蓬江舊改 新想象

　　官方公示未來三年79個(gè)“三舊”改造項(xiàng)目涉及4847畝地

　　日前,，江門市蓬江區(qū)自然資源局公示《蓬江區(qū)“三舊”改造三年行動計(jì)劃(2020—2022)》建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃,，蓬江舊改再一次被推到聚光燈下。

　　十幾年來,，隨著北新區(qū)的發(fā)展,，江門市區(qū)中心不斷往北移動。在商住地供應(yīng)放緩的蓬江老城區(qū),，“三舊”改造勢在必行,，這也是盤活舊城的必經(jīng)之路。

　　自2010年斥巨資開展大規(guī)?！叭f”改造以來,，蓬江在“三舊”改造上走過不少艱辛路，也摘得不少碩果,。憑借市區(qū)兩級政府的支持,，以及民間資本的快步入局，蓬江舊改風(fēng)口加速敞開,。

　　此次三年行動計(jì)劃的公示,，意味著蓬江區(qū)即將迎來新一輪的大規(guī)模“舊改”,。風(fēng)口繼續(xù)擴(kuò)大,，但難度也隨之攀升，更加考驗(yàn)蓬江政府的治理能力,。未來,，隨著“三舊”改造配套政策措施的不斷完善，蓬江城市建設(shè)的未來圖景充滿想象,。

　　環(huán)市,、白沙街成“舊改大頭”

　　根據(jù)《蓬江區(qū)“三舊”改造三年行動計(jì)劃(2020—2022)》(下稱“三年行動計(jì)劃”)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃，2020年至2022年,，蓬江區(qū)共有79個(gè)舊改項(xiàng)目,，主要分布在棠下鎮(zhèn)、荷塘鎮(zhèn),、杜阮鎮(zhèn),、環(huán)市街、潮連街,、白沙街,，總面積達(dá)4847畝。

　　未來三年,，棠下鎮(zhèn)共有9個(gè)舊改項(xiàng)目,，共計(jì)461畝地，改造類型包括工改工,、舊廠房,、舊城鎮(zhèn)、村級工業(yè)園升級改造,，改造后5宗地塊為商住用途,、2宗為商服用途、2宗為工業(yè)用途,。

　　荷塘鎮(zhèn)共有12個(gè)舊改項(xiàng)目,，共計(jì)860畝地，改造類型以工改工為主,。其中,，深圳科技園江門園區(qū)(原德潤科技園)7塊舊改地共占地234畝，霞村工業(yè)園改造235畝,，兩者占據(jù)荷塘“舊改大頭”,。今年3月，深圳科技園江門園區(qū)項(xiàng)目已正式動工,，計(jì)劃總投資約30億元,，致力成為江門市西江東岸標(biāo)志性產(chǎn)業(yè)綜園區(qū)。

　　杜阮鎮(zhèn)共有8個(gè)舊改項(xiàng)目,，涉及710畝地,，改造類型以舊廠房為主,。其中，杜臂村去年與深圳薈邦控股公司就本村“三舊”改造項(xiàng)目正式簽約,。

　　在公示的蓬江各街鎮(zhèn)舊改計(jì)劃中,，環(huán)市街參與舊改的項(xiàng)目數(shù)量和面積均屬最多。未來3年,，環(huán)市街將有27個(gè)舊改項(xiàng)目,，土地面積達(dá)1748畝。改造成商住用地的項(xiàng)目共計(jì)21個(gè),，土地面積達(dá)1411畝,，主要集中在白石、雙龍,、里村一帶,。目前，萬科已介入里村舊改,，未來將建成萬科金域國際,、萬科金色城央東苑。

　　白沙街共有17個(gè)舊改項(xiàng)目,，共計(jì)715畝地,，是僅次于環(huán)市街的“舊改大頭”。其中,，有16個(gè)項(xiàng)目改造后用作商住用途,，共704畝。部分項(xiàng)目地塊已建成樓盤,，比如怡福東華名岸,、越秀天悅文華、帕佳圖六里,、美的樾山府,。值得注意的是，第三人民醫(yī)院有11畝舊村莊土地參與改造,，改造后用作醫(yī)療衛(wèi)生用途,。

　　潮連街則有6個(gè)項(xiàng)目參與舊改，面積達(dá)353畝,，其中4個(gè)項(xiàng)目位于人才島,。

　　三年行動計(jì)劃是新探索的開始

　　此次79個(gè)“三舊”改造項(xiàng)目的公示，既是對蓬江區(qū)此前“舊改”工作的延續(xù),，也是新探索的開始,。

　　2000年后，由于各大城市建設(shè)項(xiàng)目的推進(jìn),，江門市區(qū)中心開始北移,。這種變化,，拓展了城市空間，提升了城市品質(zhì),，但同時(shí)也在相當(dāng)程度上產(chǎn)生了“虹吸效應(yīng)”：商業(yè)和人流向北部集聚,，南部老城區(qū)更新滯后,，人氣漸減,。

