2017年剛開始,，房地產(chǎn)行業(yè)就迎來新一輪的政策挑戰(zhàn),。國家外匯局重申換匯不得用于境外購房和投資。甚至連個(gè)人通過分拆方式,，利用他人的年度用匯額度進(jìn)行資金的違規(guī)跨境流動(dòng),，這俗稱為“螞蟻搬家”的方式也將被外匯局列入其“關(guān)注名單”,。外匯管理的嚴(yán)控,，對于當(dāng)下剛興起的海外房地產(chǎn)開發(fā)浪潮并非利好消息,。2016年堪稱房企出海大年，中國房企的海外投資額預(yù)計(jì)全年將比2015年增長37%,，達(dá)到353億美元的驚人規(guī)模。有分析認(rèn)為,，外匯的嚴(yán)控將給房企海外項(xiàng)目銷售帶來不小的壓力,。但同時(shí)也并非無法可解。專家預(yù)計(jì)2017年海外房產(chǎn)眾籌平臺(tái)或?qū)⒋笠?guī)模興起,，成為以技術(shù)破解“政策緊箍咒”的新手段,。

　　海外房產(chǎn)投資行情已火

　　據(jù)戴德梁行2016年11月發(fā)布的《中國對外投資市場報(bào)告》顯示，自2009年起,，中國海外地產(chǎn)大宗交易投資總額就呈穩(wěn)步上升的趨勢,。這一進(jìn)程在2013年至2014年時(shí)增速更加明顯，萬科、碧桂園,、萬達(dá),、綠地、新華聯(lián),、雅居樂等大型房企均有在海外拿地,。至2015年時(shí)，中國海外地產(chǎn)大宗交易年投資總額已經(jīng)達(dá)到257.34億美元,。而2016年,，中國房企的海外投資額預(yù)計(jì)全年將比2015年增長37%，達(dá)到353億美元的驚人規(guī)模,。

　　報(bào)告指出,，目前中國企業(yè)平均將44%的海外資金投到美國；第二名為澳大利亞,，比例為22%,；接下來依次是英國、中國香港,、加拿大,。與2015年相比，中國投資者對美國和澳大利亞投資熱情持續(xù)增長,。其中,，在美國的投資比例增長了6%，澳大利亞也增長了2%,。

　　中國企業(yè)“出?！钡尿?qū)動(dòng)力正是來自于國內(nèi)客戶的需求轉(zhuǎn)變，根據(jù)興業(yè)銀行與波士頓咨詢聯(lián)合發(fā)布的《中國私人銀行2016》數(shù)據(jù)顯示：隨著中國經(jīng)濟(jì)全球化持續(xù)深入,，高凈值人群資產(chǎn)全球配置的需求顯著上升,，預(yù)計(jì)到2020年，中國個(gè)人海外資產(chǎn)配置比例將從目前的4.8%上升到9.4%左右,，國內(nèi)客戶海外配置占總投資額的比例將會(huì)翻倍,。

　　據(jù)胡潤百富《2016中國投資移民白皮書》顯示，國內(nèi)投資者偏好全球資產(chǎn)配置的原因有三點(diǎn)：第一,，降低資產(chǎn)相關(guān)性并分散風(fēng)險(xiǎn),；第二，利用大類資產(chǎn)輪動(dòng)組合獲得穩(wěn)定收益,；第三,，滿足其他個(gè)人需求，包括移民,、避稅,、醫(yī)療,、養(yǎng)老、家族傳承等,。其中海外房產(chǎn)是國內(nèi)投資者海外投資的首選,，占所有海外投資類別的38%。

