“北京,、上海的房價太貴,，其他城市的房價又不穩(wěn)定，告訴大家一個更好的選擇,，買斷美國,！”電影《北京遇上西雅圖2》里,，洛杉磯的華人中介羅大牛在看房團的大巴上不遺余力地向中國客戶推介著美國房產(chǎn),。將“買斷美國”掛在嘴邊,，讓人覺得在經(jīng)紀(jì)人的幫助之下，在美國買一套房子并不比寫一封發(fā)往查令街十字路84號的情書更難,。

　　可事實真的如此嗎,？踏上美國的土地，等待著你的是陌生的區(qū)域,、毫無頭緒的各種法律以及與國內(nèi)完全不同的語言環(huán)境，若想在美國購置一套好房子,，你需要注意些什么呢,？

　　Step1 準(zhǔn)備計劃

　　Step2 選經(jīng)紀(jì)人

　　Step3 貸款預(yù)審

　　Step4 選房看房

　　Step5 簽署合同

　　Step6 房屋檢查

　　Step7 申請貸款

　　Step8 購買保險

　　Step9 交接過戶

　　投資性置業(yè)占主流

　　如電影所表現(xiàn)的那樣，最近幾年,，中國人赴海外購房置業(yè)已經(jīng)不再罕見,。

　　“這幾年中國赴海外置業(yè)增長很快。比如房展會上,，2009年我們剛開始做海外地產(chǎn)業(yè)務(wù)時,，僅有十幾個展位，如今已經(jīng)發(fā)展到300余家,，增速非常明顯,。”北京房展組委會國際業(yè)務(wù)總監(jiān)魏克非告訴記者,，房展會上海外項目激增的背后主要是中國投資者對資產(chǎn)增值保值的需求在進一步增加,?！皣鴥?nèi)一線城市漲幅較大，而且有限購政策,，相比較而言,，國外的房子實際價格不貴，還可以為投資者分散資產(chǎn),?！蔽嚎朔钦f。

　　據(jù)了解,，國人在海外置業(yè)的主要目的地有美國,、加拿大、澳大利亞等,。而目前在美國置業(yè)的中國購房者當(dāng)中,，出于投資目的的客戶仍然占據(jù)主流，養(yǎng)老度假需求的客戶則主要集中在美國西海岸的加州和美國南部的佛羅里達州一帶,。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)方面統(tǒng)計：目前在美置業(yè)的中國人中有70%是純投資,，10%考慮子女教育，10%考慮自住,，另外10%考慮度假房,。

　　建議委托經(jīng)紀(jì)人辦理

　　是否選擇經(jīng)紀(jì)人代理完全出于自愿原則。有不少語言能力較強的海外置業(yè)者希望能夠直接同買家接洽,，從而將經(jīng)紀(jì)人傭金省下,，不過專業(yè)人士一般不推薦這種方式。

　　“即使是國內(nèi)的投資顧問公司,，也會找一個美國的經(jīng)紀(jì)公司來對接,。”一名海外地產(chǎn)從業(yè)人士對記者表示,，在美國,，房地產(chǎn)商品化的時間很長，法律法規(guī)相對來說非常規(guī)范,，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)限定非常嚴(yán)格,，且不許跨州經(jīng)營，一旦違規(guī),，經(jīng)紀(jì)人面臨的將是嚴(yán)厲懲罰,。所以在美國找經(jīng)紀(jì)人代理，風(fēng)險比在國內(nèi)找中介公司的風(fēng)險要低很多,。

　　“美國購房法律規(guī)定需要通過經(jīng)紀(jì)人完成買賣手續(xù),。”鏈家海外事業(yè)部總監(jiān)郭道明表示?！懊绹慨a(chǎn)交易傭金由賣家支付,，買家負責(zé)交易費用如印花稅、產(chǎn)權(quán)保險費等,，美國法律對于不通過經(jīng)紀(jì)人交易的房產(chǎn)交易,，不給予保護?！?/p>

　　北京京師律師事務(wù)所移民部主任封躍平也表示：“現(xiàn)在最大的問題是大多數(shù)中國購房者都是在國內(nèi)完成海外置業(yè)的,，所以他們從選房開始都需要委托當(dāng)?shù)氐闹薪楹吐蓭煛ζ胀ㄈ藖碚f,，自己獨立完成在美國購房可能有一定的困難,。”

