在經濟衰退時抄底買房 對政策與法規(guī)認真研究

　　我用一套房打開挪威房地產市場

　　曹侃

　　2016年圣誕前夕,，中國和挪威聲明兩國關系正常化,，兩國將開展友好往來和經濟合作,， 很多中國商人因此關注在挪威的投資事宜,。我在挪威學習、工作,、生活30余年,，已是挪威主流社會的一員，熟知挪威國情,、社會機制,。作為挪威的一名華商,，我的點滴經驗或許會給想來挪威投資的中國企業(yè)家和研究北歐國情的學者提供一些借鑒。

　　我的“第一桶金”

　　上世紀80年代初期,，隨著改革開放的深入,，很多有海外關系的家庭紛紛將自己的子女送去海外讀書深造，我就是在這樣的大背景下來到北歐挪威自費留學,。剛來時我才16歲,，在挪威的一家住宿學校邊讀挪威語邊預備參加來年的高考。天道酬勤,，經過一年的刻苦和努力,，我被大學錄取并接受了多年的科班系統(tǒng)訓練。

　　涉足房地產行業(yè),，并不是我有卓識遠見,，而是一次偶然的機會。1993年,，挪威經濟出現衰退,，銀行業(yè)危機導致房地產全面崩潰、樓價低迷,。我那時住在挪威第二大城市卑爾根,，碩士畢業(yè)并被卑爾根大學物理系錄取為博士生。卑爾根大學地處市中心,， 在校區(qū)周圍擁有一批舊樓房向市場出售,。當時初生牛犢不畏虎，低價買到一幢4層小樓,，大約花了33萬挪威克朗,，而這個價格現在在挪威只夠買一個衛(wèi)生間(現在100元人民幣約等于 120挪威克朗)，整個小樓里外徹底翻建又花了80多萬克朗,。這是我房地產人生的開端,。兩年后翻修結束，樓房煥然一新,。因房屋租賃市場需求強勁,，4套公寓很快就出租，并有了很好的租金收入,。以這一樓房做抵押貸款,，盤活了資金。

　　當時由于資金短缺,，我也參加了樓房的翻修,。我在實踐中體會到行業(yè)知識、法規(guī)在法制社會的決定性作用，這就是我后來連續(xù)六七年自學土木工程,、金融學等學科的動力,，并為以后的發(fā)展奠定堅實的基礎。我也因此放棄了攻讀博士學位的機會,。

　　我們1993年成立北歐房地產公司,，由于規(guī)模的擴大后來又成立了“北歐集團”，以房地產開發(fā),、樓盤交易與租賃為業(yè)務核心,。北歐集團在挪威土生土長，其發(fā)展模式可歸納為以下幾點作為交流：首先,，我們有自己的產業(yè)價值鏈——房地產開發(fā) + 設計能力 + 施工建設,，為我們提供競爭優(yōu)勢和利潤空間，同時又減少項目風險,；其次，與一流企業(yè)合作,，樹立品牌,。比如我們在挪威南部城市腓特烈斯塔市中心最大的升級改造項目西施園 (Cicignon Park)，當地大學,、研究機構就相關課題與我們合作,，包含學士、碩士,、博士論文課題等,；第三，儲存優(yōu)質土地以保證持續(xù)發(fā)展,；此外,，與多家銀行建立長期合作關系。銀行的支持,、良好的資本運作是發(fā)展的基石,。

　　房地產市場還有空間

　　從1993年到2016年挪威全國房價平均增長500%，主要城市增長更多,。有人說,，我很幸運趕上這波房價的低潮期，事實確實如此,，但我也想說,，房地產的波峰、波谷不同階段有不同的商機,。當初和我同一時間段從事房地產創(chuàng)業(yè)的同行,，能夠發(fā)展壯大的寥寥無幾。比如現在,，挪威房價已經漲得很高了,，有些人很后悔金融危機時未買進,，認為沒機會了，但是實際情況并非如此,。如果沒有實力以及多年的準備工作,，許多機會即使發(fā)現也是無法把握的。未來,，我認為在挪威投資房地產尚有很大的發(fā)展空間,。

