國內(nèi)房地產(chǎn)市場高燒難退,，而值得一提的是,，國人對(duì)于房的偏執(zhí)也影響到了國外，海外買房潮涌現(xiàn),。中國買家持續(xù)涌入促使多個(gè)國家重點(diǎn)城市房價(jià)快速攀升,。業(yè)內(nèi)人士表示,，國外熱門區(qū)域房價(jià)已上漲至較高水平，部分甚至處于泡沫危險(xiǎn)區(qū),，因此,，供應(yīng)急劇增加、利率升高或國際資本流向出現(xiàn)變化,，隨時(shí)都可能引發(fā)大幅價(jià)格回調(diào),。此外，持有、轉(zhuǎn)讓成本以及政策變動(dòng)的不可控,，也會(huì)使海外房產(chǎn)隨時(shí)暴露在風(fēng)險(xiǎn)之中,。

　　外溢的“買房大軍”

　　李女士是持有新西蘭“綠卡”的中國人，近年來,，她通過在新西蘭拍地蓋房賺了不少,。

　　“新西蘭的環(huán)境比較宜居，再加上移民較為簡便,，新西蘭早已成為國內(nèi)富人移居海外的重要選擇地,。如果用夸張些的說法，在新西蘭許多區(qū)域,，僅用中文完全就可以生活,。”李女士說,，國人扎堆買房的習(xí)慣在國外也不例外,，越來越多的人在朋友、親戚的帶領(lǐng)下來新西蘭置業(yè),。

　　李女士介紹,，新西蘭和國內(nèi)房屋交易政策極為不同，一方面是能以土地形式購買,，另一方面則是住房必須住滿一段時(shí)間后才可進(jìn)行交易,。“所以我已經(jīng)連續(xù)多年隔一段時(shí)間便搬一次家,?！崩钆空f。

　　“因?yàn)檎煞蚴亲鼋ㄖO(shè)計(jì)的,，所以當(dāng)拍得一塊土地后,，我便將其一分為二,，一半作為該土地上的原有房屋直接轉(zhuǎn)手,，而另一半則再由丈夫設(shè)計(jì)之后蓋一棟房。房子在蓋好后,，我們會(huì)入住一定時(shí)間段,，再把該房轉(zhuǎn)手?！崩钆空f,，新西蘭地廣人稀，所以都是大片草坪的獨(dú)門獨(dú)戶,，因此一分為二后的院落雖然變小了,，但對(duì)于國人來說，依然是十分優(yōu)越的居住環(huán)境,，“所以我蓋的房從來都是國人購買,，且十分暢銷,。”李女士得意地說道,。

　　如此“買賣”的利潤率也很高,，李女士表示，每套房的利潤率幾乎在50%左右,?！敖陙黼S著國人在此置業(yè)的增加，我的利潤也水漲船高,，最瘋狂的時(shí)候甚至經(jīng)常幾個(gè)買家同時(shí)來看房,，賣房就和拍賣一樣，買者爭相給價(jià),?！?/p>

　　事實(shí)上，新西蘭并非國人買房的最熱門目的地,，近年來,，更多國人在美國、澳大利亞,、加拿大,、日本等多個(gè)國家買房置業(yè)。有數(shù)據(jù)顯示,，在國人大量置業(yè)的影響下,，溫哥華、倫敦,、斯德哥爾摩等地房價(jià)自2011年以來已平均上漲50%,，而其他金融中心僅上漲13%，由此造成與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和通脹十分不符的情形,。

　　有報(bào)道稱,，作為中國房地產(chǎn)投資第二大目的地的澳大利亞，因?yàn)楫?dāng)?shù)鼐用癖г狗Q,，中國人對(duì)悉尼和墨爾本等城市的房地產(chǎn)的需求旺盛,，致使本國居民對(duì)市場價(jià)格不敢問津，由此當(dāng)?shù)亻_啟了對(duì)外國買家的打壓,。

