隨著越來(lái)越多的內(nèi)地買家將投資目光瞄向了海外市場(chǎng),，近年來(lái)，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商掀起“集體出?！睙岢?。繼前期布局之后，包括綠地,、富力,、首創(chuàng)、萬(wàn)達(dá)等房企海外項(xiàng)目今年加速入市銷售,，海外業(yè)績(jī)成為房企新的增長(zhǎng)點(diǎn),，房企出海步入收獲期。業(yè)內(nèi)專家表示,，海外銷售期的到來(lái)標(biāo)志房企出海進(jìn)入新階段,，業(yè)績(jī)的背后，是房企國(guó)際化逐步成熟的體現(xiàn),，海外房地產(chǎn)業(yè)比較成熟,，特別是金融與房地產(chǎn)的結(jié)合及專業(yè)分工都值得國(guó)內(nèi)開發(fā)商學(xué)習(xí)，這些經(jīng)驗(yàn)會(huì)幫助房企再上一個(gè)臺(tái)階,。

　　海外投資加速

　　全球知名的房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行近期發(fā)布的《全球房地產(chǎn)投資概覽》專題報(bào)告顯示,，雖然全球市場(chǎng)在過(guò)去一年受到不明朗因素所影響，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的總投資額仍然高達(dá)13500億美元,。截至2016年6月的12個(gè)月內(nèi),，投資活動(dòng)最頻繁的紐約、倫敦,、悉尼等25個(gè)市場(chǎng)共吸引了全球53.3%的房地產(chǎn)投資,，此份額高于之前一年的52.7%。

　　在全球房地產(chǎn)投資中,，中國(guó)成為最惹人注目的買家之一,，據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年,，亞洲投資者跨國(guó)房地產(chǎn)投資總額達(dá)270億美元,，中國(guó)資本為投資主力，約占總額的60%,，該數(shù)據(jù)較去年同期增長(zhǎng)超過(guò)一倍,。

　　10月20日,，普華永道發(fā)布“2016年前三季度中國(guó)內(nèi)地企業(yè)海外并購(gòu)市場(chǎng)回顧與前瞻”。數(shù)據(jù)顯示,，2016年前三季度中國(guó)內(nèi)地企業(yè)海外并購(gòu)交易數(shù)量和金額均實(shí)現(xiàn)顯著增長(zhǎng),，交易數(shù)量達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的671宗，幾乎是去年全年交易數(shù)量的兩倍,；交易總金額逾1600億美元,。從投資領(lǐng)域來(lái)看，房地產(chǎn)以83億美元的額度,，成為財(cái)務(wù)投資者海外并購(gòu)的首選,。

　　對(duì)于選擇哪些海外城市，首創(chuàng)置業(yè)設(shè)計(jì)營(yíng)銷中心高端事業(yè)部負(fù)責(zé)人秦江表示,，與開發(fā)商在國(guó)內(nèi)選擇進(jìn)駐城市的標(biāo)準(zhǔn)一致,，經(jīng)濟(jì)有活力、人口流入量大,、教育資源優(yōu)質(zhì)的核心城市對(duì)中國(guó)房企有較強(qiáng)吸引力,。

　　綠地、富力,、首創(chuàng),、萬(wàn)達(dá)等出海房企均以經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和人口集聚較快的城市為主要目標(biāo)市場(chǎng)，聚焦經(jīng)濟(jì)活躍,、市場(chǎng)成熟,、人口集聚、投融資便利的海外國(guó)家和地區(qū),。

　　客群更加本地化

　　“做中國(guó)市場(chǎng)的海外延伸”,，是綠地進(jìn)入海外市場(chǎng)初期確保盈利的極佳切入點(diǎn)。隨著房企對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的熟悉以及品牌在當(dāng)?shù)氐挠绊懥εc日俱增,，中國(guó)房企對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng),、消費(fèi)者的掌控信心和能力也不斷提升，在海外市場(chǎng)就能迎來(lái)多元化客群,。

　　目前,，在鞏固國(guó)內(nèi)客群的基礎(chǔ)上，美國(guó),、英國(guó)、澳大利亞,、加拿大等海外項(xiàng)目均在蓄客中大幅提升海外客戶比重,。以澳大利亞項(xiàng)目為例，綠地客源分布既包括中國(guó),，同時(shí)包括澳洲,、新加坡,、馬來(lái)西亞等。此外,，首創(chuàng)位于澳大利亞兩個(gè)項(xiàng)目基本全都是在澳洲本地實(shí)現(xiàn)的,，僅剩不到10%的房源留在國(guó)內(nèi)發(fā)售。

