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4、5月份,，房地產(chǎn)市場成交結(jié)構(gòu)變化明顯,。在剛性需求之外，投資性需求加快進(jìn)入樓市,，高端物業(yè)銷售明顯活躍,。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，資本加速進(jìn)入樓市,，與對中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇抱有信心有關(guān),，部分也是通脹預(yù)期驅(qū)動所致。同時,，部分新增信貸流向房地產(chǎn)交易市場的情況,，也助長了地產(chǎn)投資的再次興起。這些都使得尚在“維穩(wěn)”階段的中國樓市面臨更多考驗,。
樓市成交結(jié)構(gòu)生變：“投資性需求”比重加大
上海中環(huán)內(nèi)一熱銷樓盤的開發(fā)商告訴記者,，1、2月份,，前來買房的幾乎全是自住者,，關(guān)于投資者“連傳聞都沒有”；3,、4月,，開始接觸到個別買房投資客了；5月份以后，這樣的投資者明顯增多,。5月中旬,，有一位溫州富商找上門來，有意把上述樓盤二期首批剩余的80余套房源“全部買下”,。
易居中國房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭綜合上海房地產(chǎn)交易中心發(fā)布的數(shù)據(jù)表示,，上海最新成交的商品房中，投資性需求已經(jīng)占到了15%到20%,，其中,，來自溫州的購買群體占到3%多一點(diǎn)，來自境外的投資占到1%,，雖然投資性需求占比沒有超過2004年和2005年,，但已經(jīng)比去年同期的情況高出很多。
以投資者為目標(biāo)人群的高端物業(yè)的成交在4,、5月份也開始“松動”,。全球最大的房地產(chǎn)顧問服務(wù)公司世邦魏理仕代理的一高檔公寓項目位于上海盧灣區(qū)濟(jì)南路，共有現(xiàn)房20套,，成交價為8萬元／平方米左右,。世邦魏理仕中國區(qū)高級董事陳煒介紹，該公寓今年3月份售出1套,，4月份增加到7套,，5月上半個月已售出4套。
北京中原地產(chǎn)三級市場研究部經(jīng)理靳瑞興告訴記者,，4月以來北京高端物業(yè)成交量持續(xù)回升,，雖然6月還沒有過完，但可以肯定全月成交量超5月已成定局,，咨詢者,、門店銷售量都持續(xù)上升。與此同時,，高端物業(yè)價格的上漲也十分明顯,。與年初相比，原本均價在2萬元左右的商品住宅已經(jīng)平均上漲了4千到5千元不等,。雖然目前投資性需求入市還沒有達(dá)到2007年的水平,，但已經(jīng)明顯感覺到上升趨勢。
來自中房指數(shù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示,，4月,，全國各地高端住宅銷量激增。比如,，4月深圳的別墅銷售較去年同期增長了654.55%,，而1,、2、3月的增幅還分別只有16.9%,、50.82%和36.11%,。上海4月的別墅銷售與供應(yīng)比已達(dá)1.59：1。易居中國分析師薛建雄認(rèn)為,，高端住宅的熱銷,，不僅與高端人群的改善需求有關(guān)，也與他們的投資行為密不可分,。
通脹預(yù)期驅(qū)動因素明顯
陳煒介紹,，根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計，目前投資高端物業(yè)的主要兩類人群,，一是私營業(yè)主,，二是各行各業(yè)的高管，他們對經(jīng)濟(jì)形勢都很敏感,，眼下很多投資者都有一種“對通貨膨脹的擔(dān)心”,。此時，相對較好的國內(nèi)樓市可以成為一個避風(fēng)港,。
靳瑞興根據(jù)北京中原地產(chǎn)的成交近況表示,，來自香港和其他境外投資者入市的勢頭已經(jīng)比較明顯，大部分都是基于通脹避險的考慮,。
中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘最近對媒體表示，很難說房地產(chǎn)市場已經(jīng)徹底回暖,，一些開發(fā)商買地可能是為了抵御通貨膨脹,，“在全球貨幣供給速度加快的情況下，很難說一年后不出現(xiàn)通貨膨脹的局面,，正是有了這樣的預(yù)期,，也激發(fā)了個人購房行為和企業(yè)的買地行為”。
楊紅旭表示,，通脹預(yù)期目前已經(jīng)成為支撐新一輪樓市行情的重要因素,，并且還在演變之中。同時,，基于追漲的需求,，短期投機(jī)也正在加速入市。
投資性需求過熱會影響樓市調(diào)整
投資性需求的快速入市某種程度上制造了樓市的“繁榮”,。今年前4個月,，北京樓市成交量創(chuàng)下三年以來新高。上海樓市前五個月商品房成交量同比增長26%,。而今年5月,，杭州樓市成交刷新歷史紀(jì)錄,，成交量高達(dá)10058套，而2007年6月創(chuàng)下的最高紀(jì)錄也不過是6000多套,。
上海房價在3月份還有明顯波動,，進(jìn)入4、5月后則穩(wěn)步回調(diào),�,！靶￡柎骸彪A段降價留出的些許空間，幾乎已被“填平”,。同時,，北京、深圳等一線城市的房價也不斷創(chuàng)出新高,。
根據(jù)國家發(fā)展改革委,、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，5月份,，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.6%,，降幅比上月縮小0.5個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.6%,，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn),。
北京我愛我家市場研究部研究員秦瑞表示，短時間內(nèi)的“降而復(fù)升”會影響樓市健康調(diào)整,，而通脹預(yù)期驅(qū)動下大量投資性需求的入市可能會加速房價走高,。如果剛性需求再次被過高的房價壓抑，市場新一輪低迷調(diào)整的風(fēng)險則會逐步累積,。
警惕資金過多流入投機(jī)市場
宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境目前仍處在企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時刻,，房價也在“小陽春”的推動下再回高位，此時此刻,，投資性需求的集中入市明顯缺乏必要的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),。
楊紅旭表示，投資投機(jī)需求在此時卷土重來,，進(jìn)一步拉高了房價,，在把普通住宅消費(fèi)“擠出”的同時，也擠出了其他商品的消費(fèi),，從而抑制實體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇,。資金過快、過多地流向地產(chǎn)投機(jī),、流向虛擬經(jīng)濟(jì),，只會催生市場泡沫的產(chǎn)生。如果說2007年房價上漲過快仍有良好的宏觀經(jīng)濟(jì)面作為依托和保證,，那么此時的投資性需求快速入市則明顯帶有投機(jī)的非理性色彩,。
就在市場投機(jī)情緒抬頭的同時,，深圳再次傳出了房貸首付一成五的消息。在地產(chǎn)投資的帶動下,，銀行的房地產(chǎn)信貸再次出現(xiàn)松動的趨勢,。
業(yè)內(nèi)人士表示，在經(jīng)濟(jì)尚未完全走出低谷的情況下,，一定要警惕金融機(jī)構(gòu)為搶奪房貸市場,，降低信貸門檻�,！艾F(xiàn)在應(yīng)該對信貸資金進(jìn)入樓市采取更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋O(jiān)控,，防止信貸資金過多流入樓市投機(jī)�,！睏罴t旭說,。(羅宇凡、葉鋒)
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