　　現在，挪威首都奧斯陸的房價平均約每平米7萬克朗,，高端房子價格在15萬克朗以上,，算是歐洲房價很高的國家。挪威人自有住房的比率達到77%,，擁有一套自己的房子是挪威人普遍的愿望,，這種觀念和中國人很像。北歐鄰國丹麥,、瑞典,、芬蘭的比例分別為51%、63%和59%,。挪威雖然也有提供給低收入者的經濟適用房,，但房子的量非常少。由于石油財富所帶來的產業(yè)鏈,、科技產業(yè),、傳統(tǒng)產業(yè)的不斷發(fā)展，挪威宏觀經濟的良好狀況在全世界屈指可數,。挪威就業(yè)機會多,，很多家庭都有資金積累。父母會補貼幫助子女買房,，但不傾全家之力,。挪威房屋開支約占家庭可支配收入的17%，這個比例在歐洲國家算是比較低的,。

　　中資企業(yè)在挪威

　　目前,，在挪威投資的中資企業(yè)并不多。我想主要有以下幾個原因：第一,，中國雖然提倡企業(yè)走出去已有10年,，但也就是最近三四年，中企走出去才逐漸形成氣候,；第二,，挪威和中國距離很遠，語言也有障礙；第三,，挪威經濟發(fā)展比歐美大多數國家都要好,，所以不像其他國家那樣迫切需要投資；第四,，挪威對產品與服務要求高,，對于低端廉價的產品接受度很低。上述原因決定,，來挪威發(fā)展的中國企業(yè),，必須是具有一定優(yōu)勢、在國內也發(fā)展很好的企業(yè),。

　　中企在挪威具有好的形象,，經常受到挪威政府部門和民間好評。這為日后更多中企進入挪威市場創(chuàng)造良好條件,。

　　至于挪威哪些產業(yè)還有投資空間,，除了房地產，我認為金融,、養(yǎng)殖業(yè),、海洋、高科技,、基礎建設、旅游業(yè)等均有較大的發(fā)展空間,。

　　挪威是一個美麗富裕,、理性客觀、具有人道主義和人文思想的國家,。但這個社會也有許多缺點,，比如辦事效率低、濫用社會福利等,。從海外投資者的角度來說,，不管在哪投資，必須要對當地進行調研,，規(guī)避風險,。作為挪威華商會會長，我樂意為中資,、僑資企業(yè)到挪威投資發(fā)展提供咨詢和幫助,。▲(本文由全國政協海外列席委員,、挪威華商會會長口述,，由《環(huán)球時報》記者楊沙沙采訪整理)

　　在挪威投資房地產的風險

　　在挪威開發(fā)房地產，風險是多方面的，要重視的有以下四方面問題：

　　第一：經濟方面涉及項目的經濟效益,、發(fā)展?jié)摿?、市場需求等。比如是選擇購買房地產公司的100%的股權,，還是房地產公司的樓房,，差別就很大。從稅務角度看,，1億的股權購買金額視情況可為賣家節(jié)省一兩千萬的稅務開支,，或為買家增加一兩千萬稅務開支。原因是按稅務法規(guī)定,，股權出售利潤無需納稅,，而出售樓房的利潤需納稅24%。 此外,，購買100%的股權還需要承擔被購買公司原先對第三方的責任,。購買股權具有不用交付土地印花稅等優(yōu)點。

　　第二：技術方面包含建筑習慣,、建筑技術標準,、政府要求等問題。具體到項目中,，技術標準應重視建筑結構安全,、左右上下單元之間的隔音(空氣聲和撞擊聲)等。政府對HSE (健康,、安全,、環(huán)境) 要求以及作為企業(yè)內部管理體系的組成部分也要特別重視。挪威就有案例,，由于建筑大量不符合標準,，改進費用超原建筑成本，導致嚴重虧損,。

　　第三：法律方面涉及開發(fā)相關常見的建筑法規(guī),、合同法、賠償法,、保險法,、勞動保護法等。有的企業(yè)在許多合同中寫得很含糊,，責任,、義務、權利不明確,，造成大量糾紛,，公司主要負責人將80%的時間用于糾紛處理,、打官司，20%用于業(yè)務發(fā)展,，最終導致破產,。

　　第四：地方和中央政府審批程序在挪威通常是多層面的，很復雜,、耗時,。土地規(guī)劃10年以上未審批的不算罕見。

　　在北歐投資,，了解經濟,、技術、法律,、審批這四方面問題,，有助于降低投資風險，提高成功率,。這些問題需要綜合考慮,，僅注重一兩個方面是不夠的。