　　眾房企海外“擴(kuò)地盤兒”

　　“用國內(nèi)買毛坯房的錢換國外精裝修的家”,、“買房移民”……這些標(biāo)語是近年來吸引國人海外置業(yè)的常用宣傳語，也是國人海外購置房產(chǎn)的主要原因,。在此背景下,，眾多國內(nèi)房企開始遠(yuǎn)赴海外建房，做起國內(nèi)人的生意。

　　《中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展研究報(bào)告》顯示,，2015年海外房地產(chǎn)投資總額已達(dá)250億美元,，正以年均50%左右的速度增長。

　　世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示,，2016年上半年,，亞洲投資者跨國房地產(chǎn)投資總額達(dá)270億美元，中國資本為投資主力,，約占總額的60%,，共錄得海外房地產(chǎn)投資161億美元，該數(shù)據(jù)較去年同期增長超過一倍,。戴德梁行研究數(shù)據(jù)表明,，中國資本已經(jīng)成為世界上第二大跨境房地產(chǎn)投資來源，僅次于美國,，超越了加拿大,、中國香港和新加坡。據(jù)悉,，2014年,，萬科、萬達(dá),、綠地,、保利、中海,、碧桂園等大中房企均選擇布局海外房產(chǎn),，共有27宗項(xiàng)目，同比增長了93%,。

　　戴德梁行大中華區(qū)研究部高級(jí)經(jīng)理陳妍斐認(rèn)為,，由于國內(nèi)一線城市高品質(zhì)可售資產(chǎn)稀缺，以及核心或核心增長型資產(chǎn)收益率不斷被擠壓,，越來越多國內(nèi)投資者轉(zhuǎn)向海外尋求投資機(jī)會(huì),。另一個(gè)原因則是匯率波動(dòng)，預(yù)計(jì)中國的海外投資在中短期內(nèi)將會(huì)持續(xù)增長,。

　　萬科創(chuàng)始人王石此前就指出,，一方面要平衡國內(nèi)風(fēng)險(xiǎn),，另一方面國外有發(fā)展前景,，未來萬科海外發(fā)展的重點(diǎn)在兩個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)——北美和歐洲，核心是三個(gè)國家：美國,、加拿大和英國,。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，國內(nèi)房企到國外開發(fā)的房產(chǎn)大多還是賣給國人，國人相對(duì)熟悉這些房企,，并且他們更懂國人的需求和喜好,。

　　以萬科為例，自2013年2月開始,，萬科與鐵獅門共同開發(fā)美國舊金山富升街201地塊的高層豪華住宅公寓項(xiàng)目,，正式布局美國。2015年10月,，萬科以3000萬英鎊收購了位于英國倫敦科技城中心的The Stage項(xiàng)目20%股份,，一舉進(jìn)入歐洲房地產(chǎn)市場。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，截至目前,，萬科在中國香港、新加坡,、舊金山,、紐約、西雅圖,、倫敦等城市至少擁有17個(gè)項(xiàng)目,。

　　萬達(dá)方面，自2014年以來,，萬達(dá)注資20億至30億英鎊在英國開展城市改造項(xiàng)目,；2014年7月，萬達(dá)以9億美元投資興建美國芝加哥的一座五星級(jí)地標(biāo)酒店及公寓,；同年8月,，萬達(dá)以9億美元并購澳大利亞黃金海岸珠寶三塔項(xiàng)目，并于2016年攜手日東集團(tuán)投資數(shù)十億澳元在黃金海岸建設(shè)主題度假村以及主題公園,。此外,，萬達(dá)還于2015年12月獲批新建價(jià)值達(dá)10億澳元的悉尼環(huán)形碼頭項(xiàng)目，其中公寓產(chǎn)品預(yù)估均價(jià)超4.5萬美元以上,。

