隨著國(guó)內(nèi)購(gòu)房成本增加以及政策收緊,，部分國(guó)人開啟新一輪全球范圍內(nèi)資產(chǎn)配置,。國(guó)內(nèi)資本的集中涌入導(dǎo)致海外部分地區(qū)房?jī)r(jià)走高,，同時(shí),，各國(guó)政府加大對(duì)境外投資者監(jiān)管,，使得國(guó)人海外置業(yè)風(fēng)險(xiǎn),、門檻也隨之升高,。

　　對(duì)外匯率疲軟 置業(yè)選穩(wěn)定區(qū)域

　　國(guó)內(nèi)對(duì)海外房產(chǎn)的需求越來(lái)越旺盛,。戴德梁行最新數(shù)據(jù)顯示，截至八月份,，中國(guó)海外地產(chǎn)投資(大宗交易)總額再創(chuàng)新高,，達(dá)235億美元，已接近2015年全年257億美元的投資額,。據(jù)戴德梁行預(yù)測(cè),，2016年全年，中國(guó)對(duì)外大宗交易將比去年同期增長(zhǎng)37%,，投資額有望創(chuàng)新高至350億美元,，這表明海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本流入潮才剛剛開始。

　　正是因?yàn)橥⒌氖袌?chǎng)需求,，各路資本紛紛進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng),。記者發(fā)現(xiàn)，包括萬(wàn)科,、綠地,、萬(wàn)達(dá)、恒大,、碧桂園等一線房企看到了國(guó)內(nèi)巨大的市場(chǎng)需求,，紛紛“出海”開發(fā)商品房項(xiàng)目,，再銷售給國(guó)內(nèi)客戶,。

　　企業(yè)、機(jī)構(gòu),、個(gè)人等層面資本的集中涌入,，海外部分熱點(diǎn)區(qū)域房產(chǎn)漲幅明顯，上浮達(dá)20%-50%,。資本的集中涌入導(dǎo)致剛需購(gòu)房的負(fù)擔(dān)過(guò)重,，部分熱點(diǎn)區(qū)域政府對(duì)此開始出手干預(yù)。

　　2015年2月,，澳大利亞宣布了一系列針對(duì)外國(guó)購(gòu)房者的法規(guī),，其中包括購(gòu)買澳房產(chǎn)必須繳納至少5000澳元的申請(qǐng)費(fèi)。加拿大不列顛哥倫比亞省政府宣布,，在溫哥華市買房的外國(guó)人必須額外繳納15%的房產(chǎn)過(guò)戶稅,，以遏制飛漲的房?jī)r(jià)。

　　政府調(diào)控成效明顯，同時(shí)也加大了投資者的風(fēng)險(xiǎn),。據(jù)悉，自方案公布后,，溫哥華樓市急速降溫,。據(jù)加拿大溫哥華區(qū)房地產(chǎn)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，8月溫哥華房屋銷量環(huán)比大跌23%至2489套,，同比跌幅達(dá)到26%,。

　　對(duì)此，中房研協(xié)首席研究員李戰(zhàn)軍表示,，人民幣對(duì)外匯率持續(xù)疲軟,，在條件允許下，可適當(dāng)量力進(jìn)行全球化資產(chǎn)配置,。然而,，海外置業(yè)存在很多不確定性，資產(chǎn)保值升值與投資風(fēng)險(xiǎn)時(shí)刻并存,，應(yīng)投資經(jīng)濟(jì),、匯率、法律稅收政策相對(duì)穩(wěn)定的國(guó)際或地區(qū),?！懊绹?guó)、加拿大,、英國(guó),、澳大利亞相對(duì)穩(wěn)定，同時(shí)購(gòu)房門檻相對(duì)較高,。除此之外,，亞洲的日本、新加坡也可以作為海外置業(yè)的第二梯隊(duì)備選,?！崩顟?zhàn)軍告訴記者。

　　美國(guó)

　　市場(chǎng)穩(wěn)定 紐約獲青睞

　　根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，因美國(guó)當(dāng)?shù)亟逃?、投資目的地、移民政策適用性,、海外置業(yè),、護(hù)照免簽以及華人適應(yīng)性等獲得國(guó)內(nèi)購(gòu)房人的青睞，中國(guó)買家連續(xù)第四年成為美國(guó)房產(chǎn)最大的海外買主,。與此前中國(guó)投資分布在美國(guó),、中國(guó)香港、澳大利亞明顯不同，前5個(gè)月,，中國(guó)對(duì)外投資額中106億美元資金流向了美國(guó),，占比達(dá)62.3%，其中35億美元流入紐約房地產(chǎn)市場(chǎng),。對(duì)此,，戴德梁行大中華區(qū)研究部董事總經(jīng)理林榮杰分析認(rèn)為：“越來(lái)越多的投資者將資產(chǎn)投入海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，然而海外投資仍存在風(fēng)險(xiǎn)性與不確定性,，這導(dǎo)致大部分首次及大金額投資者將目光鎖定在市場(chǎng)更加穩(wěn)定的紐約市場(chǎng),。”