　　在海外項(xiàng)目打造上,，有的房企選擇獨(dú)立開發(fā),，有的則選擇合資，綠地信奉自主經(jīng)營(yíng),，海外項(xiàng)目的核心管理團(tuán)隊(duì)基本由集團(tuán)派駐,，旨在打造一批自有國(guó)際化運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。為了防范海外市場(chǎng)的不確定性和風(fēng)險(xiǎn),，首創(chuàng)置業(yè)在海外選擇與當(dāng)?shù)卮笮头科蠛献鏖_發(fā)方式,，比如位于悉尼市西北部卡靈福德的首創(chuàng)·萊克星頓項(xiàng)目是首創(chuàng)置業(yè)與澳洲本土開發(fā)商Dyldam共同開發(fā)，而該開發(fā)企業(yè)同樣也是澳洲排名前五的住宅公寓發(fā)展商,。另一處位于澳大利亞第三大城市布里斯班的首創(chuàng)·翡翠項(xiàng)目,，同樣聯(lián)手了澳洲本土著名開發(fā)企業(yè)Arden。

　　業(yè)內(nèi)專家表示,，海外銷售期的到來(lái)標(biāo)志房企出海進(jìn)入新階段,，業(yè)績(jī)的背后，是房企國(guó)際化逐步成熟的體現(xiàn),，海外房地產(chǎn)業(yè)比較成熟,，特別是金融與房地產(chǎn)的結(jié)合及專業(yè)分工都值得國(guó)內(nèi)開發(fā)商學(xué)習(xí)，這些經(jīng)驗(yàn)會(huì)幫助房企再上一個(gè)臺(tái)階,。

　　置業(yè)案例

　　海外買房記

　　溫哥華四季如春,，空氣清新。去過(guò)溫哥華的人大都有這樣的感覺,，很多地球人不惜重金也要把家搬到這里,。崔女士正是這樣的一批地球人中的一員，她夢(mèng)想著面朝大海,、春暖花開的房子,。在國(guó)內(nèi)，對(duì)她而言,，這輩子也只是癡人說(shuō)夢(mèng),。機(jī)緣巧合，她送孩子去溫哥華讀書時(shí),，萌生了在那里買房的意愿,。

　　飛機(jī)一降落到溫哥華機(jī)場(chǎng)，湛藍(lán)的天空,，觸摸得到的云彩,，清新的空氣,、美麗的城市，一下子吸引了她,，這里不愧是世界最宜居的城市,，崔女士如此感嘆。一切安頓好后,，溫哥華的朋友們都談?wù)撝@里的房?jī)r(jià),，這里的房屋。恰巧一個(gè)星期日,，正是很多房子開放日,，開放日這天，所有的人都可以參觀,，跟著朋友來(lái)到了一處正在開放的獨(dú)立屋,，一共三層的房子，有花園,、草地,，有放映室、健身房,、當(dāng)然客廳起居室就不必說(shuō)了,，功能齊全，而且整棟房屋像一位女神映襯在藍(lán)天下,，真的是美不勝收,，此時(shí)的崔女士還只是欣賞和羨慕的階段。

　　崔女士向旁邊的經(jīng)紀(jì)人打聽這套獨(dú)立屋的價(jià)格,，經(jīng)紀(jì)人告訴她,，這套獨(dú)立屋，價(jià)格大概在80多萬(wàn)加元,，按1:5的匯率,，大概在400多萬(wàn)元人民幣。崔女士心里有個(gè)小確幸,，賣掉國(guó)內(nèi)的房子還能買套這里的別墅,，而且孩子的學(xué)費(fèi)也能有保障了！但賣掉國(guó)內(nèi)的學(xué)區(qū)房還是讓崔女士猶豫了,，帶著這樣的遺憾崔女士回到了國(guó)內(nèi),。

