中國僑網(wǎng)8月9日電 據(jù)俄羅斯衛(wèi)星網(wǎng)報(bào)道,，俄羅斯法律允許外國人在俄購置不動(dòng)產(chǎn),，但也有一些限制和法律上的細(xì)微之處需要提前了解。近日,，“你好,，俄羅斯” 節(jié)目就此問題向北京德和衡律師事務(wù)所莫斯科分所主任原毅進(jìn)行了咨詢,。

　　主持人：現(xiàn)在來俄羅斯經(jīng)商、學(xué)習(xí),、旅游的中國同胞很多,，也有很多中國人在俄羅斯買房。那么,，在俄羅斯購房有哪一些針對(duì)外國人具體的法律法規(guī)呢,？

　　原毅：從大的原則上來講，根據(jù)俄羅斯憲法的規(guī)定,，外國公民與俄羅斯公民享有同等的權(quán)利和義務(wù),。但是法律另有規(guī)定，和國際協(xié)議當(dāng)中另有約定的情況除外,；那么外國人在俄羅斯做為自然人的法律適用問題,，我們可以來看一看俄羅斯民法典中有關(guān)私法方面的規(guī)定，比如說在第1195條當(dāng)中就規(guī)定：外國人做為自然人在一般情況下是適用其國籍所在國的法律,；但如果外國人在俄羅斯是具有長期居住的,，那么就會(huì)適用俄羅斯的法律，這是什么意思呢,？我們可以舉一個(gè)簡單的例子,，比如說在俄羅斯買房是需要配偶的同意，甚至有時(shí)候是需要公證過的配偶的同意書,，但是在中國如果買房,，配偶的同意就不是一個(gè)必要的條件,；那么，要是按照俄羅斯的民法的規(guī)定,，中國人如果是在俄羅斯買房,，如果這個(gè)中國人在俄羅斯有綠卡，有的人也叫藍(lán)卡,，就是有這個(gè)長期居住的話,，他就應(yīng)該遵守俄羅斯的法律，需要取得配偶的同意,；如果是在俄羅斯臨時(shí)居留的情況就可以按照中國的法律來實(shí)施,，可以不用進(jìn)行公證配偶的同意；當(dāng)然了,，在實(shí)踐當(dāng)中,，對(duì)于外國人來講，很多地方,，比如說公證處還是為了更多的保險(xiǎn)起見,，它會(huì)要求外國人也來出具證明，這個(gè)就是屬于在法律的實(shí)踐當(dāng)中適用上的一些區(qū)別了,；作為外國人在俄羅斯買房具體來講并沒有什么特別的規(guī)定,，基本上是跟俄羅斯(人)是一樣的，除了剛才我上面談到的這些問題,。但是,，這里邊我想提到一點(diǎn)，就是在農(nóng)業(yè)用地上,，是有特殊規(guī)定的：外國人是沒有權(quán)利購買農(nóng)業(yè)用地的,。這個(gè)也是做為一個(gè)方面來跟大家介紹一下。

　　主持人：據(jù)我所知,，房地產(chǎn)有期房和現(xiàn)房以及二手房幾種,。期房大家都知道是購買樓花，也就是在樓房建成之前,，就付款購買,；而現(xiàn)房指的就是已經(jīng)建成的房子；二手房是本身已經(jīng)有主人,，而房屋主人有意向交易給別人的房子,。那么在購買這些房子的時(shí)候，需要注意的有哪幾點(diǎn)呢,？在價(jià)格上又有什么樣的不同呢,？

　　原毅：確實(shí)是這樣，在實(shí)際購買房產(chǎn)的時(shí)候,，一般會(huì)出現(xiàn)這么幾種情況：第一種,，就是我們所說的購買樓花,，也就是還沒有建成的房子，在購買這種房子的時(shí)候,，一般是由買方和施工方簽訂一個(gè)協(xié)議,，這個(gè)協(xié)議還不是叫做“房屋購買協(xié)議”，而是按照俄羅斯第214號(hào)的聯(lián)邦法律,，簽訂的是一個(gè)參與建設(shè)樓房的合同,，因?yàn)榉孔舆€沒有建成，這種房子一般來講是比較便宜的,，但是也會(huì)存在很大的風(fēng)險(xiǎn),，尤其是現(xiàn)在俄羅斯處于經(jīng)濟(jì)危機(jī)，匯率也不穩(wěn),，如果一旦出現(xiàn)施工方資金鏈的問題,，往往會(huì)出現(xiàn)不按時(shí)交工、甚至停工的情況,，那么,，這里面就需要注意在合同當(dāng)中一定要寫明完工交房的期限,，一旦遇到這種問題的話,，可以通過法律的手段來保護(hù)自己的權(quán)益。這是對(duì)于樓花方面的,；