　　外匯管控“掐住”咽喉

　　國家外匯管理局在2016年12月31日晚發(fā)布消息稱,，外匯管理部門對個(gè)人外匯信息申報(bào)管理進(jìn)行完善,，不涉及個(gè)人外匯管理政策調(diào)整，個(gè)人年度購匯便利化額度沒有變化,。此次改進(jìn)個(gè)人外匯信息申報(bào)管理,，主要是細(xì)化了申報(bào)內(nèi)容，強(qiáng)化銀行真實(shí)性,、合規(guī)性審核責(zé)任,，對個(gè)人申報(bào)進(jìn)行事中事后抽查并加大懲處力度。其中,，重申購匯不得用于境外買房則引起了行業(yè)的極大關(guān)注,。

　　據(jù)了解，此次改進(jìn)個(gè)人外匯信息申報(bào)管理并未縮減個(gè)人購匯的用途或調(diào)整購匯額度,，而是對前期政策的落實(shí)進(jìn)行更為細(xì)化,、精確的管理，主要涉及三方面內(nèi)容：一是細(xì)化申報(bào)內(nèi)容,，明晰個(gè)人購付匯應(yīng)遵循的規(guī)則和相應(yīng)的法律責(zé)任,；二是強(qiáng)化銀行真實(shí)性、合規(guī)性審核責(zé)任,；三是對個(gè)人申報(bào)進(jìn)行事中事后抽查并加大懲處力度,。

　　《個(gè)人購匯申請書》內(nèi)容警示，對于存在六大違規(guī)行為的個(gè)人,，外匯管理機(jī)關(guān)將依法將其列入“關(guān)注名單”管理,，個(gè)人列入名單后當(dāng)年及之后兩年不再享有個(gè)人便利化額度，同時(shí)依法移送反洗錢調(diào)查,。六大違規(guī)行為包括：不得虛假申報(bào)個(gè)人購匯信息,；不得提供不實(shí)的證明材料；不得出借本人便利化額度協(xié)助他人購匯,；不得借用他人便利化額度實(shí)施分拆購匯,；不得用于境外買房、證券投資,、購買人壽保險(xiǎn)和投資性返還分紅類保險(xiǎn)等尚未開放的資本項(xiàng)目；不得參與洗錢,、逃稅,、地下錢莊交易等違法違規(guī)活動(dòng),。

　　其中強(qiáng)調(diào)不得用于境外買房、證券投資,、購買人壽保險(xiǎn)和投資性返還分紅類保險(xiǎn)等尚未開放的資本項(xiàng)目,，國家外匯管理局明確表示，“一直以來都不能做”,，并非新政,。外匯局指出，“當(dāng)前我國資本賬戶尚未實(shí)現(xiàn)完全可兌換,，資本項(xiàng)下個(gè)人對外投資只能通過規(guī)定的渠道,，如QDII(合格境內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者)等實(shí)現(xiàn)?！钡M管是舊政重申,，但在當(dāng)下房企出海浪潮一波高過一波、海外置業(yè)正在風(fēng)生水起的情況下,，外匯管控的從嚴(yán),，被認(rèn)為是一定程度上掐住了“出海”置業(yè)的咽喉,。

　　第一太平戴維斯分析人士表示,，私人及機(jī)構(gòu)型資本繼續(xù)外流的擔(dān)憂，向人民幣施加進(jìn)一步貶值的壓力,，而外匯管理局公告正是對市場擔(dān)憂的回應(yīng),。此輪規(guī)定與去年若干規(guī)定的主旨一致，即填補(bǔ)政策漏洞,，促進(jìn)現(xiàn)有規(guī)定得到更好落實(shí),，而不是單純地出臺(tái)新的政策與限制。此次公告或?qū)⒃黾觽€(gè)人向境外轉(zhuǎn)移資金的難度,，因此國人購買海外物業(yè)的活動(dòng)可能會(huì)受到抑制,。也有部分人士分析稱，雖然難度有所增加,，但也可能會(huì)刺激更多個(gè)人進(jìn)行資金轉(zhuǎn)移,，以免后期外匯管制進(jìn)一步收緊。無論出臺(tái)何種政策,，中國資本的外流仍將繼續(xù),，但政策的更嚴(yán)格執(zhí)行應(yīng)能放慢資本外流節(jié)奏，有助于穩(wěn)定匯率,，緩解中國減少外匯儲(chǔ)備的壓力,。

