發(fā)表評(píng)論
4、5月份,，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)變化明顯。在剛性需求之外,，投資性需求加快進(jìn)入樓市,，高端物業(yè)銷售明顯活躍,。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，資本加速進(jìn)入樓市,，與對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇抱有信心有關(guān),，部分也是通脹預(yù)期驅(qū)動(dòng)所致。同時(shí),，部分新增信貸流向房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的情況,，也助長(zhǎng)了地產(chǎn)投資的再次興起。這些都使得尚在“維穩(wěn)”階段的中國(guó)樓市面臨更多考驗(yàn),。
樓市成交結(jié)構(gòu)生變：“投資性需求”比重加大
上海中環(huán)內(nèi)一熱銷樓盤的開發(fā)商告訴記者,，1、2月份,，前來(lái)買房的幾乎全是自住者,，關(guān)于投資者“連傳聞都沒(méi)有”；3,、4月,，開始接觸到個(gè)別買房投資客了；5月份以后,，這樣的投資者明顯增多,。5月中旬，有一位溫州富商找上門來(lái),，有意把上述樓盤二期首批剩余的80余套房源“全部買下”,。
易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭綜合上海房地產(chǎn)交易中心發(fā)布的數(shù)據(jù)表示，上海最新成交的商品房中,，投資性需求已經(jīng)占到了15%到20%,，其中，來(lái)自溫州的購(gòu)買群體占到3%多一點(diǎn),，來(lái)自境外的投資占到1%,，雖然投資性需求占比沒(méi)有超過(guò)2004年和2005年，但已經(jīng)比去年同期的情況高出很多,。
以投資者為目標(biāo)人群的高端物業(yè)的成交在4,、5月份也開始“松動(dòng)”。全球最大的房地產(chǎn)顧問(wèn)服務(wù)公司世邦魏理仕代理的一高檔公寓項(xiàng)目位于上海盧灣區(qū)濟(jì)南路,，共有現(xiàn)房20套,，成交價(jià)為8萬(wàn)元／平方米左右。世邦魏理仕中國(guó)區(qū)高級(jí)董事陳煒介紹,，該公寓今年3月份售出1套,，4月份增加到7套，5月上半個(gè)月已售出4套。
北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部經(jīng)理靳瑞興告訴記者,，4月以來(lái)北京高端物業(yè)成交量持續(xù)回升,，雖然6月還沒(méi)有過(guò)完，但可以肯定全月成交量超5月已成定局,，咨詢者,、門店銷售量都持續(xù)上升。與此同時(shí),，高端物業(yè)價(jià)格的上漲也十分明顯,。與年初相比，原本均價(jià)在2萬(wàn)元左右的商品住宅已經(jīng)平均上漲了4千到5千元不等,。雖然目前投資性需求入市還沒(méi)有達(dá)到2007年的水平,，但已經(jīng)明顯感覺(jué)到上升趨勢(shì)。
來(lái)自中房指數(shù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示,，4月,，全國(guó)各地高端住宅銷量激增。比如,，4月深圳的別墅銷售較去年同期增長(zhǎng)了654.55%,，而1、2,、3月的增幅還分別只有16.9%,、50.82%和36.11%。上海4月的別墅銷售與供應(yīng)比已達(dá)1.59：1,。易居中國(guó)分析師薛建雄認(rèn)為,，高端住宅的熱銷，不僅與高端人群的改善需求有關(guān),，也與他們的投資行為密不可分,。
通脹預(yù)期驅(qū)動(dòng)因素明顯
陳煒介紹，根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì),，目前投資高端物業(yè)的主要兩類人群,，一是私營(yíng)業(yè)主，二是各行各業(yè)的高管,，他們對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)都很敏感,，眼下很多投資者都有一種“對(duì)通貨膨脹的擔(dān)心”。此時(shí),，相對(duì)較好的國(guó)內(nèi)樓市可以成為一個(gè)避風(fēng)港,。
靳瑞興根據(jù)北京中原地產(chǎn)的成交近況表示，來(lái)自香港和其他境外投資者入市的勢(shì)頭已經(jīng)比較明顯,，大部分都是基于通脹避險(xiǎn)的考慮,。
