發(fā)表評(píng)論
近期,，“以房養(yǎng)學(xué)”成為眾多澳大利亞留學(xué)家庭關(guān)注的對(duì)象,，有不少讀者打電話過來詢問“以房養(yǎng)學(xué)”到底值不值，要求記者為其算一筆明細(xì)賬,。專家建議，“以房養(yǎng)學(xué)”最適合需要技術(shù)移民的留學(xué)生,，對(duì)于將來要回國(guó)的留學(xué)生來說還是租房好,。
通過跟幾位讀者的交流，記者覺得“以房養(yǎng)學(xué)”是個(gè)見仁見智的概念,。有些家長(zhǎng)注意到房產(chǎn)公司的算法成本過低,，沒有列入首付的14.85萬澳元，也沒有列入4年以后剩下的按揭,；這些家長(zhǎng)還注意到,，收入里面有一部分是虛擬的，比如房產(chǎn)增值的19.8萬澳元,，房產(chǎn)增值對(duì)于自住客來說意義是不大的,。
但是,，也有一部分家長(zhǎng)很認(rèn)同“以房養(yǎng)學(xué)”的概念，這部分家長(zhǎng)往往是考慮子女先留學(xué),，然后舉家移民,。比如陳先生，他認(rèn)為房產(chǎn)增值對(duì)于搶先的置業(yè)者雖然是個(gè)虛擬概念,，但是對(duì)于落后的置業(yè)者確實(shí)是真實(shí)的成本,。他認(rèn)為如果4年以后孩子畢業(yè)了再買房，不但房?jī)r(jià)可能很高,，匯率和利率也可能回到高位,。
這種說法也得到了澳星集團(tuán)廣東俊匯移民顧問的印證。現(xiàn)在同時(shí)出現(xiàn)房?jī)r(jià)低,、匯率低,、利率低這“三低”，是多年難遇的購房好時(shí)機(jī),。首先,，從這40年來看，由于每年14萬新移民的涌入,，房?jī)r(jià)每年保持了10%的增長(zhǎng),。最近的房?jī)r(jià)調(diào)整應(yīng)該是暫時(shí)現(xiàn)象，歷史上從未出現(xiàn)超過20%的跌幅,。其次,，澳元兌換人民幣匯率半年內(nèi)從6.7下降到4.42，購房成本減輕1/3,。再次,，去年下半年澳大利亞銀行貸款利率從9%下調(diào)到5.04%，供房成本大大降低,。
專家?guī)湍闼愎P明細(xì)賬
瑞亞房產(chǎn)專業(yè)人士舉了兩個(gè)實(shí)例做對(duì)照,。一個(gè)是租房讀書。學(xué)費(fèi)4年共計(jì)8萬澳元,，生活費(fèi)4年共計(jì)4萬澳元,，墨爾本現(xiàn)在一間房一周平均租金是200澳元，4年租金合計(jì)4.16萬澳元(未考慮房租逐年上漲),。
一個(gè)是以房養(yǎng)學(xué),。2003年王女士在墨爾本為子女購買了一套三房的別墅，價(jià)值49.5萬澳元,，首付30%,，即14.85萬澳元，貸款70%,，年利率5.04%,，一間房用于自住,，另外兩間出租，每間租金200澳元一周,。四年開支如下：學(xué)費(fèi)4年共8萬澳元,，生活費(fèi)4年共4萬澳元，貸款利息4年共6.98萬澳元,，印花稅及律師費(fèi)共2.5萬澳元,；四年收入如下：房租收入為8.32萬澳元，房產(chǎn)增值為19.8萬澳元,。收支相抵,，收入6.64萬澳元。
以房養(yǎng)學(xué)適合技術(shù)移民留學(xué)生