　　第二種情況就是說購買現(xiàn)房,，這里指的也是新房，就說剛剛建成的新房,，這種情況下,，一般就會(huì)簽訂“買賣協(xié)議”了，一般是和開發(fā)商或者是建筑商進(jìn)行簽訂,。這里面也有兩種情況,，第一種情況就是說房子雖然建成了，但是還沒有通過驗(yàn)收,，做為開發(fā)商或是建筑商還沒有取得產(chǎn)權(quán),，在這種情況下，一般是先簽訂一個(gè)預(yù)備的“購買協(xié)議”,，在開發(fā)商或是建筑商獲得產(chǎn)權(quán)以后,，才會(huì)簽訂正式的“房屋購買協(xié)議”，這是第二種情況,；

　　第三種情況就是我們說的二手房,，也就是舊房，這個(gè)一般是和原來的房東來簽訂協(xié)議,，像我們所說的,，在房產(chǎn)交易過程當(dāng)中,，需要注意的問題，或者是說經(jīng)常會(huì)碰到的一些問題,，往往就是指的這類房子的交易,。如果說有哪些問題需要注意，我想大致最重要的是有這么幾點(diǎn)：第一點(diǎn),，就是首先要確認(rèn)房產(chǎn)權(quán)屬的真實(shí)性,，也就是說(他)到底是不是真正的房主，在以前,，在俄羅斯要想確認(rèn)他是不是真正的房主是以什么來認(rèn)定的呢,？就是他要出示他的房產(chǎn)證或是地產(chǎn)證，但是在很多年的實(shí)踐當(dāng)中往往會(huì)出現(xiàn)這樣的情況,，就說他有些房產(chǎn)證在賣了房子之后,，或者說他的房子本身有過什么調(diào)整，換了一個(gè)新的房產(chǎn)證之后,，他原來的房產(chǎn)證并不交回,，所以說，在實(shí)踐當(dāng)中有時(shí)候甚至?xí)霈F(xiàn)這個(gè)房子被多次買賣,，甚至來騙取定金的這種情況,，這是以前我們也經(jīng)常提醒客戶的一些情況。但是從今年(2016年)7月15號(hào)開始,，俄羅斯有一部法律的修正案生效了,，這個(gè)法律就叫做“俄羅斯不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利及交易國家登記法”。這個(gè)修正案從7月15號(hào)開始實(shí)施,，它是這樣規(guī)定的：就是說從這一天開始,，就不再頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬登記證書了，也就是不再發(fā)房產(chǎn)證和地產(chǎn)證了,，那么產(chǎn)權(quán)的確認(rèn),、產(chǎn)生和轉(zhuǎn)讓是通過什么來認(rèn)定呢？都必須要通過不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利及交易國家統(tǒng)一登記簿的摘錄予以確認(rèn),。當(dāng)然,，它這個(gè)確認(rèn)只能是確認(rèn)出具當(dāng)天的權(quán)屬登記的狀態(tài)。那么當(dāng)然以前已經(jīng)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證依然是有效的,，但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)不能夠反映一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程,，也就是現(xiàn)在是個(gè)什么樣的狀況。所以說,，在購買房子的時(shí)候,，一定要進(jìn)行再一次的確認(rèn)，可以去取得相關(guān)的摘錄的信息,，這是需要注意的一點(diǎn),；再一個(gè)需要注意的一點(diǎn)就是需要看一下這個(gè)房產(chǎn)是否有權(quán)屬的糾紛,，這個(gè)主要是指需要核實(shí)一下這個(gè)房產(chǎn)有沒有處于被抵押或者是被凍結(jié)，又或者是正處在法院在處理的什么糾紛,，或者是被法院列入被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)等等這方面的一些情況,，也是需要注意的；再一個(gè)需要注意的就是關(guān)于房主的情況,，比如說他可能有些房子是有好幾個(gè)房主,；或者是有些房子它是有好多人在這個(gè)房子里登記居住的；在購買這個(gè)房子的時(shí)候也需要注意都要取得這些人的相關(guān)的一些同意的證明,；甚至說,，有一些大型的交易更加謹(jǐn)慎一點(diǎn)，甚至?xí)樵円幌聡业倪@種信息的登記庫,，比如說,，賣方是否有精神病史，是不是精神病患者,，以防將來,，(交易)合同被認(rèn)定是交易無效。所以,，總體來說,，比較重要的就是需要注意這些方面，主要的目的就是通過我們的審核來防止將來這個(gè)房產(chǎn)買賣的協(xié)議出現(xiàn)無效協(xié)議或者是在將來出現(xiàn)爭議的情況發(fā)生,。

　　主持人：二手房的著重點(diǎn)是房屋產(chǎn)權(quán)是否合法,，俄羅斯法律規(guī)定：不具備生活能力的,，如：未成年的兒童,、失去自理能力的老人、以及殘疾人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的,、只此一套房屋上述幾類人的房屋是不能交易的,，即使交易了也是違法交易，是否有這樣的具體法律法規(guī),？

