中國投資者避開國內限購去海外置業(yè) 需防范陷阱
隨著限購城市逐漸增加到了22城,,國內樓市政策收緊,,被限制了手腳的“投資客”們將目光進一步轉向了海外房產。事實上,,海外置業(yè)并非新興投資,。數據顯示,,截至2016年5月,中國投資者在海外房地產市場累計投資達170億美元,,成為全球第二大跨境房地產投資的來源,,僅次于美國的190億美元。
鏡花水月:虛假宣傳,?誰也說不清
移民,、留學需求或是海外低廉的房價吸引了不少華人選擇海外置業(yè)。與此同時,,隨著海外置業(yè)熱潮持續(xù)升溫,,近年來,萬科,、綠地,,萬達、保利,、碧桂園,、中海、雅居樂等中國房企紛紛“出?!?。對于房企來說,“出?!辈粌H是分散投資風險的一種選擇,,同時可以獲得相較于國內更高的收益率。數據顯示,,中國房地產企業(yè)海外投資額逐年大漲,,從收益回報來看,超10%,,甚至達到20%,。
火熱的行情掩蓋了海外房產投資的風險。不論對房企還是個人,,海外房產投資似乎成了一個具有持續(xù)高回報的“餡餅”,,但小編提醒,海外置業(yè)需謹慎,。
海外置業(yè)最容易遇到的問題是開發(fā)商虛假宣傳,。關于海外房產項目,身處國內的投資者通常只能通過開發(fā)商廣告宣傳來得到相關的資訊,。開發(fā)商的廣告也往往會描繪一個美好的海外生活,虛化和隱藏了其中的一些“美麗陷阱”,。
區(qū)位模糊:“新加坡旁”or“馬來西亞”
今年來,,有一句廣告不停地通過各種渠道試圖植入消費者的大腦:“新加坡旁,,碧桂園森林城市,海外置業(yè)優(yōu)選,。這里是全球至佳華人移居和教育圣地之一……”廣東發(fā)家的地產大咖——碧桂園向來是一個壕氣沖天的房企,,為強化項目的“新加坡”概念,在屬于柔佛州的海域中進行填海造島,,預計耗費高達2500多億元,,打造一個占地面積達14平方公里的“森林城市”。然而,,這個“新加坡旁”的森林城市實際是屬于馬來西亞,。
最近筆者的一位朋友很驚訝地說:“原來碧桂園森林城市在馬來西亞,不是新加坡,?!睂τ谶@個樓盤區(qū)位的誤解,這位朋友絕非個案,,畢竟碧桂園非常著重地強調著“新加坡旁”這四個字,。無論這算是欺騙消費者還是誤導消費者,總之,,涉嫌誤導這事兒碧桂園已經不是第一次干了,。2013年,碧桂園“十里金灘”項目在山東海陽發(fā)售,,就主打“青島東”的概念,,讓很多消費者產生該項目位于“青島東部”的誤解。
“在新加坡工作,,在新山生活”拿著高薪享受低物價的生活似乎很美好,,但是除去新山本身的治安環(huán)境問題,事實上,,森林城市距離新加坡市中心還有35公里,,如果真的要跨國上下班,每天要過四次關,,這個通勤的過程似乎也就不太美好了,。
雖然,今年初馬來西亞消息稱,,森林城市將設置獨立海關,,但是這一事項仍是未知數。
“買不起”or“養(yǎng)不起”
2014年,,美國底特律出現了一則廣告“只要100美元,,便可以買走一套房子。”甚至,,海外一些古堡也僅需1英鎊即可擁有,。如此低廉的房價便可擁有一套美國房產,似乎是天上掉下的餡餅,。
但實際上,,購買此類房產也許能避開“買不起”的高房價,卻又掉進了“養(yǎng)不起”的無底洞,。比如古堡的所有者有義務修繕這些老房子,。又比如在美國,計算房產稅的房屋價值是由政府估定,。如果在底特律花500美元購買房產,,其估價可能高達30萬美元,買房人每年需要支付6000美元左右的稅費,,大大超出了房價,。