在廣東俊匯移民的宣講會(huì)上,，有家長(zhǎng)提問：“我的兒子在澳大利亞留學(xué)一年,，買房對(duì)他辦理移民有沒有幫助？”澳星集團(tuán)董事長(zhǎng)Bill回答：“在澳大利亞置業(yè)對(duì)移民沒有直接的幫助,，不過如果你兒子申請(qǐng)技術(shù)移民,，房產(chǎn)可以起到資產(chǎn)證明的作用。因?yàn)�,，澳大利亞�?dāng)局規(guī)定,，技術(shù)移民申請(qǐng)人要有證明自己的經(jīng)濟(jì)能力足以不拿失業(yè)救濟(jì)�,！�
該家長(zhǎng)表示,，其子女本來是念金融，為了技術(shù)移民就改讀了廚師,。Bill表示,，雖然家長(zhǎng)不打算移民，但是在現(xiàn)在投資渠道不暢的情況下,，可以考慮為孩子在澳大利亞置一套獨(dú)立房,。
銀行還是證券公司
香港投資移民找誰理財(cái)更好？
近日,，廣州市聯(lián)鴻海外咨詢服務(wù)有限公司邀請(qǐng)香港知名財(cái)經(jīng)專家黃瑋杰為廣大移民申請(qǐng)人開講座,，反響熱烈。這也從一個(gè)側(cè)面反映出,，近期華南投資者投資港股的熱情重新抬頭,。
香港投資移民的標(biāo)準(zhǔn)是要求申請(qǐng)人將650萬港元的資產(chǎn)用來購買香港的房地產(chǎn)和金融產(chǎn)品,。所謂的“金融產(chǎn)品”包括港股,、債券、合資格集體投資計(jì)劃,、存款證,、后償債項(xiàng)和房地產(chǎn)的單一投資或是投資組合,，其中最受歡迎的金融投資產(chǎn)品是港股。投資港股既可以由自己親自打理,，也可以委托銀行或證券公司,。那么這些資產(chǎn)到底是委托給銀行好呢？還是委托給證券公司好呢,？
便利性：銀行網(wǎng)點(diǎn)多
從便利性來看,，銀行資本較為雄厚，分行網(wǎng)絡(luò)較多,，尤其是內(nèi)地也設(shè)有分行,；而申請(qǐng)人匯款到證券公司手續(xù)較多，須通過銀行才能把款項(xiàng)存入證券公司賬戶,。
據(jù)廣州市聯(lián)鴻海外咨詢服務(wù)有限公司董事總經(jīng)理鄒麗娟介紹,，許多銀行每年征收投資移民客戶管理費(fèi)2萬港元，即使投資客戶虧損也要收取該管理費(fèi),；而證券公司在客戶贏利的情況下才會(huì)收費(fèi),，非贏利的情況下不另收客戶管理費(fèi)。此外,，客戶可以選擇親自操盤,，選擇證券公司理財(cái)更靈活。
安全性：證監(jiān)會(huì)管制更嚴(yán)格
銀行受香港金管局規(guī)管,，雷曼債券事件充分反映金管局對(duì)銀行監(jiān)管不足,，事后對(duì)投資者的保障也不完善。在金融海嘯下,，香港多家大型銀行牽涉次貸壞賬,，政府對(duì)銀行擔(dān)保有效期只到2010年，而且只擔(dān)保存款,。
不過,，宣布破產(chǎn)結(jié)業(yè)的證券公司數(shù)目卻是零，原因是經(jīng)過1997年亞洲金融風(fēng)暴后,，香港證監(jiān)會(huì)對(duì)證券公司管制更為嚴(yán)格,。鄒麗娟介紹，證監(jiān)會(huì)每天監(jiān)察證券公司的客戶總賬,，如發(fā)現(xiàn)證券公司私自挪用客戶款項(xiàng),，可立即將其停牌調(diào)查，并要求其提供合理解釋,，并且,，挪用客戶款項(xiàng)的行為要負(fù)刑事責(zé)任。
理財(cái)專業(yè)水平：可面見基金經(jīng)理
