“國內(nèi)賣房赴海外抄底”,、“北京一套房換美國6套房”“收益率高達40%”……類似的廣告讓很多投資者為之心動。但是曾經(jīng)有過投資海外買房的諸多人士,，均以親身經(jīng)歷告知，投資海外房產(chǎn)遇到的“坑”數(shù)不勝數(shù),。一些中介公司往往利用投資者不了解國外政策,、語言不通、海外信息溝通不暢,、維權(quán)困難等問題,，設(shè)下種種陷阱使投資者蒙受損失,。

　　陷阱1

　　未獲預(yù)售批準就賣房

　　有的國外開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的海外房產(chǎn)，在尚未取得當(dāng)?shù)卣鷾实那闆r下就出售給中國買家,，一旦此類房產(chǎn)長時間無法通過當(dāng)?shù)卣鷾?，中國買家就難以獲得合法產(chǎn)權(quán)。

　　去年夏天,，凌剛參加了某知名財經(jīng)專家做的海外投資講座,，得知北京一家經(jīng)紀公司正在推出美國酒店投資項目?！爱?dāng)時我覺得有財經(jīng)專家為項目‘背書’,，應(yīng)該是值得信賴的?！钡柘壬鷽]有想到,，他為此付出了極大的代價。

　　幾天后,，凌先生來到這家經(jīng)紀公司,，接待人員對他熱情推介?！爸恍杞?0%的首付款,，剩余的60%我們幫你辦理貸款?！绷柘壬桓嬷?，該項目每年會有高達12%的年收益率?！拔逍羌壘频暧袑Ｈ舜蚶?，對方包租20年，到期后還可以回購,，相當(dāng)于用40萬美元的首付款撬動了20倍的杠桿,，實際收益率近25%?！?/p>

　　凌先生當(dāng)即與其指定的美國某公司簽署了包括買房,、包租、回購在內(nèi)的3個合同,，交納了10萬美元的定金,。

　　事后凌先生心里卻有點隱憂，便通過在美國的律師朋友幫忙查詢這個項目,，結(jié)果發(fā)現(xiàn)很多問題：“有幾點是嚴重違反美國法律的,，首先是在美國賣房需要政府出具的公開報告，但他們當(dāng)時沒有；其次美國規(guī)定收到的款項應(yīng)該打到第三方監(jiān)管的賬戶上,，而不能打到公司的賬戶上,；而且美國規(guī)定收取意向金，只能是房價的3%,，而不是首付40%,。”

　　和凌剛遭遇類似的還有很多業(yè)主,，劉華日前也將這家經(jīng)紀公司告上了法庭,。劉華稱，按照被告的要求,，他與美國某公司簽訂了購房協(xié)議,，在協(xié)議中約定竣工日期為2016年12月31日。隨后他支付了首付款17余萬美元,。但被告及美國某公司卻未在約定時間內(nèi)竣工,，至2017年3月，該項目土地尚未動工,。而且簽訂購房協(xié)議時,，該項目未取得土地公開報告，未獲得預(yù)售批準,，被告對項目運營情況和投資款的去向均未向原告如實告知,，已構(gòu)成違約。

　　凌先生告訴記者,，他先是通過美國的律師向美國某公司發(fā)出了律師函,，然后開始了與經(jīng)紀公司交涉的曲折過程。最初對方非常強硬,，利用各種辦法拖延退款,，但凌先生堅持不懈，在國內(nèi)也請了律師,，耗費了大量精力去交涉退款事由,，終于拿回了10萬美元。

　　陷阱2

　　包租竟然變成無人租

　　除了政策風(fēng)險,，很多海外房產(chǎn)項目號稱通過包租返利等方式,，使買房者的投資年回報率可達到15%至25%。涉足過海外房產(chǎn)交易的業(yè)內(nèi)人士弗先生告訴記者,，有的公司并不能保證資金安全,，投資人的購房款沒有被用于投資項目土地建設(shè)，此外投資者購買的海外房產(chǎn)如果難以出租,，代理機構(gòu)會用后來的投資者的錢款支付之前投資者的包租返利,，形成了脆弱的資金鏈，一旦發(fā)生斷裂，返利會化為泡影,。

　　3年前，戴女士與北京一家國際投資咨詢公司簽訂了房產(chǎn)預(yù)訂協(xié)議,，在該公司推介下,，她與美國一家公司簽訂合同，以相當(dāng)于30余萬元人民幣的價格購買了位于美國中部地區(qū)某市的一間公寓,。戴女士付給咨詢公司1萬元定金,，而購房款則通過銀行轉(zhuǎn)賬打到了咨詢公司法人賬戶上。

　　“當(dāng)時對方承諾包租,，有固定收益,，回報率很高，業(yè)主只需要承擔(dān)物業(yè)稅等即可,?！钡髋抠I了房子以后卻并沒有按期拿到租金回報。經(jīng)了解她發(fā)現(xiàn),，這套房產(chǎn)位于郊區(qū),，位置偏僻、周邊人口稀少,，很難出租出去,，房子只好空置。而當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的稅費很高,，戴女士不僅沒有租金回報,，反而拖欠了包括物業(yè)費等在內(nèi)的大筆費用。物業(yè)公司警告她,，如果拒不交納欠費,，其房產(chǎn)有可能被沒收。

　　2015年,，戴女士等多名購房者在美國當(dāng)?shù)胤ㄔ簩Ψ课蓍_發(fā)商等提起了訴訟,。后該案調(diào)解解決，戴女士只獲賠了6000美元,。隨后,，戴女士將北京的國際投資咨詢公司訴至法院，要求解除房產(chǎn)預(yù)訂單并退還購房款,。