　　原毅：關(guān)于這一點(diǎn),，在法律上，比較明確規(guī)定的保護(hù)他們這個(gè)權(quán)利的有這么幾類人：主要是涉及到未成年人,；另外包括精神病人,；或者是在法院已經(jīng)認(rèn)定的是屬于行為限制能力人或者是無行為能力人。在房屋交易過程當(dāng)中,，他們的合法權(quán)益是明確被法律保護(hù)的,。對(duì)于剛才主持人提到的其他的比如說老人或是殘疾人在法律當(dāng)中并沒有明確的規(guī)定，但是在實(shí)踐當(dāng)中如果出現(xiàn)相應(yīng)的侵權(quán)行為,，那么完全可以通過法院經(jīng)過司法程序來解決,。所以說,，我們?cè)谫徺I房產(chǎn)的時(shí)候如果出現(xiàn)有上述的這些類型的人員在，我們就應(yīng)該更加注意各方面的一些文件的審核,。

　　主持人：在購買不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)候是自己直接購買還是出于安全起見,，通過房屋中介公司辦理購買哪一個(gè)更好呢？

　　原毅：鑒于剛才我們上面所提到的這些情況,，因?yàn)橘I房尤其是比較大額的交易的話,，我們還是建議通過房屋中介，通過律師來進(jìn)行辦理,。

　　主持人：外國人在俄羅斯購買了不動(dòng)產(chǎn),，如果準(zhǔn)備轉(zhuǎn)手的話，有哪些規(guī)定呢,？

　　原毅：是這樣,，如果說我們?cè)谫徺I了房產(chǎn)之后，我們想去賣,，這里面主要涉及到的是有關(guān)稅收方面的規(guī)定,。以前也聽到過一些客戶來問，就說在買房的過程當(dāng)中是不是也需要繳稅,？是這樣的,，在買房的過程當(dāng)是不需要繳稅的，但是在賣房的過程當(dāng)中就有一些相關(guān)的規(guī)定了,。那么我們?cè)谡f這個(gè)規(guī)定之前我想先明確兩個(gè)概念：一個(gè)是叫“納稅居民”,，還有一個(gè)是叫“非納稅居民”。什么叫“納稅居民”呢,？也就是說,，在連續(xù)12個(gè)月內(nèi)，如果在俄羅斯居住的時(shí)間總計(jì)超過183天,，那么這類人我們就認(rèn)為他就是屬于在稅法當(dāng)中規(guī)定的“納稅居民”,；其他的就是屬于“非納稅居民”，這里面這個(gè)概念我們不要混淆到俄羅斯人還是外國人,，也就是說,，俄羅斯人也有可能會(huì)成為“非納稅居民”，如果他沒有在十二個(gè)月之內(nèi)連續(xù)累計(jì)居住到這么多(183)天,，那么即便是我們是外國人,，如果我們達(dá)到了這個(gè)條件，我們也可以是屬于“納稅居民”,，這兩個(gè)概念我們首先可以先來明確一下,。那么對(duì)于“納稅居民”來講，如果說，我們買的這個(gè)房子,，(產(chǎn)權(quán)存續(xù)期超過5年),，例如是在居住了5年以后我們?nèi)ベu這個(gè)房子的話，我們是不需要交任何的所得稅的,；這個(gè)規(guī)定也是一個(gè)比較新的規(guī)定,，在這之前不是5年，而是3年,，這個(gè)5年的規(guī)定也是從2014年的11月29號(hào)在稅法當(dāng)中進(jìn)行的一個(gè)改變,，也就是說，要(產(chǎn)權(quán)存續(xù)期)如居住5年以后才可以不交稅,。那么當(dāng)然還有幾種特殊的情況,，即3年以后也是可以不交稅的，這個(gè)主要是涉及到比如說接受遺產(chǎn)繼承,、或者是贈(zèng)與,，在家庭成員或是近親屬(之間的)，或者是房產(chǎn)在私有化的過程當(dāng)中取得的,，主要有這么幾種情況是屬于三年的,，正常情況下都是5年，如果說在5年之內(nèi)進(jìn)行交易的話,，對(duì)于你所購房的價(jià)格和你賣房的價(jià)格,，中間的差價(jià)，是需要繳納個(gè)人所得稅的,，它是有這么一個(gè)規(guī)定,。

　　主持人：外國人在俄羅斯購買不動(dòng)產(chǎn)，是不是也可以在銀行貸款呢,？

　　原毅：這個(gè)就不是法律所調(diào)整的范圍了,，這個(gè)就是由各個(gè)銀行他們自己來決定。比如說,，有些銀行對(duì)外國人就不貸款,，只要是外國護(hù)照,，它就不做這個(gè)銀行貸款,，有些銀行它是可以做銀行貸款的，只是這個(gè)貸款利率各有不同,，就要大家自己來計(jì)算一下是否合適,，一般來講，對(duì)外國人的貸款利率也都是比較高的,，這就是各個(gè)商業(yè)銀行自己內(nèi)部的一些規(guī)定了,。