金，投資期限為5年,；澳大利亞的要求是在澳洲成立公司,，進(jìn)行商貿(mào)運(yùn)作或者購買75萬澳元4年期政府債券；新西蘭要求用100萬新西蘭幣進(jìn)行投資,，方式多種多樣,，可以存入銀行，也可以投資房地產(chǎn)、股市等,，但新西蘭明確規(guī)定,，不能用來購買用于自住的房產(chǎn)。顯然,，這些國家在辦理簽證時(shí)并不把在當(dāng)?shù)刭徺I房產(chǎn)作為移民條件,。
用好銀行貸款
“全世界可能只有中國人喜歡一次性付款，在海外買房,，向銀行申請(qǐng)貸款是一種非常普遍的做法,。” 張玉玲如是說,。因此海外的銀行針對(duì)這部分需求,，設(shè)計(jì)出很多產(chǎn)品，供消費(fèi)者選擇,。
張玉玲介紹,，在內(nèi)地，只要與開發(fā)商簽訂了買賣合同,，購房者從此開始就要供房了,，雖然與交房時(shí)間還有一段距離。但在海外則有所不同,，如果買的是期房,，首期房款是存在購房者的律師信托銀行戶口里，收取活期利率,，從那一刻開始不用供樓,，如果是明年蓋好，那就明年辦按揭,，什么時(shí)候交樓什么時(shí)候供樓,，當(dāng)然期間會(huì)按照工程的進(jìn)度逐步支付一些費(fèi)用，如土地費(fèi),、建筑成本等,。
專家表示，辦理按揭貸款時(shí)需要借助專業(yè)機(jī)構(gòu)的力量,，對(duì)于一般的購房者來說,，由于自己不太了解各國家和地區(qū)的貸款政策，操作起來具有一定的難度,。目前在海外買房首期付款在20%～30%之間,，對(duì)于內(nèi)地的投資客戶來說還是比較輕松的。
很多人會(huì)考慮,，海外銀行如何審查購房者的資格呢,？專家表示這與內(nèi)地有所區(qū)別,，對(duì)于按揭貸款申請(qǐng)客戶的資格申請(qǐng)，銀行還是比較寬松的,。澳大利亞澳中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海代表處常務(wù)總監(jiān)楊文在接受采訪時(shí)表示,，海外的銀行根本是不會(huì)擔(dān)心房價(jià)問題的，他們認(rèn)可第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告,，房子不會(huì)輕易消失,，因此銀行在一般情況下，不會(huì)卡得很嚴(yán),。但是也有例外,，張玉玲告訴記者，在中國香港地區(qū)貸款,，則需要購房者提供收入證明,、資產(chǎn)證明或者股票等一系列證明，否則是無法申請(qǐng)到按揭貸款的,。
記者了解到,，目前有些機(jī)構(gòu)可以辦理兩種貸款方式，一種是在異地貸款,，另外一種就是在所買的地區(qū)貸款,，因?yàn)檫@涉及到匯率的問題，因此更具投資魅力,，因?yàn)樵诓煌瑖液偷貐^(qū)不同時(shí)期的貸款利率也是不同的,，購房者可以靈活選擇，賺錢利差,。
如何管理海外房產(chǎn)
有置業(yè)者提出,，買房容易養(yǎng)房難。的確如此,，對(duì)于投資海外的置業(yè)者來說,，遠(yuǎn)隔重洋，他們根本沒有時(shí)間和精力去管理自己的房產(chǎn),，因此如何很好地養(yǎng)房倒成了一個(gè)比較現(xiàn)實(shí)的問題,。而記者也在采訪中了解到，目前內(nèi)地有一些推銷海外房產(chǎn)的代理機(jī)構(gòu),，只僅僅負(fù)責(zé)銷售，而與置業(yè)者簽訂購房合同,，并辦理完交房手續(xù)之后,，其余的事情便全部有投資者自行解決，這在無形中給置業(yè)者帶來了管理上的不便,。
對(duì)此,，楊文建議置業(yè)者可盡量選擇有多個(gè)合作伙伴的代理機(jī)構(gòu),。據(jù)了解，有些公司提供的服務(wù)的確很多,，如收樓,、辦理按揭、再售,、出租以及出租過程中的客戶管理,、維修等等，有些公司甚至包括辦理旅游,、移民簽證等業(yè)務(wù),，這無疑會(huì)大大方便置業(yè)者。
此外需要注意的,，在持有海外房產(chǎn)過程中,，還會(huì)涉及到稅費(fèi)問題。業(yè)內(nèi)人士表示,，各個(gè)國家和地區(qū)有不同的規(guī)定,，這需要置業(yè)者仔細(xì)了解清楚，如在澳洲,，每年需要支付的費(fèi)用主要有房屋保險(xiǎn)費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi),，如果一套土地面積為600平方米左右、建筑面積300平方米的別墅,，這兩種費(fèi)用分別為250澳元和600澳元,。此外，委托中介公司代理租賃等業(yè)務(wù),，需要付出租金5%作為服務(wù)費(fèi),。
海外房地產(chǎn)市場一般會(huì)維持比較穩(wěn)定的上漲態(tài)勢，但這并非就意味著所有房產(chǎn)都具有投資價(jià)值,。周啟元表示,，所投資的物業(yè)應(yīng)該具有自己獨(dú)特的個(gè)性，這樣才具有更高的投資價(jià)值,。在周啟元看來,，地段以及更多的附加價(jià)值如景觀等，會(huì)使物業(yè)升值更有保障,。(甄愛軍)