福利難辨:“真”綠卡or“假”綠卡
“買房送綠卡”是吸引一些投資移民類購房者的關鍵點,但值得關注的是不同國家對投資移民的綠卡政策不經相同,。例如,,馬來西亞的綠卡與其他國家的又不同。舉例來說,,獲得美國綠卡的人基本上具備了,,除選舉與被選舉權之外的美國公民的權利和福利。
然而,,據公開信息,,馬來西亞的綠卡并非如此,它的“綠卡”實際的名稱叫“第二家園”,,這只能算是個“十年”的長期簽證,,馬來西亞政府目的是鼓勵外籍人在馬來西亞較長時間居住,吸引資金和投資,。希望投資移民享受馬來西亞福利的投資者慎重考慮,。

防范風險小tips 合理配置莫錯過
說起海外置業(yè)的風險,匯率自然首當其沖了,。匯率風險是目前多數海外置業(yè)者最看重的問題,。房產貸款的期限一般都比較長,其間利率的升降對買房者會造成較大的影響,,因此最好是選擇貨幣匯率相對穩(wěn)定的國家進行投資,。
其次,房價走勢和購房政策也是投資者選擇海外置業(yè)不可忽視的細節(jié),。在購置海外房產前,,一定要對當地的房價走勢和購房政策作一次全面的了解,各國的購房政策不盡相同,房價和土地價格也有千差萬別,,只有選擇處于上升期的房產才會獲得理想的回報,。
除此之外,,費用的權衡也是規(guī)避風險的有效途徑,。一是須對房產交易所產生的相關稅費有個清晰的了解,仔細權衡稅費成本是否可以承受,。海外置業(yè)除了在購買時要一次性支付高額的稅費外(契稅,、土地稅、印花稅和增值稅等),,有的國家轉讓稅費也高得驚人,,房產稅等等。
二是理清海外置業(yè)所產生的管理費用,。許多國家在房產管理方面有嚴格的規(guī)定,,比如澳大利亞墨爾本市規(guī)定,自家門前的垃圾或者積雪等必須由業(yè)主自行清理,,如超時未作清理,,則由市政部門代勞,但業(yè)主要支付相應的費用,。而如果這些費用未及時支付,,就會給自己招來更大的麻煩,甚至會影響到個人的信用記錄,。
另外,,關注各國政策走勢,利用優(yōu)惠傾斜政策抓住投資機遇,,獲得更大投資收益,。
值得注意的是,國外購房與國內購房間的最大區(qū)別是在土地所有權問題上,。在我國,,土地只能轉讓使用權,而所有權歸國家所有,,使用權最長年限為70年,。海外房產多數具有永久性產權,且無使用期限,。因此,,投資海外房產時,房產的質量好壞也許并不是最重要的,,房產所占土地的升值前景和投資價值才是更關鍵的問題,。
附一:海外購房喜好的國家排名:
1、美國
在美國,墨爾本售價在300-400萬人民幣的別墅最受海外置業(yè)者的青睞,。
2,、澳大利亞
作為中國海外移民的最主要目的地之一的澳大利亞,仍是中國人海外置業(yè)的熱點地區(qū)之一,。
3,、加拿大
加拿大買房的人日漸增多,多倫多,,溫哥華等地都是最佳之選,,國人在加拿大購房也是多屬于投資性房地產。
4,、英國
越來越多的中國購房者也開始將目光投向倫敦以外的小市場,,比如紐卡斯爾和曼徹斯特。在倫敦,,匯聚中國購房者最多的三大社區(qū)是布倫特福德,、貝爾塞公園和溫布爾登。
5,、新西蘭
當地的行業(yè)數據顯示,,中國購房者占該國所有外國購房者的25%。全美房地產經紀人協會稱,,在美國,,這個比例為17%。
6,、泰國