中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘最近對(duì)媒體表示,，很難說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)徹底回暖，一些開發(fā)商買地可能是為了抵御通貨膨脹,，“在全球貨幣供給速度加快的情況下,，很難說(shuō)一年后不出現(xiàn)通貨膨脹的局面，正是有了這樣的預(yù)期,，也激發(fā)了個(gè)人購(gòu)房行為和企業(yè)的買地行為”。
楊紅旭表示,，通脹預(yù)期目前已經(jīng)成為支撐新一輪樓市行情的重要因素,，并且還在演變之中。同時(shí),，基于追漲的需求,，短期投機(jī)也正在加速入市。
投資性需求過(guò)熱會(huì)影響樓市調(diào)整
投資性需求的快速入市某種程度上制造了樓市的“繁榮”,。今年前4個(gè)月,，北京樓市成交量創(chuàng)下三年以來(lái)新高。上海樓市前五個(gè)月商品房成交量同比增長(zhǎng)26%,。而今年5月,，杭州樓市成交刷新歷史紀(jì)錄，成交量高達(dá)10058套,，而2007年6月創(chuàng)下的最高紀(jì)錄也不過(guò)是6000多套,。
上海房?jī)r(jià)在3月份還有明顯波動(dòng)，進(jìn)入4,、5月后則穩(wěn)步回調(diào),。“小陽(yáng)春”階段降價(jià)留出的些許空間,，幾乎已被“填平”,。同時(shí)，北京,、深圳等一線城市的房?jī)r(jià)也不斷創(chuàng)出新高,。
根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示,，5月份,，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降0.6%，降幅比上月縮小0.5個(gè)百分點(diǎn),；環(huán)比上漲0.6%,，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。
北京我愛(ài)我家市場(chǎng)研究部研究員秦瑞表示,，短時(shí)間內(nèi)的“降而復(fù)升”會(huì)影響樓市健康調(diào)整,，而通脹預(yù)期驅(qū)動(dòng)下大量投資性需求的入市可能會(huì)加速房?jī)r(jià)走高,。如果剛性需求再次被過(guò)高的房?jī)r(jià)壓抑，市場(chǎng)新一輪低迷調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)則會(huì)逐步累積,。
警惕資金過(guò)多流入投機(jī)市場(chǎng)
宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境目前仍處在企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時(shí)刻,，房?jī)r(jià)也在“小陽(yáng)春”的推動(dòng)下再回高位，此時(shí)此刻,，投資性需求的集中入市明顯缺乏必要的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),。
楊紅旭表示，投資投機(jī)需求在此時(shí)卷土重來(lái),，進(jìn)一步拉高了房?jī)r(jià),，在把普通住宅消費(fèi)“擠出”的同時(shí)，也擠出了其他商品的消費(fèi),，從而抑制實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇,。資金過(guò)快、過(guò)多地流向地產(chǎn)投機(jī),、流向虛擬經(jīng)濟(jì),，只會(huì)催生市場(chǎng)泡沫的產(chǎn)生。如果說(shuō)2007年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快仍有良好的宏觀經(jīng)濟(jì)面作為依托和保證,，那么此時(shí)的投資性需求快速入市則明顯帶有投機(jī)的非理性色彩,。
就在市場(chǎng)投機(jī)情緒抬頭的同時(shí)，深圳再次傳出了房貸首付一成五的消息,。在地產(chǎn)投資的帶動(dòng)下,，銀行的房地產(chǎn)信貸再次出現(xiàn)松動(dòng)的趨勢(shì)。
業(yè)內(nèi)人士表示,，在經(jīng)濟(jì)尚未完全走出低谷的情況下,，一定要警惕金融機(jī)構(gòu)為搶奪房貸市場(chǎng)，降低信貸門檻,�,！艾F(xiàn)在應(yīng)該對(duì)信貸資金進(jìn)入樓市采取更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋O(jiān)控，防止信貸資金過(guò)多流入樓市投機(jī),�,！睏罴t旭說(shuō)。(羅宇凡,、葉鋒)
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