“在人民幣貶值的背景下,，香港保險、境外股票,、海外置業(yè)等投資渠道在這一波浪潮中迅速崛起,。尤其是海外置業(yè)，伴隨著國內(nèi)幾家大型開發(fā)企業(yè)陸續(xù)出海,，置業(yè)選擇的范圍幾乎達(dá)到了從百萬元到千萬元甚至億元的全覆蓋,。據(jù)世邦魏理仕公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年,，中國資本的跨國房地產(chǎn)投資約161億美元,，較去年同期增長了一倍，超過加拿大和新加坡,，成為僅次于美國的世界第二大跨境房地產(chǎn)投資來源,。

　　然而，海外置業(yè)的熱潮能否持續(xù)似乎要打上疑問了。一方面,，加拿大,、澳大利亞等國都在稅費(fèi)上加大了對外國人投資的限制、美國的EB5項(xiàng)目也一直傳言漲價,。另一方面,，國內(nèi)監(jiān)管層也開始從支付領(lǐng)域限制外匯流出，無論是個人投資還是企業(yè)投資都將引來更嚴(yán)格的監(jiān)管,?？梢钥隙ǖ氖牵嘀毓芸叵?，海外置業(yè)的環(huán)境將不再那么輕松,。”

　　投資群體擴(kuò)張

　　與國內(nèi)房產(chǎn)市場的火熱交相輝映,，海外置業(yè)這個曾經(jīng)離普通百姓比較遙遠(yuǎn)的詞,，似乎也逐漸成為人們習(xí)慣討論的話題。

　　不僅是高凈值人群,，越來越多的中產(chǎn)開始認(rèn)真地考慮海外置業(yè),。

　　所謂高凈值人群，一般指資產(chǎn)凈值在100萬美元(約700萬人民幣)資產(chǎn)以上的個人,。他們也是金融資產(chǎn)和投資性房產(chǎn)等可投資資產(chǎn)較高的社會群體,。

　　根據(jù)招行和貝恩的《2015中國私人財(cái)富報(bào)告》，隨著全球一體化的日益發(fā)展,，各國間的貿(mào)易關(guān)系不斷地深化,。加之最近幾年國內(nèi)高凈值人群的增長，單一形式的投資模式已經(jīng)滿足不了國人的需求,，大部分高凈值人群更是把投資的目光看向了國外,。

　　“最近有一點(diǎn)趨勢是很明顯的，海外置業(yè)不再是所謂‘土豪’的專利,，在我們所接觸的海外房產(chǎn)咨詢的人當(dāng)中,，只能負(fù)擔(dān)幾十萬首付款的中產(chǎn)階層也越來越多?！?偉業(yè)我愛我家海外置業(yè)部總經(jīng)理吳洪斌表示,，在海外置業(yè)的問題上，海外有家打造了“全球房產(chǎn)直播平臺”,，能讓更多的人直接了解海外房產(chǎn),。

　　“這個階層對海外置業(yè)的重視，對拉動整個行業(yè)的爆發(fā)以及海外投資意識的普及,，起到了很重要的作用,?！眳呛楸蟊硎尽?/p>

　　伴隨這一投資趨勢,，許多線下的二手房經(jīng)紀(jì)公司及互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)公司都紛紛開辟了海外頻道,，如我愛我家集團(tuán)打造的海外置業(yè)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)平臺——海外有家，以及房天下的海外房產(chǎn)頻道等,。

　　資產(chǎn)避險需求大于增值要求

　　雖然海外購房人群在增加,，但由于海外房產(chǎn)市場與國內(nèi)房產(chǎn)市場并不相同，對于投資者來說,，保值心態(tài)的需要仍舊大于升值心態(tài),。

　　近日，胡潤百富經(jīng)過了多個月的問卷調(diào)查發(fā)布了《中國高凈值人群出國需求與趨勢白皮書》,，該白皮書的統(tǒng)計(jì)中,，在擁有海外金融投資背景的高凈值人群中調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“資產(chǎn)配置,，分散風(fēng)險”是他們在海外金融投資的最主要目的,，考慮占比高達(dá)80% ；其次才是財(cái)富的“保值,、增值”,，占67%。

　　作為海外金融投資的最主要方式之一,，海外置業(yè)對于多數(shù)人來說更重要的是資金避險需求而不是增值的要求,。

　　所有早期在中國買房的人，幾乎都經(jīng)歷過房價的翻倍,，然而在國外，卻鮮能遇見這種情況,，特別是在美國,、日本等國家發(fā)達(dá)城市，早已經(jīng)歷過房價大幅波動的歷史,，目前已經(jīng)趨于穩(wěn)定,。

　　而對于租金來說，海外置業(yè)研究人士,、北京房展國際部總監(jiān)魏克非對北青報(bào)記者總結(jié)稱：“倫敦,、紐約、東京,、上海(樓盤)等地租金收益率很低,，原因就是房價太高。所以往往不是這樣的大都市才會有好的租金收益率,。一般發(fā)達(dá)國家的海外置業(yè),，凈租金4%-5%是一個不錯的投資選擇,。如果超過6%，就會非常搶手,?！?/p>

