案例提供：詹禮愿

　　一,、案件簡介

　　2008年5月23日,，陳某經(jīng)A(中國)房地產(chǎn)顧問有限公司介紹,，在給予江某,、謝某等人中介費(好處費)人民幣60萬元以后，認購了B公司開發(fā)的廣州市Y中心大樓甲室與乙室,，其后簽署《【Y中心大樓】認購書》,，約定陳某認購廣州市Y中心大樓甲室，建筑面積約為600.45平方米,，認購價6004500元,；認購廣州市Y中心大樓乙室，建筑面積10422.05平方米,，采購價10420500元,。以上兩份認購書“出售方(蓋章)”處均有B公司印章。根據(jù)該認購書精神,，陳某先后向B公司支付了購房定金3000000元,。之后由于B公司與陳某未能根據(jù)《認購書》簽訂《商品房買賣合同》,，B公司提出以面積較小,，但更具有市場價值的同址首層01F單元進行替換，并將已付的定金3000000元轉(zhuǎn)為用于購買此01F單元,。其后陳某于2008年12月8日簽訂了《【Y中心大樓】意向購買咨詢書》,。約定如B公司不能在簽署該咨詢書后100天內(nèi)獲得首層01F單元間隔申請審批，并具備簽署《商品房買賣合同》資格,，則應將收取的定金無息退回,，并支付訂金20%的違約金。之后,，B公司將前述三份共計3000000元訂金收據(jù)原件回收,，換發(fā)一張3000000元的樓款收據(jù)。

　　2009年5月10日,，由于始終無法簽訂正式的《商品房買賣合同》,，C公司與陳某、黃某簽訂《退樓還款擔保協(xié)議書》,。約定甲,、乙,、丙三方就乙方解除其與B公司于2008年12月8日簽訂的《意向購買咨詢書》，C公司分三期向陳某退還購房款3000000元,，并賠償違約金600000元,；黃某為C公司的協(xié)議責任提供擔保。但該協(xié)議簽訂后,，C公司及黃某均未履行退款及支付違約金的責任,。于是陳某以B公司、C公司以及黃某作為被告,，提起民事訴訟,。

　　在庭審中，原,、被告各方均同意確認《【Y中心大樓】意向購買咨詢書》及首層01F單元首期樓款3000000元收據(jù)中“廣州B房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”字樣印章并非B公司印章所蓋,，而B公司辯稱兩份《【Y中心大樓】認購書》雖然印章是其公司印章，但為空白認購書,。原告稱兩份認購書,、《【Y中心大樓】意向購買咨詢書》及收據(jù)均為在Y中心大樓首層售樓部簽訂及取得，且其是在看到2008年X月X日某報紙刊登的“Y中心大樓”廣告中列明該項目投資商為“C公司投資”等信息才進行認購的,。另,，因B公司和C公司是分別與原告簽訂相關(guān)合同，因此法院對原告釋明該兩被告并不具備共同向原告承擔退款責任的法律關(guān)系,，故原告表示選擇被告B公司承擔退款和支付違約金的責任,。

　　二、法院判決

　　一審法院認為,，首先,，“Y中心大樓”是由被告B公司開發(fā)，原告作為證據(jù)提供的其與被告B公司及購房中介機構(gòu)A公司簽訂的兩份認購書中,，均蓋有被告B公司的印章,，且經(jīng)B公司辨認，上述公章是其真實印章,，原告也按認購書的約定,，支付了3000000元定金，因此,，上述兩份認購書具有法律效力,。其次，原告是在“Y中心大樓”售樓部簽訂認購書和咨詢書,，該售樓部設(shè)在“Y中心大樓”首層,，基于我國民事法律規(guī)定的誠實信用原則，在售樓部對“Y中心大樓”的銷售行為,，均視為開發(fā)商即被告B公司的行為,，因該認購書和咨詢書而產(chǎn)生的法律責任應由被告B公司承擔,。因簽訂在后的咨詢書，明確認定認購書所涉及的3000000元定金轉(zhuǎn)為訂金,，并訂明B公司不能與原告簽訂商品房買賣合同時,，被告B公司除退還3000000元外，還要賠償600000元,，因此被告B公司應將3000000元退還原告并支付600000元賠償金,。

　　因此一審法院判決B公司一次性向陳某返還購房定金3000000元，支付違約金600000元,。其后B公司不服一審判決進行上訴,，二審法院經(jīng)過審查認為原審法院對兩份認購書作出有效認定正確，也沒有證據(jù)顯示陳建明對于雙方終止代理知情,，所以作出二審判決：駁回上訴,，維持原判。

　　三,、律師釋案

　　無權(quán)代理人構(gòu)成表見代理的,，其代理行為對被代理人產(chǎn)生約束力。

　　陳某是香港商人,，在內(nèi)地投資房地產(chǎn),，被廣州某空頭公司所騙，以1600萬元購買廣州某大型寫字樓1000平方米,。后發(fā)現(xiàn)該項交易,，從合同印章、收款收據(jù)以及開戶銀行全是偽造,。雖經(jīng)報案,，罪犯被追究刑事責任。然而,，陳某移交的300萬元定金無從追回,。據(jù)陳某稱,，其通過廣東省僑辦投訴處提供的電話找到詹禮愿律師求助,。詹禮愿律師經(jīng)過案情分析后，以表見代理為切入口(印章雖假,，買賣合同卻在該樓盤一樓銷售部簽署),，要求該樓盤真正的開發(fā)商承擔退款及違約責任。案經(jīng)廣州市兩級法院兩審,，最后支持了詹禮愿律師提出的訴訟主張,，判決開發(fā)商退款并承擔部分違約責任。