近日,，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，目前已選取了包括南京在內(nèi)的12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位,。這是國家兩年多來不懈推動的“租購并舉”戰(zhàn)略邁出的關(guān)鍵一步,。

　　從國外經(jīng)驗看，租賃是住房供應的“雙引擎”之一，一般占據(jù)40%—60%的市場份額,，很多居民一輩子租房,。發(fā)達國家中，德國以居民偏好租房,、租賃市場完善,、租金管制嚴格而著稱于世。我們不妨來看看,，德國租賃市場到底什么樣——

　　55%的家庭不急于圓“購房夢”

　　德國聯(lián)邦統(tǒng)計局的數(shù)字顯示,，德國有8000多萬人口，4000萬個家庭,，只有45%的家庭擁有自己的住房,，這一局面近10年來幾乎沒有改變。不過,，剩下55%的家庭雖然不買房,，卻能保持心態(tài)平和，沒有急于圓心中的“購房夢”,。

　　需要指出的是,，德國那些無房家庭，并不是沒有經(jīng)濟能力買房——德國城市房價普遍不高,，據(jù)調(diào)查,，至少有三分之一的租房家庭有足夠的資金買房。德國首都柏林每平方米住宅均價約為2000歐元,，約折合1.5萬元人民幣,。以不來梅市為例，一套普通住宅只相當于一個居民一年稅后凈收入的三四倍,。最貴的大城市慕尼黑的房價,，也僅相當于一個居民9年零7個月的稅后凈收入。

　　德國家庭不買房的首要原因,，是工作需要,。德國公務(wù)員因工作地點固定，通常都會買房,，而其他勞動者因市場,、企業(yè)經(jīng)營狀況等因素，工作會不斷發(fā)生變動,，因此居無定所是常態(tài),。再加上德國買房后續(xù)費用多、手續(xù)繁雜,，而自由遷徙權(quán)受到法律保護,，因此很多人非但不排斥搬家,，反而樂于享受環(huán)境變化帶來的新鮮感。

　　此外,，一些社會因素也制約了人們買房的熱情。比如離婚率居高不下,，從2000年到2012年,，德國離婚率一直維持在45%以上；不想要孩子的夫婦增多,，出生率下降,，人口呈負增長；不少人選擇存錢養(yǎng)老,，購買黃金保值等,。

　　政策保證租賃房源充足

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉介紹，在德國,，不管是開發(fā)新房還是經(jīng)營租賃,，企業(yè)要獲得土地、信貸,，新落成的房子須在一定期限內(nèi)讓渡政府出租,，或按接受補貼后的低租金出租。過了期限,，才能按市場租金出租,。因此，德國租賃房源充足,?！岸?zhàn)”以來，德國共建設(shè)1000多萬套社會住房,，可供3000萬人居住,，多數(shù)為租賃住房，而德國總?cè)丝诓?100萬,。

　　德國在住房供應政策導向上,，將租賃供應作為主體，有其一定的歷史背景,。

　　第二次世界大戰(zhàn)期間,，德國約360萬座住宅被毀。二戰(zhàn)結(jié)束后,，大量難民和移民涌向原西德地區(qū),。這進一步加劇了德國居民住房的供需矛盾，使其時的德國面臨歐洲大陸上最嚴重的住房短缺,。為了解決戰(zhàn)后的住房危機,，當時的聯(lián)邦德國政府采取了一系列措施,，并經(jīng)過多年的努力，最終使大多數(shù)居民“住有其所”,。

　　其時,，德國政府最重要的舉措是通過稅收和直接補貼的方法，大力鼓勵戰(zhàn)后幸存下來的建筑企業(yè)和社會群體建設(shè)社會公租房,。

　　法律規(guī)定,，德國住房合作社建造的住房必須用于出租，不能出售,。住房合作社每年建造的房屋數(shù)量占全國總數(shù)量的1/3左右,，如此龐大數(shù)量的房屋只能用于出租，這無疑對出租房源的穩(wěn)定起到了重要作用,。

　　具體措施還包括,，給興建社會公租房的建筑公司以住房基金支持，對公租房的房屋面積和設(shè)計進行了具體規(guī)定,，使每套房屋既能滿足一般家庭的基本需求,，又可以使普通的工薪階層支付得起租金。

　　直到二十世紀50年代初,，德國出租房屋的租金都是由政府按照成本計算并得出的,，房東不得隨意漲價。這類社會公租房性質(zhì)住房的快速發(fā)展,，奠定了德國租賃房市場的基礎(chǔ),。直到二十世紀50年代初，德國房屋短缺的問題基本得到解決,。

　　值得一提的是,，德國在建設(shè)租賃房時，政府對房屋面積,、房型設(shè)計,、建筑質(zhì)量等方面的要求越來越高，最終與用于出售的商品房幾乎沒有差別,。

　　因此,，在德國，無論是帶家具還是空房出租的房屋,，建筑和裝修質(zhì)量都很過硬,。即使是老房子，也維修得像新房一樣,。在這樣的租房市場的影響下,，德國人偏愛租房，房屋自有率僅為40%多,，大大低于歐盟國家自有60%的平均水平,。

　　在德國的大城市以及城市中心區(qū)域,，租房者的比例更高，漢堡只有大約20%的人居住在自有產(chǎn)權(quán)的房屋中,。

　　長期以來,，由于德國實行嚴格保護租房者的法律法規(guī)，房屋早已回歸到其居住的功能,，從而有效抑制了房產(chǎn)市場的投機行為,。因此，有關(guān)專家認為,，出租房市場中的房屋質(zhì)量良好，租房者的社會階層較高是德國房屋租賃市場健康發(fā)展和引以為自豪的重要特征,。