證券公司操作靈活，投資移民(投資)計(jì)劃十分全面,，申請(qǐng)人既可委托基金經(jīng)理代為管理,，也可自行操盤，甚至還可選擇混合型操作,。申請(qǐng)者可親自面見基金經(jīng)理,，由基金經(jīng)理向申請(qǐng)者剖析大市走勢(shì)，并度身定造一個(gè)適合申請(qǐng)者的投資組合,。銀行基金經(jīng)理則不會(huì)與客戶進(jìn)行見面,，亦不會(huì)為客戶定期重新審視投資組合，理財(cái)服務(wù)比較粗糙,。
服務(wù)水平：證券公司服務(wù)多
證券公司有專門的部門負(fù)責(zé)跟進(jìn)投資移民的投資服務(wù),，為客戶提供一條龍服務(wù)，包括投資,、向入境處申報(bào),、代領(lǐng)簽證、陪同拍照及領(lǐng)取身份證等,。而銀行著重前線銷售,，員工多為銷售人員，內(nèi)部從事跟進(jìn)客戶的員工不多,，對(duì)客戶的照顧容易出現(xiàn)疏漏,。
鄒麗娟舉例說，香港入境處要求香港定居申請(qǐng)人買賣股票的空倉期不得超過14天,。香港的臨時(shí)簽證有效期是兩年,，申請(qǐng)人期滿辦理延期簽證，需要讓入境處審核過去24個(gè)月的財(cái)務(wù)記錄,，尤其是股票買賣記錄,。而部分銀行代客理財(cái)偶爾會(huì)出現(xiàn)空倉期超過14天的情況，這就需要添加資金補(bǔ)齊空倉,，還需要銀行向入境處寫求情信,。
例如，王先生委托香港某銀行投資港股,，連續(xù)兩個(gè)星期股票投資額為590萬港元(比650萬港元少60萬港元),，在他臨時(shí)簽證續(xù)期時(shí)，他的股票賬戶有800萬港元(比650萬港元多150萬港元),，但是按照入境處規(guī)定,，他還得補(bǔ)倉60萬港元，即賬戶內(nèi)有不少于860萬港元的財(cái)產(chǎn),。(吳潤(rùn)洲)
移民方案量身定做系列報(bào)道之一
每個(gè)移民申請(qǐng)人的行業(yè)背景,、財(cái)產(chǎn)狀況各不相同，所需要的移民方案也就不同。本專題將分餐飲,、房地產(chǎn)、律師,、外貿(mào)等行業(yè)為申請(qǐng)人量身訂制移民方案,。
餐飲企業(yè)家移民魁省稅單不足怎么辦？
1996年,，王先生承包了一間餐廳,，經(jīng)營(yíng)地方特色飲食，生意興隆,。2003年,，王先生申請(qǐng)辦理加拿大魁北克省投資移民，因“資產(chǎn)來源不清”等原因而被拒簽,。
信義移民助理總裁晏承志分析王先生被拒簽主要是因?yàn)槎悇?wù)資料不充足,，尤其是稅單不足，而導(dǎo)致資產(chǎn)來源不清被拒簽,。對(duì)于餐飲行業(yè)企業(yè)主而言,，稅單不足的情況非常普遍。在20世紀(jì)90年代,，中國(guó)的餐飲行業(yè)絕大部分交易均以現(xiàn)金形式完成,，消費(fèi)者索要發(fā)票的情況并不常見。因此,，其公司財(cái)務(wù)報(bào)表無法反映其當(dāng)時(shí)正常的經(jīng)營(yíng)狀況,。移民顧問通過特聘律師在律師函中說明了該行業(yè)在當(dāng)時(shí)的特殊性，說明中國(guó)的稅制在近20年來的發(fā)展和變化,，并輔以其他材料證明王先生的經(jīng)營(yíng)是非常成功的,。魁省駐香港移民局于今年1月向王先生發(fā)出了移民簽證,。
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