　　代表企業(yè)

　　萬(wàn)科

　　萬(wàn)科與美國(guó)房地產(chǎn)投資和開發(fā)公司 Laconia Development 簽約,，雙方將共同在美國(guó)西雅圖市核心地段開發(fā)建設(shè)一棟43層出租公寓項(xiàng)目,。該項(xiàng)目也成為萬(wàn)科在美國(guó)落地的第九個(gè)項(xiàng)目。

　　資料顯示,，萬(wàn)科美國(guó)公司成立于2013年,，總部位于紐約，在舊金山有辦公室,，主要以股權(quán)投資合作的方式和美國(guó)著名開發(fā)商合作,。

　　此前，美國(guó)萬(wàn)科的8個(gè)項(xiàng)目均為合作開發(fā)項(xiàng)目,，其中7個(gè)為住宅項(xiàng)目,，一個(gè)為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。目前,，4個(gè)項(xiàng)目已動(dòng)工,，舊金山的第一個(gè)項(xiàng)目已接近交付。而其在美國(guó)的第2個(gè)項(xiàng)目紐約“東53街100號(hào)”也于去年10月底正式開售,。

　　馬來(lái)西亞

　　美加英澳留學(xué)跳板

　　作為發(fā)展?jié)摿薮蟮臇|南亞國(guó)家之一,，中國(guó)在東盟的最大貿(mào)易伙伴馬來(lái)西亞近年來(lái)成了許多中國(guó)投資者的首選目的地。在東南亞國(guó)家,，馬來(lái)西亞政治相對(duì)穩(wěn)定,，社會(huì)發(fā)展水平較高?！眱|瀚智庫(kù)上市房企研究中心主任張化東認(rèn)為,，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、寬松的政策環(huán)境,、宜人的氣候,，以及逐漸壯大的海外華人市場(chǎng)，是中國(guó)人置業(yè)馬來(lái)西亞的重要因素,。

　　除自然資源,，馬來(lái)西亞還沿襲英國(guó)及歐美教育體系,，教育水準(zhǔn)和文憑均被歐美知名學(xué)府承認(rèn)。與歐美國(guó)家實(shí)行“3+0”和“雙聯(lián)課程”,，可轉(zhuǎn)赴美,、加、英,、澳等國(guó)修讀,，避免雅思門檻，獲得英美加澳名校的畢業(yè)證書,。

　　代表企業(yè)

　　富力

　　富力公主灣是富力集團(tuán)在馬拉西亞新山市打造的國(guó)際濱海綜合社區(qū)，項(xiàng)目距離新加坡1056米,。公主灣項(xiàng)目占地約47萬(wàn)平方米,，集合住宅、商業(yè),、濱海休閑娛樂,、五星酒店及超甲級(jí)寫字樓為一體。本期開售為面積45-130平方米高層公寓,，均價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米,，總價(jià)90萬(wàn)元起。與國(guó)內(nèi)購(gòu)房不同的是,，當(dāng)?shù)匕凑仗變?nèi)面積購(gòu)房,，并贈(zèng)送一個(gè)車位。

　　英國(guó)

　　匯率波動(dòng) 投資需謹(jǐn)慎

　　據(jù)英國(guó)《每日電訊報(bào)》網(wǎng)站10月12日?qǐng)?bào)道,，據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)交易門戶Rightmove報(bào)告,，自今年5月以來(lái)，對(duì)投資-租賃房產(chǎn)的詢問(wèn)增長(zhǎng)了30%,。據(jù)Rightmove報(bào)告,，與去年同期相比，今年第三季度市場(chǎng)上的新增出租房產(chǎn)增加了6%,。在倫敦,，這一數(shù)據(jù)是15%，相應(yīng)的平均租金下跌了0.7%,。該報(bào)道中指出,，中國(guó)買房人蜂擁至英國(guó)，想利用現(xiàn)在英鎊匯率低的時(shí)機(jī)進(jìn)行投資,。

　　中國(guó)海外房產(chǎn)網(wǎng)居外網(wǎng)稱,，僅今年9月，對(duì)英國(guó)房產(chǎn)的詢價(jià)就增加了12.2%,，比去年同期高出90%,。

