發(fā)表評論
主持人：南斌鋒 李 屹 袁曉峰
嘉 賓：
巴曙松(國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長)
周清杰(北京工商大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心副主任)
易憲容(中國社會科學(xué)院金融研究所研究員)
據(jù)中國指數(shù)研究院的監(jiān)測,，今年上半年以來,，我國主要城市住宅市場強(qiáng)勁反彈,需求表現(xiàn)旺盛,，樓市火爆,房價(jià)漲幅一再攀升,，甚至超過了2007年的最高水平,。一時(shí)間,，房產(chǎn)泡沫論甚囂塵上。我國房地產(chǎn)泡沫究竟有多大,？就此問題,，本報(bào)專訪了三位房地產(chǎn)領(lǐng)域的研究專家。
泡沫程度要區(qū)分地區(qū)差異
問：目前我國房地產(chǎn)市場有沒有出現(xiàn)泡沫,，如果有,，泡沫程度有多大？
巴曙松：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的泡沫已經(jīng)比較大了,。一些地區(qū)房價(jià)在2007年的基礎(chǔ)上創(chuàng)下新高,，“地王”頻繁出現(xiàn)。
房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)很不成熟的行業(yè),，從1999年住房制度改革以來,，到現(xiàn)在還沒有經(jīng)歷過一次像樣的房地產(chǎn)周期的洗禮。房地產(chǎn)行業(yè)在本輪次貸危機(jī)中剛剛受到點(diǎn)壓力,，國家強(qiáng)力的積極財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策,，又把它刺激起來了。
現(xiàn)在房地產(chǎn)的亢奮程度已經(jīng)比2007年最亢奮的時(shí)候還要亢奮,，北京,、上海、深圳等幾個(gè)主要城市的交易量,、價(jià)格都創(chuàng)新高了,。
周清杰：判斷我國房地產(chǎn)市場的泡沫程度要區(qū)分地區(qū)差異。一般來說,，一線城市的泡沫要比二線城市的大,，東部城市比中西部泡沫多,。
一線城市(如京、滬,、深等地)的房地產(chǎn)市場一直存在泡沫,，目前這種情況還在加劇。央行今年5月做的民意調(diào)查結(jié)果顯示,，超過六成的居民認(rèn)為房價(jià)“高,，難以忍受”。
本輪房地產(chǎn)市場的迅速回暖屬于帶病復(fù)蘇或畸形繁榮,，因?yàn)樵谖覈?007年的宏觀調(diào)控中,，房地產(chǎn)行業(yè)是作為過熱行業(yè)重點(diǎn)遏制的，但這次調(diào)整時(shí)間是短暫的,。從價(jià)格調(diào)整的幅度看,，一線城市的房價(jià)遠(yuǎn)未回歸到普通居民可以承受的水平。
投資,、投機(jī)行為只能是房地產(chǎn)市場運(yùn)行的潤滑劑,，一旦這兩股力量成為市場主力，樓市泡沫將不可避免,，這是市場經(jīng)濟(jì)自發(fā)力量使然,。
多重原因推動(dòng)房價(jià)走高
問：您認(rèn)為造成我國房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的原因是什么？
易憲容：主要原因：一,，政府的房地產(chǎn)政策產(chǎn)生累積效應(yīng),，從2008年年底國家開始采取暫時(shí)減免營業(yè)稅、取消城市房地產(chǎn)稅等一系列措施,，這在某種程度上推動(dòng)了樓市的火爆,。二，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤預(yù)期改變,，目前房地產(chǎn)市場的經(jīng)營模式?jīng)]有發(fā)生改變,，仍是暴利型的利潤水平?jīng)]有改變,也沒有從買方市場向賣方市場轉(zhuǎn)型，盡管住房銷售下降,，但房價(jià)沒有下降,。三，地方政府的托市,，地方政府考慮財(cái)政收入，不愿意看到房地產(chǎn)市場的大幅降溫,，紛紛出手救市,。四，國外大量熱錢涌入房地產(chǎn)炒作,，增加了購房需求,。五,，銀行信貸超高速增長，致使部分信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市,，推高了房價(jià),。
