原標(biāo)題：“淘金”柬埔寨的中國(guó)人：經(jīng)濟(jì)崛起帶熱買房潮

　　“歡迎您來(lái)柬埔寨買房,，我可以怎樣幫到您,？”電話那頭響起一個(gè)聽上去像是中國(guó)南方口音卻又略顯生硬的聲音,。

　　在柬埔寨首都金邊市中心一座不起眼的辦公樓里,，柬埔寨房地產(chǎn)網(wǎng)的30多名工作人員日夜不停地接聽著來(lái)自全球各地的電話,，在他們當(dāng)中,，會(huì)說(shuō)中文的8名員工總是最忙的,。

　　“太多中國(guó)人來(lái)這里買房了,，從去年到現(xiàn)在,，滿大街都可以看到他們的身影,。”在柬埔寨待了13個(gè)年頭的中國(guó)人張廣生感嘆道,。

　　柬埔寨,，這個(gè)位于中南半島南部、東盟十國(guó)地理中心的國(guó)家,，面積和中國(guó)廣東省差不多,，人口約和廣州市相當(dāng)。幾年前,，許多中國(guó)人要在地圖上準(zhǔn)確找到它的位置還要花費(fèi)一些時(shí)間,，如今，這里卻正在成為吸引大量中國(guó)資本的一片熱土,。

　　作為一度被視作亞洲最不發(fā)達(dá)國(guó)家之一,，柬埔寨20年前曾飽受戰(zhàn)亂的蹂躪。2005年,，一半柬埔寨人生活在貧困線以下,，僅僅不到十年，這一人數(shù)已少于14%,。如今,，這個(gè)人口僅有1500萬(wàn)的國(guó)家已不動(dòng)聲色地成為世界上經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最強(qiáng)勁而穩(wěn)定的國(guó)家之一。世界銀行的報(bào)告顯示,，從1994年到2015年,，柬埔寨的GDP平均保持了7.6%的年增長(zhǎng)率 ，位居?xùn)|盟國(guó)家前列。

　　柬埔寨首都金邊

　　柬埔寨經(jīng)濟(jì)近年來(lái)迅速崛起,，與中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)和援助密不可分,。今年正值中柬建交60周年，多年來(lái),，中國(guó)提供大筆無(wú)償援助和優(yōu)惠貸款,，協(xié)助柬埔寨興建道路，其中23條已建竣,，共長(zhǎng)2301公里,，共耗費(fèi)13億美元；而興建中道路則有6條,，全長(zhǎng)600公里,，造費(fèi)4.9億美元。除此以外,，中國(guó)還幫助柬埔寨建設(shè)了包括道路,、橋梁、灌溉系統(tǒng),、電力傳輸設(shè)施和大壩等大量基礎(chǔ)設(shè)施,。

　　作為“一帶一路”倡議在東南亞的重要節(jié)點(diǎn)國(guó)家，越來(lái)越多的中國(guó)人正在進(jìn)入這個(gè)國(guó)家投資興業(yè),，為柬埔寨的經(jīng)濟(jì)注入新的動(dòng)力,。

　　“國(guó)際化”城市金邊

　　“2005年我剛從廣西來(lái)到柬埔寨的時(shí)候，第一感覺(jué)就是這個(gè)國(guó)家好窮,?！睆垙V生回憶道。

　　在柬埔寨的十幾年里,，張廣生在不同行業(yè)里打拼過(guò),，憑著會(huì)講柬埔寨語(yǔ)的優(yōu)勢(shì)在當(dāng)?shù)卦铝烁惨娮C了這個(gè)國(guó)家在過(guò)去十年間發(fā)生的巨大變化,。

　　“最初,，我和同學(xué)們合租在排屋(類似國(guó)內(nèi)的集體宿舍)，后來(lái)搬進(jìn)了新房子,，現(xiàn)在我住在公司分配的別墅里,。”張廣生說(shuō),。

　　與常人想象的不同,，金邊其實(shí)是一個(gè)非常“國(guó)際化”的城市,，這里常年居住著近百萬(wàn)外國(guó)人,，除了泰國(guó),、馬來(lái)西亞,、新加坡等東南亞鄰國(guó)居民外,，還有大量的中國(guó)人、美國(guó)人,、歐洲人,。其中增長(zhǎng)最快的中國(guó)人，目前已超過(guò)20萬(wàn),。

　　近年來(lái),，柬埔寨一直處于快速城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，每年有大量年輕人離開農(nóng)村到城市尋找工作,，目前金邊已聚集了全國(guó)超過(guò)五分之一的人口,。這些人群和常住的外國(guó)人催生出金邊穩(wěn)定的住房需求，這也成為了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)這個(gè)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展最直接的推動(dòng)力,。