　　代表企業(yè)

　　萬(wàn)達(dá)

　　2013年萬(wàn)達(dá)啟動(dòng)了國(guó)際化戰(zhàn)略,，首選之地就是倫敦。選擇倫敦的原因在于,，其是全球金融和商業(yè)中心,，也是國(guó)際地產(chǎn)界投資的首選地區(qū)，人口的不斷增長(zhǎng),，也帶來(lái)長(zhǎng)期的住房需求,。萬(wàn)達(dá)投資開發(fā)的倫敦ONE位于泰晤士河畔倫敦黃金地段：一區(qū)的九榆樹 (Nine Elms)，與倫敦眼,、大本鐘等多座英國(guó)地標(biāo)級(jí)建筑為鄰,。目前已經(jīng)賣到了2200英鎊/平方英尺，不論是銷量還是口碑,，都引領(lǐng)了英國(guó)豪宅市場(chǎng),。據(jù)悉，目前銷售已超過(guò)70%,，買者來(lái)自世界各地,。

　　澳大利亞

　　房?jī)r(jià)連續(xù)52月增長(zhǎng)

　　盡管澳大利亞已經(jīng)有3個(gè)州先后上調(diào)了印花稅，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)仍被國(guó)人看好,。據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，2012年6月開始，澳大利亞房?jī)r(jià)出現(xiàn)了連續(xù)52個(gè)月持續(xù)增長(zhǎng),，首府城市房?jī)r(jià)上漲了41.3%,。中國(guó)買家成為澳洲房產(chǎn)最大的海外買主。瑞士信貸銀行集團(tuán)最近預(yù)測(cè),，中國(guó)投資者2020年將買下澳洲20%的新建住房,。不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士提醒，并非澳大利亞的所有區(qū)域都可以放心投資,。

　　同屬發(fā)達(dá)國(guó)家的澳大利亞,，對(duì)比歐美一線城市虛高的房?jī)r(jià)，以“更低的置業(yè)門檻,、更穩(wěn)健的市場(chǎng)發(fā)展”受到了世界投資客的青睞,。與此同時(shí)，首開,、首創(chuàng),、綠地等企業(yè)提前布局墨爾本、悉尼,、布里斯班等城市,。

　　代表企業(yè)

　　綠地

　　作為綠地集團(tuán)進(jìn)入澳洲的第一張名片，悉尼綠地中心前身是一幢24層的辦公樓和一幢建造于1939年的歷史保護(hù)建筑,。購(gòu)入該項(xiàng)目后,，綠地將辦公樓重新開發(fā)為超高層公寓,，原先8層的歷史保護(hù)建筑被改造成高端品牌酒店——悉尼綠地鉑瑞酒店，這也是綠地集團(tuán)旗下首家落戶海外的自有物業(yè),、自主品牌高端商務(wù)酒店,，已于去年年底開業(yè)。

　　“全球客群”成為升級(jí)版的綠地國(guó)際化戰(zhàn)略的關(guān)鍵詞之一,。即在鞏固國(guó)內(nèi)客群的基礎(chǔ)上,，美國(guó)、英國(guó),、澳大利亞,、加拿大等海外項(xiàng)目均在蓄客中大幅提升海外客戶比重。以澳大利亞項(xiàng)目為例,，客源分布既包括中國(guó),，同時(shí)包括澳洲、新加坡,、馬來(lái)西亞等。

　　首創(chuàng)

　　首創(chuàng)置業(yè)海外相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,，澳洲是首創(chuàng)近年來(lái)重點(diǎn)布局的海外區(qū)域,，經(jīng)多方洽談，已確定有近10個(gè)項(xiàng)目落地,。同時(shí),，首創(chuàng)萊克星頓是和Dyldam合作開發(fā)，首創(chuàng)翡翠是和Arden合作開發(fā),，兩個(gè)項(xiàng)目均由澳洲當(dāng)?shù)亻_發(fā)商操盤,，并在澳洲國(guó)內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售。首創(chuàng)作為財(cái)務(wù)投資人,，在獲得穩(wěn)健收益的同時(shí),，也學(xué)習(xí)積累了豐富的澳洲本地操盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。值得一提的是,，這些項(xiàng)目在當(dāng)?shù)劁N售了九成,，僅剩不到10%的房源留在國(guó)內(nèi)發(fā)售。據(jù)上述負(fù)責(zé)人表示,，首創(chuàng)的產(chǎn)品被當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)認(rèn)可,，也使交房后的出租出售更有保障。（本報(bào)記者 崔陸鵬 陳靜思）