國內(nèi)房地產(chǎn)市場高燒難退,，而值得一提的是，國人對于房的偏執(zhí)也影響到了國外,，海外買房潮涌現(xiàn),。中國買家持續(xù)涌入促使多個國家重點城市房價快速攀升。業(yè)內(nèi)人士表示,，國外熱門區(qū)域房價已上漲至較高水平,，部分甚至處于泡沫危險區(qū)，因此,，供應(yīng)急劇增加,、利率升高或國際資本流向出現(xiàn)變化，隨時都可能引發(fā)大幅價格回調(diào),。此外,，持有、轉(zhuǎn)讓成本以及政策變動的不可控,，也會使海外房產(chǎn)隨時暴露在風(fēng)險之中,。

　　外溢的“買房大軍”

　　李女士是持有新西蘭“綠卡”的中國人，近年來,，她通過在新西蘭拍地蓋房賺了不少,。

　　“新西蘭的環(huán)境比較宜居，再加上移民較為簡便,，新西蘭早已成為國內(nèi)富人移居海外的重要選擇地,。如果用夸張些的說法，在新西蘭許多區(qū)域,，僅用中文完全就可以生活,。”李女士說,，國人扎堆買房的習(xí)慣在國外也不例外,，越來越多的人在朋友,、親戚的帶領(lǐng)下來新西蘭置業(yè)。

　　李女士介紹,，新西蘭和國內(nèi)房屋交易政策極為不同,，一方面是能以土地形式購買，另一方面則是住房必須住滿一段時間后才可進行交易,?！八晕乙呀?jīng)連續(xù)多年隔一段時間便搬一次家?！崩钆空f,。

　　“因為丈夫是做建筑設(shè)計的，所以當(dāng)拍得一塊土地后,，我便將其一分為二,，一半作為該土地上的原有房屋直接轉(zhuǎn)手，而另一半則再由丈夫設(shè)計之后蓋一棟房,。房子在蓋好后,，我們會入住一定時間段，再把該房轉(zhuǎn)手,?！崩钆空f，新西蘭地廣人稀,，所以都是大片草坪的獨門獨戶,，因此一分為二后的院落雖然變小了，但對于國人來說,，依然是十分優(yōu)越的居住環(huán)境,，“所以我蓋的房從來都是國人購買，且十分暢銷,?！崩钆康靡獾卣f道。

　　如此“買賣”的利潤率也很高,，李女士表示,，每套房的利潤率幾乎在50%左右?！敖陙黼S著國人在此置業(yè)的增加,，我的利潤也水漲船高，最瘋狂的時候甚至經(jīng)常幾個買家同時來看房,，賣房就和拍賣一樣,，買者爭相給價。”

　　事實上,，新西蘭并非國人買房的最熱門目的地,，近年來，更多國人在美國,、澳大利亞,、加拿大、日本等多個國家買房置業(yè),。有數(shù)據(jù)顯示,，在國人大量置業(yè)的影響下，溫哥華,、倫敦,、斯德哥爾摩等地房價自2011年以來已平均上漲50%，而其他金融中心僅上漲13%,，由此造成與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和通脹十分不符的情形。

　　有報道稱,，作為中國房地產(chǎn)投資第二大目的地的澳大利亞,，因為當(dāng)?shù)鼐用癖г狗Q，中國人對悉尼和墨爾本等城市的房地產(chǎn)的需求旺盛,，致使本國居民對市場價格不敢問津,，由此當(dāng)?shù)亻_啟了對外國買家的打壓。

　　眾房企海外“擴地盤兒”

　　“用國內(nèi)買毛坯房的錢換國外精裝修的家”,、“買房移民”……這些標(biāo)語是近年來吸引國人海外置業(yè)的常用宣傳語,，也是國人海外購置房產(chǎn)的主要原因。在此背景下,，眾多國內(nèi)房企開始遠赴海外建房,，做起國內(nèi)人的生意。

　　《中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展研究報告》顯示,，2015年海外房地產(chǎn)投資總額已達250億美元,，正以年均50%左右的速度增長。

　　世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示,，2016年上半年,，亞洲投資者跨國房地產(chǎn)投資總額達270億美元，中國資本為投資主力,，約占總額的60%,，共錄得海外房地產(chǎn)投資161億美元，該數(shù)據(jù)較去年同期增長超過一倍,。戴德梁行研究數(shù)據(jù)表明,，中國資本已經(jīng)成為世界上第二大跨境房地產(chǎn)投資來源，僅次于美國，超越了加拿大,、中國香港和新加坡,。據(jù)悉，2014年,，萬科,、萬達、綠地,、保利,、中海、碧桂園等大中房企均選擇布局海外房產(chǎn),，共有27宗項目,，同比增長了93%。

　　戴德梁行大中華區(qū)研究部高級經(jīng)理陳妍斐認為,，由于國內(nèi)一線城市高品質(zhì)可售資產(chǎn)稀缺,，以及核心或核心增長型資產(chǎn)收益率不斷被擠壓，越來越多國內(nèi)投資者轉(zhuǎn)向海外尋求投資機會,。另一個原因則是匯率波動,，預(yù)計中國的海外投資在中短期內(nèi)將會持續(xù)增長。