　　中國(guó)駐柬埔寨大使館經(jīng)商參處2003年的一份報(bào)告中描述稱,，作為一個(gè)經(jīng)歷多年戰(zhàn)亂的國(guó)家，柬埔寨的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直很不平穩(wěn),，但因其在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有的重要地位,，一直倍受經(jīng)濟(jì)界人士的關(guān)注。

　　在過(guò)去十年中,，柬埔寨相對(duì)于其他東盟國(guó)家在房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域較為便捷的投資環(huán)境和整體經(jīng)濟(jì)快速的發(fā)展速度,，吸引著眾多外國(guó)投資者到來(lái)。

　　在張廣生的記憶中,，最早來(lái)到金邊投資造樓的是韓國(guó)人,、日本人，然后是新加坡人,，而最近到來(lái)的則是中國(guó)人,。

　　作為當(dāng)?shù)刈钕乳_發(fā)的高樓項(xiàng)目之一，2008年由韓國(guó)公司投資建設(shè)的位于金邊莫尼旺大道和西哈努克大道的路口的42層金塔(GOLD TOWER 42)可以被視作那個(gè)時(shí)代的代表,。

　　該項(xiàng)目開工沒(méi)多久,，金融海嘯沖擊全球，柬埔寨亦未能幸免,，韓國(guó)開發(fā)商先后三次推遲建設(shè)時(shí)間,，至今仍未竣工，成為當(dāng)?shù)刂摹盃€尾樓”,。直到2017年底,，在停工十年后，該大樓正式被移交給中國(guó)公司重新啟動(dòng)建設(shè),。

　　2016年起,，張廣生陸陸續(xù)續(xù)開始收到地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放的印有中文的樓盤廣告，此后兩年多時(shí)間里，隨著中國(guó)資本的到來(lái),，柬埔寨房地產(chǎn)市場(chǎng)開始駛上了“快車道”,。

　　根據(jù)柬埔寨國(guó)土規(guī)劃和建設(shè)部的報(bào)告顯示，截至2017年,，柬埔寨全國(guó)共有3052個(gè)建設(shè)項(xiàng)目在建,，建筑總面積約1000萬(wàn)平方米，投資總額突破64億美金,，中國(guó)自2016年起就已成為柬埔寨房地產(chǎn)行業(yè)第一大投資來(lái)源國(guó),，目前超過(guò)200家中國(guó)公司正在柬埔寨從事建筑和不動(dòng)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域投資，建起一座又一座由高樓大廈,，改變著柬埔寨首都的天際線,。

　　2012年，中國(guó)人曾海君從韓國(guó)留學(xué)后來(lái)到柬埔寨從事建筑設(shè)計(jì)工作,，之后又參與了當(dāng)?shù)匾粋€(gè)大型酒店項(xiàng)目的開發(fā)管理,。

　　“許多在金邊工作生活過(guò)的外國(guó)人都有這種感覺(jué)，這里正在形成一個(gè)新的中心城市,，不出幾年可能就會(huì)在東南亞地區(qū)形成一定的影響力,。”曾海君說(shuō),。

　　據(jù)曾海君描述,，2012年他剛來(lái)時(shí)，整個(gè)金邊超過(guò)20層的高樓不超過(guò)幾十棟,，而現(xiàn)在已經(jīng)超過(guò)100棟,。6年前，整個(gè)金邊只有一座孤零零的立交橋,，而如今已經(jīng)超過(guò)10個(gè),，并且日趨繁忙。

　　這種“一切都在快速發(fā)展”的氛圍讓從中國(guó)來(lái)的人們感到熟悉,，人們興奮地預(yù)感到,，柬埔寨的未來(lái)或許“大有可為”。

　　如今的金邊,，到處都在大興土木,，路上隨處可見來(lái)自中國(guó)的建筑工人，而房地產(chǎn)業(yè)也催生出眾多相關(guān)行業(yè),。 “前兩天金邊剛剛又開張了一家大型建材商城,，從中國(guó)進(jìn)口建筑材料?！睆垙V生說(shuō),。

　　上世紀(jì)70年代,，柬埔寨一度依靠接受西方的援助。而如今,，情形發(fā)生了改變,，中國(guó)已經(jīng)連續(xù)多年成為柬埔寨最大的援助和外資來(lái)源國(guó)。僅去年,，柬埔寨近三分之一的外國(guó)投資都來(lái)自中國(guó),。