　　總體而言，江門的土地資源在珠三角地區(qū)頗具優(yōu)勢,，具備可大規(guī)模連片開發(fā)土地,，但市區(qū)老城區(qū)宅地供應(yīng)緊張已是不爭事實(shí)。因此,，“三舊”改造成為盤活舊城區(qū)資源,、平抑土地供求矛盾的必由之路。

　　2010年,，江門“三舊”改造工作高歌猛進(jìn),。那一年，當(dāng)時(shí)面積最大的“三舊”改造項(xiàng)目———白石村整體改造,，以及水南六里122畝城中村改造項(xiàng)目相繼動工,。

　　作為江門“三舊”改造的“主戰(zhàn)場”，蓬江區(qū)近年來的成效有目共睹,，白石,、里村等多個(gè)舊村改造的成功案例已成為江門“三舊”改造工作的標(biāo)桿。

　　如今,，三年行動計(jì)劃的出爐,，無疑是一次針對“舊改”的系統(tǒng)化部署和提速。但“舊改”涉及利益往往廣泛且復(fù)雜,，需要非常完善的配套政策和措施,。

　　僅今年以來，江門市和蓬江區(qū)兩級政府就頻頻為“三舊”改造提供支持,。

　　今年4月,，為規(guī)范和加快推進(jìn) “三舊”改造工作，保護(hù)改造主體和被征收人的合法權(quán)益,，提高“三舊”改造成效和確保公共利益,，江門市制定了《江門市“三舊”改造中關(guān)于土地、房屋征收的工作指引》,。

　　前不久,，一場以“文旅產(chǎn)業(yè)推動‘三舊’改造，打造白沙文化小鎮(zhèn)”為主題的交流會在白沙何氏宗祠舉行,，相關(guān)部門負(fù)責(zé)人以及部分村民代表圍繞“三舊”改造中遇到的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題直面交流,。

　　接下來,，在更多且更復(fù)雜的“舊改”項(xiàng)目面前，蓬江區(qū)是否會有更多“三舊”改造的實(shí)施細(xì)則出臺,？“三舊”改造相關(guān)政策和實(shí)施方案能否激發(fā)更多市場活力,？目前來看，蓬江還需要更多地探索和實(shí)踐,。

　　民間資本快步入局

　　在本次公示的舊改項(xiàng)目中,，不乏早有房企入局者，比如萬科布局里村,，怡福,、越秀、帕佳圖,、美的等入駐白沙街,。民間資本，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)對“三舊”改造的推動不可忽視,。

　　由廣東省三舊改造協(xié)會,、南方日報(bào)南方產(chǎn)業(yè)智庫聯(lián)合編寫《2019廣東“三舊”改造和城市更新發(fā)展報(bào)告(2019年白皮書)》顯示，2008年以來,，社會投資約占改造總投資額的86%,，民間資本已成為“三舊”改造的主力軍。

　　江門市璟睿房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理陳軍表示,，房企介入城市更新能帶動區(qū)域的整體性提升,，除了改善區(qū)域內(nèi)的居住條件、打造衣食住行配套外,，更多是為區(qū)域帶來專業(yè)化運(yùn)營,，對于打造商住一體化街區(qū)、完善交通路網(wǎng)等方面具有推動作用,，有利于提升區(qū)域價(jià)值,，推進(jìn)城市化建設(shè)。

　　在7月份蓬江區(qū)舉行的“產(chǎn)城融合”主題研討會上,，江門蓬江萬洋眾創(chuàng)城科創(chuàng)有限公司總經(jīng)理王亞麗就為聽眾展現(xiàn)了萬洋入局荷塘舊改的美好前景,。蓬江(荷塘)萬洋眾創(chuàng)城項(xiàng)目是江門首個(gè)村級舊改示范項(xiàng)目。王亞麗表示,，萬洋構(gòu)建城鎮(zhèn)化的服務(wù)體系,，打造高質(zhì)量生活圈，通過建設(shè)超市,、影院,、酒店、百貨等藍(lán)領(lǐng)公寓、白領(lǐng)公寓人才配套設(shè)施,，最終實(shí)現(xiàn)“廠門口享受城市化生活,，家門口實(shí)現(xiàn)就業(yè)”。

　　今年4月,，江門中心城區(qū)產(chǎn)城融合示范區(qū)建設(shè)全面啟動,，蓬江也在借助“三舊”改造，推動“產(chǎn),、城,、人、文”全面升級,。

　　“在‘三舊’改造中,，若政府能積極引進(jìn)多元化資本參與，推動開發(fā)企業(yè)和區(qū)域相互促進(jìn),，局面就更容易朝多方共贏的方向邁進(jìn)?！币晃唤T房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人說,。

　　葉芷晴 黃燁倩