原標(biāo)題 閩物業(yè)新規(guī)明年施行 小區(qū)遛狗需牽繩 公共收益歸業(yè)主

　　參與新《條例》起草的中國物業(yè)管理協(xié)會副會長林常青對物業(yè)管理中的焦點問題進行解析,。

　　新修訂《福建省物業(yè)管理條例》明年1月1日施行,，參與起草的專家對相關(guān)焦點問題進行解析——

　　自2007年1月1日至今年年底,，《福建省物業(yè)管理條例》(以下簡稱“舊《條例》”)已施行12年。期間,，隨著經(jīng)濟發(fā)展，我省物業(yè)管理活動發(fā)生巨大變化,。今年9月30日,，《福建省物業(yè)管理條例》(以下簡稱“新《條例》”)獲福建省十三屆人大常委會第六次會議表決通過，將于2019年1月1日起施行,。新《條例》與舊《條例》相比,，有哪些新變化？對我市市民乃至整個物業(yè)行業(yè),，又有何影響,？昨日，在豐澤區(qū)住建局舉辦的培訓(xùn)會上,，參與新《條例》起草的中國物業(yè)管理協(xié)會副會長林常青對物業(yè)管理中的焦點問題進行解析,。

　　□記者 陳靈

　　小區(qū)遛狗必須束犬鏈 違規(guī)將受治安法處罰

　　“新《條例》是根據(jù)近年來物業(yè)管理過程中出現(xiàn)的新矛盾、新問題,，對2007年施行的我省物業(yè)管理條例的修訂,。”林常青介紹,，新《條例》由省人大常委會2016年牽頭組織起草,，歷時3年，通過各方座談,、調(diào)研走訪,、專家論證,、問卷調(diào)查、公開征求意見等多種方式,，集民智納民意,，對物業(yè)管理的一些制度進行既符合實際又大膽創(chuàng)新的設(shè)計和安排，切實提高了立法質(zhì)量,。

　　比如,，新《條例》針對業(yè)主飼養(yǎng)犬只進行詳細規(guī)定，即業(yè)主,、物業(yè)使用人飼養(yǎng)犬只的,，不得干擾他人正常生活，不得破壞環(huán)境衛(wèi)生和公共設(shè)施,；攜犬出戶時,，應(yīng)當(dāng)束犬鏈牽引，攜大型犬出戶時,，還應(yīng)當(dāng)為大型犬配戴嘴套,。如果業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)犬只干擾他人正常生活,，破壞環(huán)境衛(wèi)生和公共設(shè)施,，或者攜犬出戶時未束犬鏈牽引、未為大型犬配戴嘴套的,，依照《中華人民共和國治安處罰法》等法律,、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

　　停車位不得只售不租 只能售予本小區(qū)業(yè)主

　　“本小區(qū)停車位明明還有空余,，開發(fā)商只售不租,，沒有買車位的業(yè)主只得擠占綠地、消防通道,；本小區(qū)停車位售罄,，業(yè)主便到附近小區(qū)購買停車位?！绷殖Ｇ啾硎?，此類行為在新《條例》中將不被允許。

　　新《條例》規(guī)定,，物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃設(shè)置的機動車車位(庫)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要,。建設(shè)單位不得將車位(庫)出售給本區(qū)域以外的單位或者個人。業(yè)主要求承租尚未處置的規(guī)劃車位(庫)的,，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租,。

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處 對老舊小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)

　　記者了解到，我市部分老舊小區(qū)存在未聘請物業(yè)企業(yè)，由業(yè)委會自管,，或直接由街道辦,、居委會管理。在此情況下,，業(yè)主或?qū)芾矸?wù)水平不滿,，或意識不高，管理方收取物業(yè)管理費用成為難題,。近年來,，我市推動對老舊小區(qū)進行軟硬件提升，老舊小區(qū)的改造和管理,，成為市民關(guān)心的焦點問題,。

　　“現(xiàn)《新條例》明確了，未實施業(yè)主自行管理又未聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的住宅小區(qū),，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處組織實施環(huán)境衛(wèi)生,、電梯日常維保、秩序維護等基本物業(yè)服務(wù),，所需費用由物業(yè)使用人承擔(dān),。同時，電梯,、消防等涉及人身財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備,，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機構(gòu)進行維修和養(yǎng)護?！彼治?，這為鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦,、居委會進行物業(yè)管理提供立法依據(jù)，并規(guī)定,，管理的受益業(yè)主,、物業(yè)使用人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的費用。

　　公共收益歸全體業(yè)主 物業(yè)收取管理費不超30%

　　小區(qū)里產(chǎn)生公共收益的包括小區(qū)停車費,、電梯廣告費,、智能快遞柜管理費等，而舊《條例》里只對公共場地車輛停放收取場地使用費進行相關(guān)規(guī)定,。因此,，小區(qū)共有部分經(jīng)營收益不透明、不公開是物業(yè)糾紛中業(yè)主詬病物業(yè)的一大理由,。

　　新《條例》對公共收益的去處有了詳細規(guī)定,，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能收取經(jīng)營管理費用,，且費用支出不超過公共收益的30%,，其余部分在前期物業(yè)服務(wù)期間，應(yīng)當(dāng)存入專項維修資金專戶,，業(yè)主大會成立后,，應(yīng)存入業(yè)主大會或者業(yè)主委員會專用賬戶。經(jīng)業(yè)主大會決定,，可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)管理費用以及業(yè)主大會決定的其他事項支出,。公共收益收入及使用情況，應(yīng)當(dāng)至少每季度在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公布一次,，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主,。

　　10種緊急情況申請公維金 5個工作日內(nèi)完成審核

　　本報曾多次報道我市小區(qū)電梯老化“毛病”頻出、建筑外墻瓷磚脫落,、消防設(shè)施設(shè)備老化成“擺設(shè)”等問題,。

　　新《條例》規(guī)定，在出現(xiàn)共有用房及共用部位屋頂,、外墻出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏,，電梯出現(xiàn)安全隱患或者出現(xiàn)故障無法正常運行，建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發(fā)生脫落或者存在脫落危險,，消防,、安防等建筑智能化系統(tǒng)出現(xiàn)故障等10種緊急情況下使用專項維修資金，代管單位自收到申請之日起五個工作日內(nèi)完成審核,；經(jīng)審核符合撥付要求的,，代管單位應(yīng)當(dāng)及時向?qū)ｍ椌S修資金專戶管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)專項維修資金的通知；逾期不審核的,，視為同意,。

　　業(yè)主拒繳納物業(yè)費 將被列入失信名單

　　對不繳納物業(yè)費的業(yè)主，新《條例》細化了相應(yīng)措施,，即對于對經(jīng)兩次催繳仍不交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主,，業(yè)主委員會、臨時物業(yè)管理委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)將欠費情況在醒目位置予以公告,，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主,。經(jīng)公告仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟,。

　　業(yè)主違反本條例規(guī)定,，無正當(dāng)理由拒不交納物業(yè)服務(wù)費，且拒不履行經(jīng)人民法院司法確認(rèn)的調(diào)解協(xié)議,，或者拒不履行人民法院生效判決的,，作為失信行為記入個人征信系統(tǒng),。

　　本篇報道只選取市民最關(guān)注的幾個焦點問題進行解析，新《條例》中仍有不少新亮點,，我們還將對相關(guān)熱點話題進行持續(xù)報道,。如果您對我市物業(yè)行業(yè)發(fā)展有何意見、建議,，歡迎撥打本社24小時熱線96339留言,。