　　今年3月，崔女士再去溫哥華看孩子,，這次所有的朋友都告訴她,，這里的房子漲得太快了，你如果現(xiàn)在不買,，還要漲,，你會(huì)后悔的，而且如果你早點(diǎn)買,，能省出一輛車錢來(lái),。朋友還告訴她，去年她心動(dòng)的那套房子已經(jīng)漲到140多萬(wàn)加元了,，一下子漲了60多萬(wàn)加元,，這真的可以用恐怖兩個(gè)字來(lái)形容房?jī)r(jià)的高漲，比起當(dāng)時(shí)的北京房?jī)r(jià)有過(guò)之而無(wú)不及,。而且在溫哥華買房子不是我們?cè)趪?guó)內(nèi)理解的“買”,，而是“搶”?！皳尅币馕吨裁茨?？一套房子，有很多人都可以下offer,，原本報(bào)價(jià)90萬(wàn)加元的房子,，很可能加價(jià)五六十萬(wàn)加元，出價(jià)高者得,，而你只有一次提offer的機(jī)會(huì),，所以買房子不能看報(bào)價(jià)，而要看有多少人跟你搶這套房子,，所以在這里你會(huì)體驗(yàn)到驚心動(dòng)魄的搶房大戰(zhàn),。

　　這一次，催女士也加入了搶房大戰(zhàn)中,。經(jīng)紀(jì)人帶著不停地看房子,，選地段、選學(xué)區(qū),、選配套,、下offer，解除條件,，驗(yàn)房,、交定金，辦貸款,、收房等手續(xù),，有條不紊，在溫哥華買房,，手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單,，有經(jīng)紀(jì)人、金融顧問(wèn)、律師等幫你準(zhǔn)備好了一切,，你只是按照要求做就可以了,。最后，她選擇高貴林港的一套獨(dú)立屋,，相對(duì)于西溫,，這里的房?jī)r(jià)算是便宜的。

　　慶幸的是在崔女士買房后的兩個(gè)月,，溫哥華決定對(duì)海外買家征收15%的額外房產(chǎn)稅,，這意味著如果崔女士晚買兩個(gè)月，就要多支付15%的房產(chǎn)稅,。對(duì)于她來(lái)說(shuō),，孩子在國(guó)外留學(xué)的確需要一套房子，這樣可以免去總是搬家之苦,。

　　誰(shuí)說(shuō)北京的房?jī)r(jià)漲幅高,，誰(shuí)說(shuō)北京買房情緒那么高漲，在溫哥華的房?jī)r(jià)也可以用瘋狂一詞來(lái)形容,。

　　人們通常都是買漲不買跌,，這種恐慌的情緒或許也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)原因。據(jù)地產(chǎn)公司RoyalLePage發(fā)布的最新報(bào)告顯示,，今年第三季度大溫地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅為30.6%,。截至9月30日，大溫地區(qū)房屋的均價(jià)上漲至119萬(wàn)加元,，去年同期為91.5萬(wàn)加元,。相比之下，大多倫多地區(qū)第三季度房屋的均價(jià)為69.3萬(wàn)元,，比去年同期的61萬(wàn)元上漲了13.6%,。

　　報(bào)告中提到，受到本地買家和海外投資者的需求驅(qū)動(dòng),，大溫地區(qū)豪宅市場(chǎng)一直很興旺,，很多豪宅買家并不是以投資為目的，他們更關(guān)心是否能選到中意的房子,，因此豪宅市場(chǎng)的價(jià)格漲幅很快,，甚至高于市場(chǎng)的平均漲幅，隨著房?jī)r(jià)的上漲,，在溫哥華100萬(wàn)加元的房子已經(jīng)不算豪宅,，豪宅的定義也一再被推翻。

　　房市太熱反而讓很多潛在賣家不敢賣房,，崔女士這樣解釋賣家不敢賣房的原因：盡管現(xiàn)在賣房行情很好,，但擔(dān)心一旦把房屋賣出去,，就意味著自己又變回買家，不得不進(jìn)入高度競(jìng)爭(zhēng)的地產(chǎn)市場(chǎng)選房買房,，可能還要花高價(jià)才能再買到一處新的房子,，另一個(gè)原因是有些賣家期待著未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步升高，希望以后賣房再多賺一些,。

　　賣家不賣房,，讓本就供不應(yīng)求的房屋市場(chǎng)房源更少，推動(dòng)房?jī)r(jià)升高和搶房大戰(zhàn)更加激烈,。而很多賣家在市區(qū)買不到房，不得不向更偏遠(yuǎn)的地區(qū)轉(zhuǎn)移,。據(jù)大溫地產(chǎn)局報(bào)告顯示,，雖然實(shí)行了海外交易稅，但房?jī)r(jià)沒(méi)有暴跌,，大溫9月房?jī)r(jià)微漲了0.3%,。