　　國企偏愛美、澳 民企扎堆東南亞

　　海外置業(yè)的熱潮也催熱了國內(nèi)房企出海的腳步,。一個有趣的現(xiàn)象是,，萬科、綠地,、首創(chuàng)等有國企參與股份或本身就是國資委管理的企業(yè),，在選擇海外投資時，偏愛美國,、澳大利亞,、英國等傳統(tǒng)發(fā)達(dá)國家。主打的產(chǎn)品也多是核心區(qū)域的高層公寓,，而碧桂園,、富力等廣東發(fā)家的民營房企，則將主要的投資放在了閩,、粵華人較多的東南亞區(qū)域,，如馬來西亞、泰國等,。開發(fā)的項(xiàng)目也多是大體量的社區(qū),，產(chǎn)品覆蓋也從酒店式公寓到洋房、別墅等一應(yīng)俱全,。

　　對于這樣的選擇,，早在2014年就開始探索海外投資的首創(chuàng)置業(yè)認(rèn)為，同屬發(fā)達(dá)國家的澳大利亞,，對比歐美一線城市虛高的房價,，以“更低的置業(yè)門檻、更穩(wěn)健的市場發(fā)展”接收著包括中國買家在內(nèi)的世界投資客的青睞,。

　　首創(chuàng)置業(yè)設(shè)計(jì)營銷中心總經(jīng)理高廣漢表示,，首創(chuàng)置業(yè)從來不會貿(mào)然憑借開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和資金優(yōu)勢到海外盲目開發(fā)，而通常選擇與當(dāng)?shù)豑OP3開發(fā)商進(jìn)行合作,。

　　談及海外投資,，業(yè)內(nèi)人士也表示，海外房地產(chǎn)市場與國內(nèi)不同,，海外市場空置率低,，租金回報(bào)率高，但切忌盲目：“海外置業(yè)更多的還是要從整個家庭的資產(chǎn)配置出發(fā),，同時兼顧實(shí)用性,，而不是出于純投資的角度考慮,，哪個項(xiàng)目便宜買哪個是不可取的，兼顧投資與自住需求是最優(yōu)的,，畢竟適合自己最重要,。”

　　對資金外流的限制將更加嚴(yán)格

　　當(dāng)前海外置業(yè)的火熱,，也引發(fā)了監(jiān)管層的關(guān)注,，下半年出臺了一系列措施，進(jìn)一步收緊對企業(yè)和個人跨境投資和資金外流的管控,。

　　12月6日,，發(fā)改委、商務(wù)部,、人民銀行,、外匯局四部門負(fù)責(zé)人在答記者問時表示，將密切關(guān)注近期在房地產(chǎn),、酒店、影城,、娛樂業(yè),、體育俱樂部等領(lǐng)域出現(xiàn)的“非理性對外投資”的傾向，以及大額非主業(yè)投資,、有限合伙企業(yè)對外投資,、“母小子大”、“快設(shè)快出”等類型對外投資中存在的風(fēng)險隱患,，建議有關(guān)企業(yè)審慎決策,。

　　據(jù)了解，國內(nèi)收緊對外投資的風(fēng)聲一周前已在海外投資圈引起熱議,。尤其是房地產(chǎn)投資首當(dāng)其沖,。戴德梁行預(yù)計(jì)，2016年中國房企的海外投資額預(yù)計(jì)將比去年(257.34億美元)增長37%,，達(dá)到353億美元的規(guī)模。

　　業(yè)內(nèi)人士分析,，中國企業(yè)近兩年大舉投資海外地產(chǎn)物業(yè),，高溢價在市場搶購資產(chǎn)，企業(yè)對境外并購的目的性和必要性等基礎(chǔ)工作研判不足,，對并購項(xiàng)目也沒有進(jìn)行充分論證,，暴露出諸多盲目性和不成熟。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),，對海外房地產(chǎn)投資規(guī)模加以限制后,，將促使國有企業(yè)調(diào)整投資規(guī)模并優(yōu)化戰(zhàn)略布局,，以大型國有企業(yè)和保險公司為代表的中國買家在選擇潛在海外投資標(biāo)的時將更為謹(jǐn)慎。

　　嚴(yán)格的監(jiān)管不僅針對房地產(chǎn)企業(yè),，還涉及到了個人海外置業(yè)的支付問題,。以往因?yàn)橥鈪R管制，每人每年只能兌換外匯上限為5萬美元,，很多海外地產(chǎn)項(xiàng)目都要求買房人發(fā)動周邊的親戚朋友,，動用十多個身份證才能換足外匯。不過,，這種“螞蟻搬家”的買房方式可能面臨挑戰(zhàn),。據(jù)了解，各大銀行已經(jīng)被要求對可能的分拆交易提高警惕,，必要時拒絕購匯申請。

　　為了應(yīng)對換匯限制,，一些房企開始獨(dú)辟蹊徑,。幫助購房人通過境外賬戶、公司代付等方式解決,。

　　位處新加坡旁,、馬來西亞的碧桂園森林城市就推出了更為便捷的付款方式,。項(xiàng)目相關(guān)人員表示,，按照當(dāng)月馬來西亞貨幣匯率換算，國內(nèi)人士購房房款可通過一次性付款,、按揭或分期付款的方式，直接用人民幣支付,。投資者可通過碧桂園旗下的金融公司直接申請貸款,，年利率為3.88%，要求在10年期限內(nèi)還清,。這種讓置業(yè)者更易接受的付款方式，省去了換匯購匯的諸多麻煩,。

　　環(huán)球置業(yè)投資集團(tuán)總經(jīng)理?xiàng)铊硎?，隨人民幣貶值預(yù)期增強(qiáng)，大陸最近咨詢海外買房的人數(shù)大幅增加,，主要針對美國、英國,、澳大利亞等先進(jìn)國家,。不過,，隨著政策逐步收緊，未來海外置業(yè)會面臨不小的挑戰(zhàn),。（文/本報(bào)記者 李桁）