低迷,、徘徊,、反彈,、瘋狂……上半年,全國房地產(chǎn)市場迅速完成了V型反轉(zhuǎn),。而作為拉動行業(yè)景氣度復(fù)蘇的強力引擎,,“國字號”房地產(chǎn)企業(yè)在最新一輪“圈地運動”中充當(dāng)了“急先鋒”。從中央軍到地方城建集團,,無一例外成為近期各大城市十余個“地王”的創(chuàng)造者,。
據(jù)記者的不完全統(tǒng)計,五月以來短短兩個月內(nèi),,北京,、重慶、杭州,、廣州等重點城市相繼刷新歷史紀錄的單價和總價“地王”已達到13塊,。國字號房企“一擲千金”,所涉土地款合計已超過265億元,。
與此同時,,中國經(jīng)濟的上半年數(shù)據(jù)陸續(xù)出爐,。上半年7.37萬億元的新增貸款讓國字號企業(yè)“手握重金”;上半年新增貸款中,,流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸資金超過8000億元,。
顯然,天量信貸及低成本融資,,與地王頻現(xiàn),、泡沫漸起有著剪不斷的聯(lián)系。一位經(jīng)濟學(xué)者指出,,在實體經(jīng)濟復(fù)蘇的基礎(chǔ)尚不牢固以及制造業(yè)面臨產(chǎn)能過剩的情況下,,其他行業(yè)的投資回報依然不確定;由此,,房地產(chǎn)成為資本追逐的“寵兒”,。但值得注意的是,國企高價圈地會“擠出”民間投資,,遏制住房消費。而貨幣黏性吹起的局部資產(chǎn)泡沫,,將推動相關(guān)投資快速增長,,這可能導(dǎo)致經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的進一步失衡。
國進民退
SOHO中國董事長潘石屹坦言,,2007年那一輪地產(chǎn)熱,,活躍在土地市場上的富力、合生創(chuàng)展等公司全是民營背景,,但今年上半年活躍的全是國企背景的公司,。潘石屹曾覬覦北京新“地王”廣渠路15號地塊多時,但最終惜敗于中化集團旗下的方興投資,。
無獨有偶,,具有央企和地方國企背景的房地產(chǎn)公司近期頻頻亮相土地市場,并造就了一批“地王”,。其中既有傳統(tǒng)主營地產(chǎn)的企業(yè),,如保利、綠地,、金融街,,以及各地城建集團,也包括一些主營業(yè)務(wù)并非地產(chǎn)的央企,,如中國電子等,。
據(jù)記者統(tǒng)計,五月初至7月18日,,北京,、上海、重慶、廣州,、杭州等重點城市相繼上演國企搶地?zé)岢�,。中字號與國字號企業(yè)在兩個月內(nèi),陸續(xù)競得近20幅熱門地塊,,涉及土地款超過265億元,,其中,刷新單價和總價的地塊達到13幅,。
中國不動產(chǎn)研究中心的一份報告指出,,央企不但自有資金雄厚,而且在獲得信貸,、政府幫助以及其它各種有助于降低成本的方面有著其他企業(yè)無法比擬的優(yōu)勢,。奪得廣渠路15號地塊的中化方興就曾在今年4月中旬獲得中國銀行北京分行200億元的授信額度。因此,,央企資金流向土地市場對地價具有推高作用,。
今年上半年,如果以5月15日保利在密云拿地為界,,可以發(fā)現(xiàn),,央企和地方國企介入后,地價呈現(xiàn)爆發(fā)式上漲,。以北京為例,,5·15之前,土地溢價成交僅占17%,,整體溢價率不到5%,;而5·15之后,土地溢價成交達到52%,,整體溢價率高達70%,。
中國指數(shù)研究院最新調(diào)查顯示, 6月全國60個重點城市共成交土地713宗,,環(huán)比增加5%,,同比增加73%,成交土地面積2686萬平方米,,環(huán)比增加29%,,同比增加117%。其中總價“地王”8次被刷新,,單價“地王”6次被刷新,。
6月全國60個城市住宅用地成交樓面地價環(huán)比上漲51%。其中,,上海住宅用地平均溢價水平為119%,,成交的5宗地塊,,溢價水平全部超過100%。6月,,北京共成交18宗住宅用地,,其中溢價超過50%的地塊10宗,溢價超過100%的地塊6宗,,住宅用地成交地塊平均溢價水平為78%,,創(chuàng)下2008年6月以來的最高峰。
廉價融資
在央企不惜重金拿地的背后,,有雄厚的資金在“撐腰”,。這部分資金除了企業(yè)多年打拼積攢下來的家底,更多的則是當(dāng)前流動性充裕,、信貸規(guī)模擴張的產(chǎn)物,。