　　報價合同要附加房屋檢查條款

　　對交易雙方來說,，合同環(huán)節(jié)是最為重要的部分,。合同簽署前，必須確認(rèn)幾個重要的條款,，如：第三方監(jiān)管賬戶信息,、開發(fā)商信息、交房時間以及交割日期等,。

　　同時,，在報價合同中還需要注明定金，這是買主在報價的同時,，交給買方經(jīng)紀(jì)人公司的一筆錢,。如果買主沒有正當(dāng)理由，單方撕毀買房合同,，定金就拿不回來了,。一般定金額是報價的2%到3%。除了確定報價,、定金外,，購房者還應(yīng)擬定一些附加條款，以保證在必要時能合法取消合同,，拿回定金。

　　比如,，房屋檢查就是報價合同不可缺少的附加條款之一,。“因為這涉及一個購買房屋保險的問題,，所以買家需要請經(jīng)紀(jì)公司來查看房屋狀況,。”封躍平律師表示，這一步是美國購房不可省略的步驟,，設(shè)置這一步主要就是為了保護買家利益,。

　　據(jù)了解，當(dāng)買賣雙方在購房合約上簽字生效后,，買主要做的第一件事就是請有執(zhí)照的房屋檢查師來檢查房子,。檢查費由買主付，價錢根據(jù)房價而定,。檢查內(nèi)容包括房屋基本結(jié)構(gòu),、供電系統(tǒng)、排水系統(tǒng),、冷暖設(shè)備,，以及白蟻檢查等。

　　7天內(nèi)要申請貸款

　　如果不是現(xiàn)金交易,，在美國購房過程中,，貸款就是最關(guān)鍵的一步。買主在合同生效七天之內(nèi)要去申請貸款,，可以找銀行,，也可以找貸款公司。

　　據(jù)悉,，美國對于外國購房者在金融方面的支持力度還是較大的,。魏克非就告訴記者：“在美國申請貸款主要還是看個人的資質(zhì)和收入，對于海外購房者的審查不是非常嚴(yán),?！?/p>

　　據(jù)了解，外國人在美國按揭購房,，需要提供國內(nèi)相應(yīng)的資產(chǎn)證明,，如房產(chǎn)、車,、銀行流水等,，另外還需要準(zhǔn)備收入證明，以確保貸款人有足夠的能力償還貸款,，有些銀行還會要求貸款人提供其國內(nèi)三家銀行的推薦信,，證明貸款人信譽良好。

　　“特別需要注意的是,，外國投資者購買美國房產(chǎn),，需申請外國人稅號(ITIN號碼)，以作為報稅之用,。無稅號的外國投資人,，政府有權(quán)扣押該房產(chǎn)30%的租金收益作為稅務(wù)抵押,。”郭道明強調(diào),，美國在這方面的監(jiān)管是較為嚴(yán)厲的,。

　　過戶需要全權(quán)委托代辦

　　“在美國，房產(chǎn)的過戶過程是需要全權(quán)委托一個委托人來辦的,，這個人可以是律師,，也可以是持有房屋中介經(jīng)紀(jì)人資格的經(jīng)紀(jì)人?！睋?jù)封躍平律師介紹,，他們在過戶前會檢查產(chǎn)權(quán)史，查明賣主確實擁有產(chǎn)權(quán),。并且清算與房產(chǎn)有關(guān)的債務(wù),，比如拖欠稅金、貸款,、裝修費等等,。這些債務(wù)會跟著房子走，所以在過戶前買主一定要確保上述債務(wù)已經(jīng)被完全清除,。

　　另外,，據(jù)郭道明介紹，購房者通常會購買一次性產(chǎn)權(quán)保險,，定金及房款不直接打給賣家或開發(fā)商,，而是打給第三方監(jiān)管賬戶，待產(chǎn)權(quán)保險公司確認(rèn)該交易中房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)清晰度后方可過戶,，過戶后賣家或開發(fā)商才能獲得房款,，若過戶后發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)有瑕疵則由保險公司賠付。而在過戶完成后,，被委托人會到當(dāng)?shù)赝恋毓芾砭职逊科醯怯浽谫I主名下,。(陳禹銘)