　　《紐約時(shí)報(bào)》的報(bào)道稱,，已執(zhí)政30多年的柬埔寨首相洪森長(zhǎng)期以來(lái)一直譴責(zé)西方國(guó)家將柬埔寨視為地緣政治游戲中的棋子,。

　　“在資助基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，我們歡迎任何愿意提供資助的國(guó)家,，”柬埔寨公共工程和運(yùn)輸部長(zhǎng)孫占托(Sun Chanthol)說(shuō),，“但到目前為止，只有中國(guó)做出了如此慷慨的回應(yīng),?！?/p>

　　政局趨穩(wěn)，投資熱情走高

　　今年2月,，鄭雯雯生平第一次來(lái)到柬埔寨,。

　　她的身份是北京一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商業(yè)策劃。她所屬的企業(yè)在柬埔寨最重要的港口城市西哈努克港投資了一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,，已于今年開工建設(shè),。

　　近年來(lái)，越來(lái)越多的中國(guó)投資商開始到海外進(jìn)行直接投資,，在柬埔寨的中企正是這一群體中的代表之一,。

　　據(jù)鄭雯雯介紹，該住宅項(xiàng)目所在的西港經(jīng)濟(jì)特區(qū),，近年來(lái)迎來(lái)了大量的中國(guó)資本和中國(guó)人,，紛紛在當(dāng)?shù)赝顿Y建設(shè)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展,。

　　在更早前,，眾多中國(guó)企業(yè)已經(jīng)紛紛搶灘金邊。另一家中國(guó)房企在柬埔寨的營(yíng)銷總監(jiān)郭敏介紹稱,，他們的企業(yè)原先主要承建大型工程,，隨著近年目睹眾多中企紛紛“進(jìn)軍”柬埔寨房地產(chǎn)市場(chǎng)，去年該企業(yè)專門成立了一家200多人的房地產(chǎn)公司,，投身于金邊的一個(gè)大型住宅區(qū)項(xiàng)目,。

　　緊跟著開發(fā)商腳步紛至沓來(lái)的，是國(guó)內(nèi)嗅覺(jué)靈敏的投資客們,。據(jù)鄭雯雯和郭敏介紹,，目前來(lái)柬埔寨買房的70-80%都是中國(guó)人,，多來(lái)自北上廣深和沿海城市。

　　“每天都有近百人的看房團(tuán)來(lái),，成交率也很高,。”鄭雯雯說(shuō)道,。

　　張廣生還透露,，“這兩天又傳出最新的消息，政府正在規(guī)劃金邊的三環(huán),，大家投資熱情一下子都高了,。”

　　越來(lái)越多的中國(guó)投資者進(jìn)入柬埔寨房地產(chǎn)市場(chǎng),，也使得該國(guó)的投資安全和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估引人關(guān)注,。與許多新興市場(chǎng)一樣，柬埔寨市場(chǎng)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)之一來(lái)自于政治風(fēng)險(xiǎn),。7月29日即將舉行的柬埔寨大選則是眾多投資客觀望的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn),。

　　盡管在過(guò)去20多年里的歷次大選中，現(xiàn)任首相洪森所領(lǐng)導(dǎo)的柬埔寨人民黨均獲得勝利,。然而在2013年的最近一次大選中,，柬埔寨反對(duì)黨“救國(guó)黨”一舉贏下123個(gè)國(guó)會(huì)席位中的55席，與獲得68席的人民黨僅差13席,。

　　去年11月,，柬埔寨最高法院裁決解散該反對(duì)黨，并禁止該黨118人五年內(nèi)參政,。在今年2月底的參議院選舉中,，柬埔寨人民黨贏得了62個(gè)議席中的58席。

　　“我們預(yù)計(jì)柬埔寨人民黨將再次贏得今年的選舉,，并且不會(huì)發(fā)生重大的沖突,。只要人民黨繼續(xù)執(zhí)政，柬埔寨房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到嚴(yán)重的影響,?！比蝻L(fēng)險(xiǎn)管理公司化險(xiǎn)咨詢亞太區(qū)高級(jí)合伙人曹嘉榮(Dane Chamorro)說(shuō)。

　　曹嘉榮表示,，像其他一些東南亞國(guó)家(如馬來(lái)西亞)一樣,，每次選舉中反對(duì)派支持的份額都會(huì)有所增加。這有可能使得柬埔寨政府采取進(jìn)一步措施以削弱其勢(shì)力,，而這種情況如果持續(xù)越長(zhǎng),，就越有可能造成一些社會(huì)和政治波動(dòng)。