　　對租房者保護完善

　　德國房地產(chǎn)租賃市場的快速發(fā)展,，離不開健全的法律體系的支撐。長期以來,，良好的法律法規(guī),、政策條例規(guī)范了房屋租賃市場，很好地保障了租客與房主的合法權(quán)益,。

　　從住房租賃的認識上看,，德國《民法典》把房屋租賃分為“使用租賃”和“收益租賃”兩類，對以使用為目的,、供普通居民租賃居住的“使用租賃”進行了嚴格的法律規(guī)定,；從性質(zhì)上看，德國《住宅建設(shè)法》為租賃住房定下了“公益”“福利”的基調(diào),，明確規(guī)定,，要建造面積、布局,、租金適合廣大居民需要的住房,。

　　德國政府通過《住房租賃法》和《租金水平法》保護承租人的利益，通過稅收優(yōu)惠,，鼓勵投資群體開發(fā)適用于出租的房屋,，對較低收入的家庭發(fā)放租房補貼，使其能夠享受到一定的住房標準,。

　　《住房租賃法》規(guī)定,，一般的房租合同都是無限期的，承租者可以提前幾個月提出退租要求,，但出租者不允許主動收回房屋,，除了在幾種特殊情況下，比如,，承租者不按時繳納房租,，或者房主能夠證明房主本人或直系親屬需要此住房,。

　　在德國，關(guān)于房屋租金的調(diào)整也有嚴格規(guī)定,?！蹲饨鹚椒ā芬?guī)定，3年內(nèi)舊合同的租金上漲幅度不能超過20%,，2015年又調(diào)整為10%,。對于新簽訂的合同，允許租借雙方進行議價,，但是租金要參照已有同等質(zhì)量和位置房屋的租金水平來確定,，不能超過同等房屋租金的20%，超過同等租金水平50%而簽訂合同甚至被視為違法,。

　　對于低收入群體,，政府主要采用財政補貼的方式。根據(jù)規(guī)定,，德國公民凡家庭收入不足以租賃適當住房者,，有權(quán)享受住房補貼，以保證每個家庭都能夠有住房支付能力,。

　　如果租房者沒錢支付房租,，房主不能將其趕出去，而需要上法庭,，提供證據(jù)證明租房者確實沒有足夠收入,，而這一過程既費時又費錢。此外,，政府還根據(jù)家庭成員的多少,、失業(yè)時間長短等條件向貧困家庭發(fā)放每月數(shù)百歐元不等的租房補助。

　　通常人們尋找租房時要借助中介商,，但在德國則不必擔心“挨宰”,，因為有《住房中介法》。這項法律規(guī)定,，如果中介商任意提高傭金,，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將被處以高達2.5萬歐元的罰金,。德國近年發(fā)布的相關(guān)條例規(guī)定,，租房中介費改由房主承擔，租客只有在專門授權(quán)給中介找房的情況下才需要負擔中介費用,。

　　因此,，德國的房屋租賃市場因為嚴格的法規(guī)而干凈透明，租客可由此獲得巨大的安全感,。

　　此外,，德國租房和買房享有的公共權(quán)益是等同的,，只要居民合法納稅，就可以享有本地公共服務(wù),。當“適居性”和權(quán)益保障都到位了,，租房可享受與買房一樣的安全和穩(wěn)定——在德國，租住同一間房子達數(shù)十年之久的住客數(shù)量相當可觀,。

　　政府成為“利益調(diào)停者”

　　為了保障德國公民充分享受政府提供的租房“紅利”,，政府在保護承租人利益的同時，還為房屋供給方制定了相應政策,，鼓勵和培育德國租賃房市場的健康運作,。

　　通常，德國政府對投資商建設(shè)用于出租的房屋進行免稅或者直接補貼,，在德國建設(shè)用于出租的房屋比建設(shè)用于出售的房屋會得到更多稅收優(yōu)惠,。這在客觀上也鼓勵了房地產(chǎn)投資商樂于開發(fā)更多用于租賃的住房。

　　在德國,，對用于出租的住房,，政府的稅收政策規(guī)定折舊率要高于普通商品住房,。例如,，規(guī)定出租房屋的建筑成本在50年內(nèi)折舊完畢。在這種稅收體制下,，出租房的投資者和承租者,，比商品房的投資者和購房者擁有更大程度的稅收優(yōu)惠。因此,，這對于刺激德國租賃房市場的投資意義重大,。

　　為了避免承租者和房東的糾紛，德國政府除了通過各項法規(guī)嚴格控制房租外,，還重視細化租房合同及相關(guān)程序,，以最大限度避免風險和分歧，從而保護房客和房東的雙方權(quán)益,。

　　在德國,，租房合同分為有限期和無限期兩種格式，其中,，無限期合同保證了房客能夠長久租住一處房產(chǎn)而不被中途“攆走”,。根據(jù)德國法律，房東若想終止租房合同通常要提前3個月通知對方,，租期5年以上的必須提前6個月通知,，租期8年的需提前9個月通知，租期10年以上的要提前1年通知對方,。

　　為了保護房東的利益,，德國法律規(guī)定,，房客在簽署租房合同前，必須向房東出具信用等級證明（即此前支付租金的記錄）,、詳細的工作情況和財務(wù)狀況證明,。租房合同通常還規(guī)定房客須按入住時原樣交還房屋，租房期間對房屋所做的改變必須全部恢復,，以最大限度地保護房東的合法權(quán)益,。

　　對于市場上房屋出租信息的真實性，德國政府部門和相關(guān)行業(yè)協(xié)會要求極為嚴格,。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)或查出房屋中介機構(gòu)提供了虛假信息或有其他違規(guī)行為,，必將嚴懲不貸，以維護法律尊嚴并保障各方利益,。

　　據(jù)《民主與法制時報》《解放日報》,、新華社等綜合