泰國,、印尼、菲律賓,、馬來西亞和越南等東盟國家的貿易協定意味著,,一位在泰國擁有一處度假屋和一間工廠的中國企業(yè)家,所面對的將是一個5億人口的東南亞市場,。
7,、新加坡
新加坡新出臺了限制海外買家購房的措施,尤其是針對中國投資者,。
8,、葡萄牙
國外投資者花50萬歐元在當地購房,便可獲得在葡萄牙居住,、去歐盟國家旅行的權利,,六年后可申請葡萄牙國籍。
9,、西班牙
10,、馬來西亞
附二:
四大熱點國家置業(yè)政策
澳大利亞
買房需要繳納申請費
政策變化:2015年12月起新政實施
根據澳大利亞投資審批委員會有關規(guī)定,,自2015年12月1日起,想在澳大利亞購房的海外人士,,在申請購房批準時,,需要根據房產價值繳納申請費。2015年12月1日以后,,在澳大利亞購買100萬澳元以下房產的海外投資者,,需要繳納5000澳元的申請費;購買價值在100萬至200萬澳元房產的海外投資者,,需要繳納1萬澳元的申請費,;購買200萬澳元以上房產的海外投資者,,房價每提高100萬澳元需要再額外增加1萬澳元的申請費,。
美國
靠美國EB-5置業(yè)將到期
政策變化:2016年9月底舊政關門
2015年9月,美國EB-5移民名額首次爆滿,,數目達到1萬,,其中85%的份額來自中國大陸。美國的移民政策已經正式確認延期到2016年9月30日,。
美國EB-5移民是依據1990年美國移民法規(guī)定,,外國人在美國投資有權取得永久居留權,外國移民申請人在美投資創(chuàng)設商業(yè)性企業(yè),,并創(chuàng)造10個全職的美國工人就業(yè)機會,,即可獲發(fā)兩年期的條件式移民簽證。兩年屆滿前90天,,若投資行為仍存在,,可申請“條件移除”而成為永久居民,投資額為100萬美元,。
英國
海外房主出售房產要征稅
政策變化:2015年4月初新政實施
去年4月6日,,英國對海外買家的房產稅收政策做出調整。根據此次英國的房產稅收新政,,對于海外個人買家而言,,資本利得稅的稅率為18%或28%。
英國的資本利得稅是對海外買家買入與售出房產的差價部分按比例征收的一個稅種,。資本利得稅政策從去年4月6日開始實施,,不溯及既往,所以中國買家購置房產的買入價將按照2015年4月6日的房產價值計算,。舉例來說,,如果中國買家在2013年購入房產,總價60萬英鎊,,該房產在2015年4月6日價值變?yōu)?0萬英鎊,;中國買家在2016年1月1日出售該房產,,總價90萬英鎊,需要交納的資本利得稅計算方法為90萬減去80萬英鎊,,即10萬英鎊,。2013年到2015年的20萬英鎊不適用此項新政策,不用征收資本利得稅,。
葡萄牙
購房移民政策變寬松
政策變化:2015下半年發(fā)證放寬
據了解,,南歐部分國家為緩解經濟低迷狀況,推出了吸引海外投資的移民政策,,使得中國家庭海外投資類型更加多元化,。葡萄牙、西班牙,、希臘三個國家推出了買房即可辦理移民的政策,,這意味著只要在西班牙或葡萄牙購置50萬歐元的房產,或者在希臘購置25萬歐元的房產,,就可辦理全家移民手續(xù),。
去年下半年,葡萄牙的移民政策變得寬松了,。根據葡萄牙的有關規(guī)定,,如果資助當地科研項目、文物修復,、文化遺產,,只需要購買30萬歐元的房產,就可以辦理移民,。
部分資料整理于北京青年報,、戴德梁行、i時代報,、鏈家網等