　　眾籌或突破政策“缺口”

　　自2015年快速興起的房地產(chǎn)眾籌逐漸成為國內(nèi)中產(chǎn)階層資產(chǎn)配置的新選擇。2015年,，房地產(chǎn)眾籌剛需爆發(fā),，曾一度成為最受關(guān)注,、成功率最高的眾籌細(xì)分類型之一。據(jù)眾籌家人創(chuàng)咨詢發(fā)布的《2016中國眾籌行業(yè)發(fā)展報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示,，截至2015年12月31日,，共33家眾籌平臺(tái)涉足房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目，在線房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目387個(gè),。其中,，已成功項(xiàng)目為324個(gè)，占比83.72%,；實(shí)際融資規(guī)模高達(dá)88906.50萬元,。

　　同時(shí)，境外房地產(chǎn)眾籌也開始出現(xiàn),，境外項(xiàng)目主要分布在：美國6個(gè),，英國4個(gè)，加拿大,、新西蘭和泰國各2個(gè),，澳大利亞和法國各1個(gè)。從房地產(chǎn)眾籌投資的方向來看,，投資住宅是房地產(chǎn)眾籌最主要的投資方向,。

　　國家外匯管理政策對購匯和個(gè)人境外直投有種種制度的嚴(yán)格限制。但對于這些眾籌平臺(tái)卻仍然沒有特定的政策指向,。為了打破操作無門的困境,，海外房產(chǎn)眾籌這時(shí)候成了國內(nèi)個(gè)人資金“偷渡出海”的投機(jī)工具,。一些海外房地產(chǎn)眾籌繞過監(jiān)管,，為投資者提供所謂的海外房產(chǎn)投資標(biāo)的；一些互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)利用所謂的眾籌模式,，在監(jiān)管空白的地帶操作,，幫助投資者將人民幣兌換成外幣，然后流向海外房地產(chǎn)市場,。

　　據(jù)了解,，這些眾籌平臺(tái)的運(yùn)作模式是例如國內(nèi)投資者將手頭的人民幣投入該平臺(tái)，平臺(tái)再利用美國眾籌融資平臺(tái)重新進(jìn)行房地產(chǎn)投資,，通過這個(gè)過程,，資金就流到了境外。以海投金融為例,，在互聯(lián)網(wǎng)興起下的海外投資“平民化”趨勢下,，該公司在為中國用戶提供海外資產(chǎn)配置。海淘金融的CEO近期在接受采訪時(shí)表示，國人喜歡投資基于實(shí)物,、安全性好,、流動(dòng)性高、收益高的資產(chǎn),。這么看來，海外房產(chǎn)投資確實(shí)能讓中產(chǎn)階級眼前一亮,。

　　想要實(shí)現(xiàn)這樣的投資,，國內(nèi)投資者只需要將手頭的人民幣投入該平臺(tái)，平臺(tái)再利用美國眾籌融資平臺(tái)重新進(jìn)行房地產(chǎn)投資,，在這個(gè)過程中,，人民幣最終還是變成了美元，與直接換匯相比,，只不過是多繞了個(gè)彎,。

　　有國內(nèi)房地產(chǎn)人士向記者表示，國內(nèi)的房企出海的項(xiàng)目大部分的銷售渠道都指向國內(nèi),?！疤貏e是大型的住宅項(xiàng)目，都是以國內(nèi)的投資者為主要的銷售對象,?！倍鈪R管控的從嚴(yán)在一定程度上無疑會(huì)成為這些房企海外項(xiàng)目銷售的障礙?！昂Ｍ獗娀I或?qū)⑹沁@些企業(yè)解決燃眉之急的最有效手段,。”該人士預(yù)計(jì),，搶在政策封口之前,，海外房產(chǎn)眾籌平臺(tái)或?qū)⒃?017年火爆興起。(南方日報(bào)記者 蔣勁勁 李廣軍)