房價暴漲、地王頻現(xiàn),、投機盛行——樓市泡沫越吹越大,。有人認(rèn)為，高房價正在要挾中國經(jīng)濟,，給啟動內(nèi)需帶來了負(fù)面影響,；也有人認(rèn)為，房地產(chǎn)正在救中國經(jīng)濟,，因為它是先導(dǎo)產(chǎn)業(yè),，涉及數(shù)十個行業(yè)的興衰。
房地產(chǎn)業(yè)確實涉及諸多行業(yè),，并關(guān)系到銀行體系安危及地方政府的“錢袋子”,。以至于，地方政府在樓市不景氣時頻頻“托市”,，使房價呈現(xiàn)“只能漲不能跌”的畸形格局,；以至于，房價并未隨金融危機而出現(xiàn)周期性調(diào)整,，反而創(chuàng)出了歷史新高,。
那么，房價泡沫能否救經(jīng)濟,？有人統(tǒng)計的結(jié)果是,，截至目前全世界還沒有成功先例。
住房本來是老百姓的基本生活用品,，而現(xiàn)在卻成了發(fā)展經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),，成了有錢人的投資品，成了普通百姓最大的開支和負(fù)擔(dān),。近期,，國家統(tǒng)計局網(wǎng)站刊登的《三憂房價快速上漲》一文指出：高房價嚴(yán)重抑制了居民的消費，給啟動內(nèi)需帶來了負(fù)面影響,。事實確實如此,，只有70年土地使用權(quán)的中國商品房雖然在統(tǒng)計時不計入消費，但其實就是一個相對期限較長的消費品，而且是大部分人花幾十年時間來分期支付的消費品,，是支出的最主要部分,。如果房價太高，而收入又沒有同步提高,，那么購房者的其他消費行為必然會受到抑制,。比如，高房價肯定會使“未買房而欲買房”的人群選擇“更多地儲蓄”,，而壓縮其他消費,；高房價也肯定會使“已按揭買房”的人群省吃儉用還房貸，其消費行為也自然會被長期抑制,。另外,，有些剛畢業(yè)就買房的“啃老族”，還搭進(jìn)了父母,、親戚的養(yǎng)老錢,，這樣不但影響了他們自身的消費，還影響到了整個家庭,、家族的消費,。顯然，高房價對其他消費品的“擠出效應(yīng)”非常明顯,。
要想調(diào)整結(jié)構(gòu),、啟動內(nèi)需、減少中國經(jīng)濟的外部依賴,，當(dāng)務(wù)之急就得抑制高房價,，讓住房回歸居住的本源，而非投資和投機品,。
那么究竟該如何抑制高房價？
筆者認(rèn)為,，首先應(yīng)該改變地方政府土地財政的格局,，切斷政府與開發(fā)商之間過于緊密的利益鏈條。據(jù)筆者了解,，在今年的“小陽春”之前,，樓市處于寒冬之際，一些地方政府官員將地產(chǎn)商和銀行行長拉到一起進(jìn)行“拉郎配式”的指定貸款,。另外,，一些地方政府為了達(dá)到炒高地價和經(jīng)營城市的目的，通過市政府搬遷,、火車站遷移,、將房地產(chǎn)老板提拔為副市長等做法，想方設(shè)法地去配合房地產(chǎn)經(jīng)營。其實,，最近頻頻發(fā)生的“地王”現(xiàn)象不僅是因為流動性充裕,，與土地供應(yīng)的天然壟斷體制也不無關(guān)系。
其次,，對于房地產(chǎn)的貸款應(yīng)該有所收縮,，避免因房價波動而釀成金融危機。目前,，房地產(chǎn)業(yè)的資本金比例已經(jīng)下調(diào)至20%,，理論上開發(fā)商可以使用5倍的杠桿率，一旦房價小幅下跌,，地產(chǎn)商的資金鏈就會緊繃,。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，今年1—6月份房地產(chǎn)開發(fā)資金來源2.4萬億元,，房地產(chǎn)對銀行資金的依賴率為50%—80%(杠桿率2—5倍),，若按照80%來算，上半年來自銀行的資金近兩萬億元,。上半年還有2829億元的新增按揭貸款,。“4萬億”財政刺激中,，地方政府的配套資金大都來自銀行信貸,，并且大都投在了與地產(chǎn)相關(guān)的基建項目上。
第三,，應(yīng)該進(jìn)行稅收調(diào)控,，研究征收物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅等,，對閑置房,、投機性和投資性購房征收高稅率。近日,，國家稅務(wù)總局發(fā)布消息稱,，將把房地產(chǎn)業(yè)的稅收作為監(jiān)管重點，要將房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營鏈條所有環(huán)節(jié)涉稅行為,，都納入控管范圍,，重點審核房地產(chǎn)開發(fā)成本費用，并嚴(yán)格監(jiān)管二手房交易,。對此,，很多人解讀為調(diào)控房價的舉措。但筆者認(rèn)為,，在房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)加強征稅反而會推高房價,，這些稅收成本必然會轉(zhuǎn)嫁到購房者的頭上,。目前，最務(wù)實的辦法應(yīng)該是從物業(yè)稅和遺產(chǎn)稅來著手,。只有這樣,，“捂盤”、“投機”,、“空置”現(xiàn)象才會減少,。據(jù)悉，近期深圳正打算試點征收物業(yè)稅,，這應(yīng)該是抑制房價泡沫的“殺手锏”,。
第四，應(yīng)該盡快調(diào)整收入分配結(jié)構(gòu),，解決兩極分化問題,。否則，高房價會醞釀很多社會矛盾,。如果老百姓的實際收入沒有大幅提高,，房價太離譜必然會形成“滯脹”現(xiàn)象。
有人會說,，既然房價高成為泡沫和負(fù)擔(dān),，那為何需求還這么旺盛？難道是中國人太有錢了,？“房價收入比”不靠譜,？顯然不是。中國的有錢人只是少數(shù),，只有他們買房才像買白菜一樣,。這也正是房價畸高和結(jié)構(gòu)失衡的一個重要因素。目前的“繁榮”除了部分是由購房自住者追漲之外,，“有錢人”為預(yù)防通脹的投機,、投資行為也助推了泡沫，還有一些地產(chǎn)商“捂盤”,，并與政府部門聯(lián)手“造市”,，推高房價，從而吸引買方追高,。
第五，恢復(fù)房地產(chǎn)價格的理性可以防止產(chǎn)業(yè)空心化,。有人對近期“地王”現(xiàn)象分析發(fā)現(xiàn),，拿地的往往都是國有大企業(yè)和上市公司，像海爾,、海信這類企業(yè)也大舉介入房地產(chǎn),，很多上市公司也將其發(fā)展主營業(yè)務(wù)的資金和募集資金拿來做地產(chǎn),。這恰恰說明了兩個現(xiàn)象：一是房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了遠(yuǎn)高于其他產(chǎn)業(yè)的平均利潤；二是中國實體經(jīng)濟領(lǐng)域并未有效好轉(zhuǎn),，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型并未完成,，如果房地產(chǎn)泡沫越吹越大，那么中國產(chǎn)業(yè)空心化現(xiàn)象會越來越嚴(yán)重,。(蘇培科)