　　綠地集團(tuán)重點(diǎn)布局的海外區(qū)域更是大多處在國人有較多海外置業(yè)需求或華人較多的地方,。例如韓國濟(jì)州島項(xiàng)目、“倫敦之巔”,、悉尼,、洛杉磯等地的“綠地中心”、紐約“太平洋公園”,、馬來西亞的智慧城市等等,。碧桂園甚至100億加碼馬來西亞市場，以“第二家園”的宣傳語吸引國內(nèi)投資者,。

　　泡沫風(fēng)險(xiǎn)倍增

　　瑞銀最新發(fā)布的2016年全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)報(bào)告指出,，剛性供給以及中國買家持續(xù)涌入,，成為推動(dòng)海外房價(jià)不斷攀升的重要因素，低利率,、全球資本的流入和投資者對(duì)于回報(bào)率的樂觀心態(tài)更助長了這一膨脹勢頭,。

　　報(bào)告顯示，過去五年內(nèi)溫哥華,，倫敦和斯德哥爾摩的房價(jià)激增,，房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)排行前三。悉尼,、慕尼黑和中國香港的估值也不容樂觀,，舊金山是美國估值最高的房地產(chǎn)市場，但尚未達(dá)到泡沫風(fēng)險(xiǎn),。在接近房地產(chǎn)泡沫的城市中,，房價(jià)自2011年以來已經(jīng)增加了近50%，而其他城市的平均漲幅只有不到15%,。

　　以加拿大溫哥華為例,，溫哥華的排名從去年的第四位飆升至第一位，該城市的房價(jià)在過去十年中翻了一倍,，這也引發(fā)了當(dāng)?shù)鼐用竦膹?qiáng)烈抗議,，因?yàn)槟壳暗姆績r(jià)已經(jīng)相當(dāng)于他們多數(shù)人一生所有收入的90%。

　　“如此懸殊的差距與各自當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)狀況和通膨率不符,。這些城市的共同點(diǎn)是利率非常低,，這與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁表現(xiàn)背道而馳。對(duì)多數(shù)估值過高的市場而言,，這種形勢不堪一擊,。”瑞銀方面表示,。

　　瑞銀指出,，宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢的變化，投資者情緒的轉(zhuǎn)變或者供給量的大幅增加,，都有可能引發(fā)房價(jià)的迅速下降,，因此部分市中心的房價(jià)被嚴(yán)重高估。

　　此外,，海外置業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)也不可低估,。此前因國人買房大幅度推升房價(jià)后，新加坡,、澳大利亞均采取了部分限制外國人置業(yè)的措施,。

　　今年7月25日，作為加拿大國外投資者最多的地區(qū),，加拿大溫哥華宣布房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅新政,，8月2日起將向來自海外的房地產(chǎn)投資者額外征收15%的房屋轉(zhuǎn)讓稅,。這意味著,，賣價(jià)為200萬加元的房產(chǎn),，此前僅需繳納3.8萬加元(約為19.2萬元人民幣)轉(zhuǎn)讓稅，而現(xiàn)在則漲到33.8萬加元(約為170.4萬元人民幣),，單這一項(xiàng)稅費(fèi)就增加近8倍,。

　　而今年6月加拿大央行對(duì)多倫多和溫哥華房地產(chǎn)市場發(fā)出警告稱，長期來看房地產(chǎn)供給仍有彈性,，需求基本面不支持房價(jià)強(qiáng)勁上漲,，需注意防范樓市風(fēng)險(xiǎn)，并警告房價(jià)上漲不可持續(xù),。

　　因此,，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)法律事務(wù)專業(yè)委員會(huì)秘書長康俊亮表示，海外置業(yè)不僅面臨法律風(fēng)險(xiǎn),、匯率風(fēng)險(xiǎn),，且因宏觀政策的改變，持有,、轉(zhuǎn)讓成本改變的不可控,，也會(huì)使房產(chǎn)隨時(shí)暴露在風(fēng)險(xiǎn)之中。