　　但法院駁回了戴女士的訴訟請求,。法院認為，戴女士與某咨詢公司所簽訂的房產(chǎn)預(yù)訂單,，實為咨詢公司為戴女士提供的居間合同,。該合同明確約定正式購房合同由戴女士與第三方簽訂，因此房屋買賣合同相關(guān)權(quán)利義務(wù)不應(yīng)向咨詢公司主張。咨詢公司提供了居間服務(wù),，戴女士也訂立合同購買了房屋,，因此要求解除預(yù)訂單缺乏依據(jù)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出,，過高的投資回報率意味著很大的投資風(fēng)險,，因此承諾超高的投資回報率，很有可能存在虛假宣傳,。

　　陷阱3

　　中介低價購進加價賣出

　　讓李先生郁悶的是,，他為女兒移民在葡萄牙購買的房子，竟然是中介以低價搶先購買后,，再加價兩倍賣給他的,。

　　李先生是2013年8月與北京某咨詢公司簽訂的委托辦理葡萄牙投資移民服務(wù)協(xié)議，后又與該公司指定的葡萄牙律師簽署了《委托書》,。之后,，李先生得知，其所購的房屋是另一家公司兩名員工以18萬余歐元當(dāng)日購買后以55萬歐元的價格賣給他的,。而這家公司與李先生委托的某咨詢公司關(guān)系緊密,。

　　“購房過程是咨詢公司與當(dāng)?shù)芈蓭熂暗官u者合作完成的?！崩钕壬鷼鈶嵉卣f,，經(jīng)評估最終確定該房屋的市場價值為35萬歐元，他實際損失20萬歐元,。

　　李先生認為,，他所持有的證據(jù)足夠證明正是由于某咨詢公司未能誠信協(xié)助購房，導(dǎo)致其損失,?！皳屜荣徺I房屋再賣給我們，給我們造成了嚴重的經(jīng)濟損失,?！痹诖诉^程中，咨詢公司未向他及家人告知房源的真實情況,，包括賣房者身份,、二手房、真實價格等,。

　　咨詢公司的答復(fù)是,，他們對客戶的義務(wù)只是協(xié)助移民，并沒有幫其購買房屋,。雖然李先生將咨詢公司告上了法庭,，但法院未能支持他要求咨詢公司賠償損失的訴求,。法院認為李先生委托葡萄牙律師買房，故該律師簽署的合同可以視為是原告真實的意思表示,。

　　而另一位購房者萬女士比李先生幸運,，拿到了部分退款。2014年,，萬女士與另一家咨詢公司簽訂了葡萄牙居留簽證委托合同,。咨詢公司為萬女士設(shè)計的方案為購買葡萄牙當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)，作為不動產(chǎn)投資,，從而符合辦理居留簽證的條件。

　　合同簽訂后,，萬女士在咨詢公司的全程安排下,，前往葡萄牙購買了一套房產(chǎn)，房價款為53萬歐元,，其居留簽證也辦理完畢,。

　　但次年2月，萬女士及其家人前往葡萄牙度假,，與鄰居溝通中獲知,，她購買的房屋的價格遠遠高于該房屋的實際價格，該房屋實際價值僅為35萬歐元,。

　　萬女士遂將咨詢公司告上了法庭,。后法院判決咨詢公司補償萬女士7萬歐元。

　　律師建議

　　要書面約定國內(nèi)中介承擔(dān)連帶責(zé)任

　　北京京師律師事務(wù)所的封躍平律師分析指出,，目前房屋中介亂象叢生,，不少國內(nèi)中介在購房國家申請以購房為主營業(yè)務(wù)的外殼公司。國內(nèi)實際控制人安排國內(nèi)客戶將購房款打入外殼公司,，并和境外機構(gòu)簽訂購房合同,。一旦客戶資金一去不復(fù)返，客戶通過合同無法向國內(nèi)中介追償,。因為合同的簽訂主體在境外,，客戶也很難通過域外訴訟來挽回損失。另外,，在大多數(shù)國家,，涉及不動產(chǎn)糾紛一般管轄權(quán)屬于不動產(chǎn)所在地法院。所以,，國內(nèi)購房者身處國內(nèi),，很難通過國內(nèi)法院尋求到及時、有效的救濟,。

　　封躍平律師建議,，投資者應(yīng)做好證據(jù)保全工作,，對于開發(fā)商派發(fā)的宣傳冊、廣告彩頁或者其他宣傳資料應(yīng)妥善保存,，簽訂購房合同時,，對于開發(fā)商承諾的條件，也可以要求納入合同中,。一定要在置業(yè)前進行實地考察,，全方位了解所購房產(chǎn)的設(shè)置及周圍環(huán)境。并了解當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場,，預(yù)防中介層層加價,、隱瞞與欺詐等行為。海外房產(chǎn)市場服務(wù)分工相當(dāng)細,，建議聘請當(dāng)?shù)芈蓭熖峁┫鄳?yīng)的法律服務(wù),，確保交易順利進行。

　　此外,，購房者應(yīng)將定金及后續(xù)房款放到公證公司或由銀行進行統(tǒng)一管理,，建立交易資金第三方監(jiān)管制度，不直接付款給業(yè)主,，以保證資金的安全,。

　　“海外購房也要看地段，如果房價比較便宜,，一般是在郊區(qū)很偏僻的地方,，建議不要購買?！北本┯坡蓭熓聞?wù)所胡文友律師建議,，購房者通過國內(nèi)中介機構(gòu)進行海外購房，要特別書面約定國內(nèi)的中介承擔(dān)連帶責(zé)任,，并且在合同中約定好管轄法院,，最好約定好原告的住所地法院有管轄權(quán)。

　　(文中當(dāng)事人名均為化名)

　　本報記者王薔