根據(jù)央行最新公布的數(shù)據(jù),上半年人民幣各項貸款新增7.37萬億元,;其中,,中長期貸款新增額約為31771億元。由于二季度貨幣政策延續(xù)了一季度的寬松基調(diào),,按照一季度的比例估算,,上半年我國用于房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)的中長期貸款將分別達3360億元和2370億元。而制造業(yè)信貸資金也可能流入地產(chǎn)市場,。
而統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中,,國內(nèi)貸款為5381億元,,同比增長32.6%;個人按揭貸款2829億元,,增長63.1%,。由此,上半年進入房地產(chǎn)的信貸資金超過8000億元,。
銀行業(yè)人士透露,,上述數(shù)字還不包括票據(jù)融資。而央企通過票據(jù)融資的成本大大低于其他民營企業(yè)貸款融資成本,,這或許成為央企投資地產(chǎn)“出手闊綽”的主要原因,。
中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇教授表示,票據(jù)融資屬于信用型金融工具,,而央企通常規(guī)模大信用度高,,因此很容易獲得票據(jù)融資。一季度票據(jù)融資平均利率在1.8%左右,,遠低于同期貸款利率,,可以節(jié)省最多三分之二的融資成本,。
央行數(shù)據(jù)顯示,2009年以來,,票據(jù)業(yè)務(wù)快速增長,,增速遠遠快于一般貸款增長。一季度新增票據(jù)貼現(xiàn)1.5萬億元,,占新增貸款量的32.3%,。年初票據(jù)貼現(xiàn)利率隨貨幣市場利率大幅走低,3月份貼現(xiàn)加權(quán)平均利率為1.88%,,同期一般貸款加權(quán)平均利率為5.70%,。
而中國農(nóng)業(yè)銀行信貸員告訴中國證券報記者,除了票據(jù)融資外,,央企通過在銀行間債券市場發(fā)行中期票據(jù)也可以輕松融得十幾甚至幾十億資金,。中票的發(fā)行利率雖然有所上升,但仍低于同期貸款利率,。對于央企來說,,發(fā)行中期票據(jù)和向企業(yè)集團配股是較多采用的融資方法,這兩種方式的融資成本均比通過貸款融資低,。
堆積泡沫
具有信貸優(yōu)勢的國企紛紛涉足房地產(chǎn),,折射出我國整體產(chǎn)能過剩的困境。而眾多企業(yè)扎堆房地產(chǎn)業(yè),,無疑將吹起泡沫,。
知情人士介紹,20世紀90年代后期,,房地產(chǎn)是高利潤產(chǎn)業(yè),,因此許多央企大量投資房地產(chǎn)行業(yè)以謀求高額回報。2004年國資委曾發(fā)文,,決定由中建總公司,、招商局集團、中房集團,、保利集團,、華僑城集團5家企業(yè)整合央企的房地產(chǎn)資源。而到了2008年地產(chǎn)行業(yè)整體低迷時,,各大央企紛紛選擇剝離房地產(chǎn)輔業(yè),。
不過,當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)迅速反轉(zhuǎn)并成為國民經(jīng)濟復(fù)蘇主力時,,信貸支持下的國企再次把投資的目光轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)業(yè),。尤其在制造業(yè)等行業(yè)產(chǎn)能過剩、走勢不明的情況下,,房地產(chǎn)成為抵御通脹,、鎖定利潤的“避風(fēng)港”,。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,我國目前工業(yè)品總體上處于供過于求的局面,,從而抑制PPI的快速回升,。盡管今年以來充裕的流動性推動一些基礎(chǔ)性產(chǎn)品價格有所反彈,但與去年高位比仍然較低,,工業(yè)消費品價格總體上仍處于下跌通道中,。
而房地產(chǎn)業(yè)則一片繁榮。1-6月全國商品房銷售面積34109萬平方米,,同比增長31.7%,。商品房銷售額15800億元,同比增長53.0%,。
資本的逐利本性正促使大量資金流入房地產(chǎn)業(yè),,郭田勇教授認為,除了維護金融環(huán)境的公平性之外,,國企資產(chǎn)安全本身也十分重要,。前幾年大國企在投資金融衍生品上出現(xiàn)巨額虧損的教訓(xùn)還歷歷在目;一旦房地產(chǎn)市場發(fā)生變化,,可能成為其“第二個滑鐵盧”,。(林喆、于萍)