　　為什么是柬埔寨

　　中國(guó)資本進(jìn)入柬埔寨房地產(chǎn)業(yè)其實(shí)早已有跡可循,。

　　根據(jù)全球海外房產(chǎn)平臺(tái)居外網(wǎng)董事CEO羅雪欣介紹,，中國(guó)買家對(duì)東南亞國(guó)家房產(chǎn)的興趣在過(guò)去幾年逐年遞增,。目前，泰國(guó)是中國(guó)買家最心儀的置業(yè)國(guó)家,，而其他東南亞國(guó)家的咨詢量增幅也在呈快速上升趨勢(shì),。

　　“我們發(fā)現(xiàn)，今年前5個(gè)月中國(guó)買家對(duì)泰國(guó),、馬來(lái)西亞,、越南和菲律賓房產(chǎn)的詢盤量，均已接近各國(guó)去年全年詢盤總量,?！绷_雪欣說(shuō)。

　　與此同時(shí),，中國(guó)買家對(duì)柬埔寨房的咨詢量也在逐年上升,，2017年的咨詢量是2016年的3倍,。2018年第一季度詢盤量,，與去年第4季度數(shù)量接近， 比去年同期增漲187%,。

　　這一現(xiàn)象的背后,，顯示出的是近年來(lái)中國(guó)買家對(duì)全球房地產(chǎn)投資的變化軌跡。

　　“近年來(lái),，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)限購(gòu)限貸,，同時(shí)隨著傳統(tǒng)國(guó)外投資市場(chǎng)諸如北美、澳大利亞等地出現(xiàn)過(guò)熱情況,，這些國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)針對(duì)外國(guó)買家的諸多限制,，使得中國(guó)買家需要尋找新的投資對(duì)象。離中國(guó)較近,，較熟悉又價(jià)格相對(duì)便宜的東南亞國(guó)家則成為了首選,。”泰國(guó)最大的房產(chǎn)銷售門戶網(wǎng)站Dot Property Group業(yè)務(wù)總經(jīng)理納特·福特(Natt Ford)解釋道,。

　　福特說(shuō),，中國(guó)買家對(duì)泰國(guó)房地產(chǎn)投資的熱潮在2014年左右達(dá)到一個(gè)高峰，目前泰國(guó)的市場(chǎng)已經(jīng)逐漸飽和,，而經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的柬埔寨,、越南等國(guó)成為了新的目標(biāo)。

　　柬埔寨房地產(chǎn)網(wǎng)站CEO湯姆·奧沙利文(Tom Osullivan)則認(rèn)為,，柬埔寨給龐大的中國(guó)白領(lǐng)階層提供了一個(gè)海外投資的機(jī)會(huì),。據(jù)他介紹，去年這個(gè)時(shí)候,，他的網(wǎng)站僅有5%流量來(lái)自中國(guó),，而目前這一數(shù)字是40%,。

　　另一方面，柬埔寨出色的綜合投資素質(zhì)也是吸引中國(guó)投資者的重要因素,。

　　目前,，柬埔寨的發(fā)展速度已遠(yuǎn)超新加坡、泰國(guó)等東盟國(guó)家,，甚至追上了中國(guó)近幾年的發(fā)展速度,。同時(shí)該國(guó)人口結(jié)構(gòu)非常年輕化，全國(guó)平均年齡只有27歲,，超過(guò)70%的人年紀(jì)在34歲以下,，失業(yè)率僅0.55%。

　　《全球房地產(chǎn)指南》分析指出,，柬埔寨近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng),，以首都金邊為例，房?jī)r(jià)平均漲幅已高達(dá)15%,，核心區(qū)域平均租金回報(bào)率高達(dá)10.8%,。

　　在政策方面，柬埔寨全國(guó)通用美元進(jìn)行結(jié)算,，抗風(fēng)險(xiǎn)能力非常強(qiáng),，并且對(duì)外國(guó)人購(gòu)房限制極小。長(zhǎng)期在柬埔寨居住的中國(guó)人張廣生和曾海君對(duì)此感受最深,，目前兩人均已在當(dāng)?shù)刂脴I(yè),。

　　作為東盟十國(guó)的地理中心，柬埔寨的重要戰(zhàn)略意義毋庸置疑,。柬埔寨政府提出的《2015-2025工業(yè)發(fā)展計(jì)劃》,，與中國(guó)的“一帶一路”倡議互相契合，是中柬兩國(guó)最佳的雙贏結(jié)合點(diǎn),，也大大提升了中國(guó)企業(yè)在柬埔寨的投資信心,，隨之而來(lái)的就是中國(guó)投資客。