巴曙松：大量銀行信貸資金進(jìn)入是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場瘋狂上漲的主要原因。在我國特定的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)下,，如此大的信貸投放,，往往不會被生產(chǎn)貿(mào)易吸收，就可能主要是被包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)領(lǐng)域吸收,，所以更容易形成資產(chǎn)泡沫,。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇明朗的大前提下，特別在國內(nèi)流動(dòng)性充裕以及熱錢涌入的推動(dòng)下,，房地產(chǎn)市場價(jià)格將會被繼續(xù)推高,。在適度寬松的貨幣政策沒有轉(zhuǎn)向、物價(jià)沒有顯著上升帶來調(diào)控壓力和資金流向產(chǎn)生顯著變動(dòng)之前,資產(chǎn)市場的熱情還將繼續(xù),。
多方配合遏制泡沫擴(kuò)大
問：如何有效控制房地產(chǎn)市場泡沫的擴(kuò)大,？
周清杰：在遏制房地產(chǎn)泡沫問題上，政府負(fù)有不可推卸的職責(zé),。我國政府發(fā)展房地產(chǎn)市場的政策基調(diào)應(yīng)該是促進(jìn)居民的住房消費(fèi),，而非鼓勵(lì)住房投資，更不是保護(hù)投機(jī),，不能把與普通居民生活密切相關(guān)的房地產(chǎn)市場變成游資泛濫的大賭場,。
目前，我國對房地產(chǎn)市場的調(diào)控重點(diǎn)在進(jìn)入環(huán)節(jié),，如首付比例,、貸款利率等。要防止泡沫積聚,，應(yīng)該在監(jiān)管環(huán)節(jié)上要加強(qiáng),，更重要的是實(shí)行過程監(jiān)管和退出監(jiān)管，目的是加強(qiáng)對投資行為和投機(jī)行為的監(jiān)管,。除了社會一直熱議的物業(yè)稅以外,，建議政府對持有新商品房不足一定期限(如3年或5年)出售的行為課以重稅，并對購房后空置而不居住的行為征稅,，提高房東出租房屋所獲收益的稅負(fù),，減少投資、投機(jī)行為對房價(jià)的不當(dāng)推動(dòng),，確保房地產(chǎn)市場的健康,、可持續(xù)發(fā)展。
另外,，改革稅制,，讓承擔(dān)較多社會責(zé)任的地方政府有更多的優(yōu)質(zhì)稅源,，減少土地財(cái)政現(xiàn)象，是控制我國房地產(chǎn)泡沫的治本之策,。
易憲容：從短期政策來說：一是要完善現(xiàn)有個(gè)人住房按揭貸款信貸政策,，嚴(yán)格區(qū)分房地產(chǎn)投資需求與消費(fèi)需求。
二是限制外籍及外資購買中國的普通居民住宅,，提高其交易成本,，以阻擊國際熱錢追逐人民幣資產(chǎn)，從而避免形成人民幣資產(chǎn)泡沫,。
三是修改現(xiàn)行的住房預(yù)售制度,。當(dāng)前預(yù)售制度是一種單邊風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)機(jī)制。
四是維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序,，建立房地產(chǎn)市場公開透明的信息披露機(jī)制,。
從長期政策看，要制定長期穩(wěn)定的房地產(chǎn)發(fā)展政策,，包括長期發(fā)展規(guī)劃,、保障政策、信貸政策,、稅收政策及土地政策等,。只有在這個(gè)基礎(chǔ)上，才能保證房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,，讓房地產(chǎn)成為改善居民住房條件的基礎(chǔ),，成為中國經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力；否則就會對我國經(jīng)濟(jì)增長,、社會穩(wěn)定帶來不利影響,。
|
本評論觀點(diǎn)只代表網(wǎng)友個(gè)人觀點(diǎn)，不代表中國僑網(wǎng)立場,。
|