　　萬科創(chuàng)始人王石此前就指出,，一方面要平衡國內(nèi)風(fēng)險,，另一方面國外有發(fā)展前景，未來萬科海外發(fā)展的重點在兩個經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)——北美和歐洲,，核心是三個國家：美國,、加拿大和英國。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示,，國內(nèi)房企到國外開發(fā)的房產(chǎn)大多還是賣給國人,，國人相對熟悉這些房企，并且他們更懂國人的需求和喜好,。

　　以萬科為例,，自2013年2月開始，萬科與鐵獅門共同開發(fā)美國舊金山富升街201地塊的高層豪華住宅公寓項目,，正式布局美國,。2015年10月，萬科以3000萬英鎊收購了位于英國倫敦科技城中心的The Stage項目20%股份,，一舉進入歐洲房地產(chǎn)市場,。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前,，萬科在中國香港,、新加坡,、舊金山、紐約,、西雅圖,、倫敦等城市至少擁有17個項目。

　　萬達方面,，自2014年以來,，萬達注資20億至30億英鎊在英國開展城市改造項目；2014年7月,，萬達以9億美元投資興建美國芝加哥的一座五星級地標(biāo)酒店及公寓,；同年8月，萬達以9億美元并購澳大利亞黃金海岸珠寶三塔項目,，并于2016年攜手日東集團投資數(shù)十億澳元在黃金海岸建設(shè)主題度假村以及主題公園,。此外，萬達還于2015年12月獲批新建價值達10億澳元的悉尼環(huán)形碼頭項目,，其中公寓產(chǎn)品預(yù)估均價超4.5萬美元以上,。

　　綠地集團重點布局的海外區(qū)域更是大多處在國人有較多海外置業(yè)需求或華人較多的地方。例如韓國濟州島項目,、“倫敦之巔”,、悉尼、洛杉磯等地的“綠地中心”,、紐約“太平洋公園”、馬來西亞的智慧城市等等,。碧桂園甚至100億加碼馬來西亞市場,，以“第二家園”的宣傳語吸引國內(nèi)投資者。

　　泡沫風(fēng)險倍增

　　瑞銀最新發(fā)布的2016年全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)報告指出,，剛性供給以及中國買家持續(xù)涌入,，成為推動海外房價不斷攀升的重要因素，低利率,、全球資本的流入和投資者對于回報率的樂觀心態(tài)更助長了這一膨脹勢頭,。

　　報告顯示，過去五年內(nèi)溫哥華,，倫敦和斯德哥爾摩的房價激增,，房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險排行前三。悉尼,、慕尼黑和中國香港的估值也不容樂觀,，舊金山是美國估值最高的房地產(chǎn)市場，但尚未達到泡沫風(fēng)險,。在接近房地產(chǎn)泡沫的城市中,，房價自2011年以來已經(jīng)增加了近50%，而其他城市的平均漲幅只有不到15%。

　　以加拿大溫哥華為例,，溫哥華的排名從去年的第四位飆升至第一位,，該城市的房價在過去十年中翻了一倍，這也引發(fā)了當(dāng)?shù)鼐用竦膹娏铱棺h,，因為目前的房價已經(jīng)相當(dāng)于他們多數(shù)人一生所有收入的90%,。

　　“如此懸殊的差距與各自當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟狀況和通膨率不符。這些城市的共同點是利率非常低,，這與實體經(jīng)濟的強勁表現(xiàn)背道而馳,。對多數(shù)估值過高的市場而言，這種形勢不堪一擊,?！比疸y方面表示。

　　瑞銀指出,，宏觀經(jīng)濟態(tài)勢的變化,，投資者情緒的轉(zhuǎn)變或者供給量的大幅增加，都有可能引發(fā)房價的迅速下降,，因此部分市中心的房價被嚴(yán)重高估,。

　　此外，海外置業(yè)政策風(fēng)險也不可低估,。此前因國人買房大幅度推升房價后,，新加坡、澳大利亞均采取了部分限制外國人置業(yè)的措施,。

　　今年7月25日,，作為加拿大國外投資者最多的地區(qū)，加拿大溫哥華宣布房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅新政,，8月2日起將向來自海外的房地產(chǎn)投資者額外征收15%的房屋轉(zhuǎn)讓稅,。這意味著，賣價為200萬加元的房產(chǎn),，此前僅需繳納3.8萬加元(約為19.2萬元人民幣)轉(zhuǎn)讓稅,，而現(xiàn)在則漲到33.8萬加元(約為170.4萬元人民幣)，單這一項稅費就增加近8倍,。

　　而今年6月加拿大央行對多倫多和溫哥華房地產(chǎn)市場發(fā)出警告稱,，長期來看房地產(chǎn)供給仍有彈性，需求基本面不支持房價強勁上漲,，需注意防范樓市風(fēng)險,，并警告房價上漲不可持續(xù)。

　　因此,，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會法律事務(wù)專業(yè)委員會秘書長康俊亮表示,，海外置業(yè)不僅面臨法律風(fēng)險,、匯率風(fēng)險，且因宏觀政策的改變,，持有,、轉(zhuǎn)讓成本改變的不可控，也會使房產(chǎn)隨時暴露在風(fēng)險之中,。