　　“中國(guó)買家對(duì)中國(guó)與柬埔寨的關(guān)系信心十足,，中國(guó)人相信柬埔寨會(huì)搭上中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的便車,，抓住‘一帶一路’的機(jī)遇，象中國(guó)那樣的快速發(fā)展經(jīng)濟(jì),。中國(guó)人對(duì)即將舉行的大選對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有何影響基本上沒(méi)有擔(dān)憂,，相信不少買家在大選過(guò)后會(huì)出手投資?！绷_雪欣說(shuō)道,。

　　風(fēng)險(xiǎn)幾何？

　　盡管前景似乎令人期待,，然而也并非沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn),。

　　曾經(jīng)遍訪東盟十國(guó)的國(guó)內(nèi)資深投資客劉超,，今年春節(jié)期間剛剛到訪了柬埔寨，在他看來(lái),，柬埔寨的房地產(chǎn)行業(yè)存在著很大的風(fēng)險(xiǎn),。

　　“現(xiàn)在柬埔寨的房?jī)r(jià)偏高了?！眲⒊f(shuō),。2017年，柬埔寨的人均GDP剛剛達(dá)到1400美元,。

　　更重要的是,，劉超認(rèn)為，與大多數(shù)東南亞國(guó)家不同,，柬埔寨對(duì)外國(guó)買家購(gòu)房比例沒(méi)有限制,，而其他如泰國(guó)、馬來(lái)西亞和菲律賓等都有40-50%不同比例的限制,，防止外國(guó)買家炒房,；此外，柬埔寨也是極少數(shù)允許外國(guó)投資者進(jìn)入本國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)家,。

　　此外,，劉超認(rèn)為,，夾在體量與經(jīng)濟(jì)實(shí)力都比它強(qiáng)得多的泰國(guó)和越南當(dāng)中,，柬埔寨面臨的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)非常激烈，并沒(méi)有特別突出的優(yōu)勢(shì),。

　　另一方面,，一些柬埔寨地方官員也時(shí)有傳出對(duì)在柬中國(guó)人數(shù)量不斷增加而引起的安全、保安和經(jīng)濟(jì)議題方面的擔(dān)憂,。去年,，超過(guò)120萬(wàn)中國(guó)游客訪問(wèn)了柬埔寨。

　　針對(duì)這些關(guān)注,，今年2月,，中國(guó)駐柬埔寨大使館大使熊波公開回應(yīng)稱，中國(guó)政府呼吁所有出境公民都要嚴(yán)格遵守當(dāng)?shù)貒?guó)家的法律,，充分尊重當(dāng)?shù)厝嗣竦娘L(fēng)俗習(xí)慣,，同當(dāng)?shù)孛癖姾湍老嗵帯＝^大多數(shù)人是能夠做到的,。

　　熊波大使表示,，“的確有一些人素質(zhì)不高，甚至在境外做違法亂紀(jì)的事,，一些人參與非法賭博,、電信詐騙,；一些人酗酒鬧事、擾亂治安,；一些人無(wú)視交通規(guī)則,、肇事傷人。和上百萬(wàn)中國(guó)游客比,，這些人雖是極少數(shù),，但嚴(yán)重?fù)p害了中國(guó)人的形象。對(duì)這些人,，中方的態(tài)度非常明確,，我們支持柬政府有關(guān)部門依法處置?！?/p>

　　今年3月,，柬埔寨首相洪森在參加中國(guó)援建的桔井大學(xué)啟用儀式時(shí)對(duì)此也回應(yīng)稱，不要擔(dān)心越來(lái)越多的中國(guó)人待在柬埔寨,?！澳切┲袊?guó)人是為柬埔寨帶來(lái)資金和收入的投資者和游客?！焙樯f(shuō),，“柬埔寨從‘一帶一路’合作中獲益頗豐?！?/p>

　　奧沙利文也認(rèn)為,，中國(guó)資本的到來(lái)對(duì)柬埔寨總體上帶來(lái)的是正面的影響，就像外資當(dāng)年對(duì)改革開放初期的中國(guó)影響一樣,，“他們會(huì)帶來(lái)技術(shù),、資本和就業(yè)機(jī)會(huì)，幫助當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展,?！?/p>

　　在柬埔寨待了13個(gè)年頭后，張廣生的周邊已經(jīng)有這么一個(gè)不小的中國(guó)人群體在這里置業(yè),，準(zhǔn)備長(zhǎng)期駐扎,。曾海君也決定，將自己未來(lái)一段時(shí)間生活和事業(yè)的發(fā)展重心押在這個(gè)東南亞國(guó)家上面,。

　　“隨著中國(guó)資本的到來(lái),，一切都改變了?！睆垙V生說(shuō)道,。

　　(應(yīng)受訪者要求，文中張廣生和劉超為化名)

　　(澎湃新聞?dòng)浾?劉棟)