原標(biāo)題：海外置業(yè) 資產(chǎn)安全最重要

　　“泰國普吉島的度假房,，很多東北老人都在那里長居，因?yàn)闊o論是氣候還是生活成本,，都非常適合養(yǎng)老”,、“馬來西亞吉隆坡的房產(chǎn)是永久產(chǎn)權(quán)，如果辦了第二家園計(jì)劃,，一個(gè)指標(biāo)可以帶雙方父母,、子女一起擁有居住權(quán)”、“日本房地產(chǎn)市場即將走出低谷,，現(xiàn)在是最好的抄底期”……不知從何時(shí)起,，很多也許一次國門都沒有出過的人，已經(jīng)開始成為無數(shù)海外地產(chǎn)的潛在買家,。

　　一線城市房價(jià)高企,、子女教育需求、資產(chǎn)配置潮流等等因素,，都是海外地產(chǎn)崛起的重要原因,，海外買房已經(jīng)不是億萬身家人士成功的標(biāo)配，幾百萬元甚至幾十萬元的海外房產(chǎn)已經(jīng)慢慢滲透至“世界那么大,，想出去看看”的小康人家,。

　　據(jù)最新統(tǒng)計(jì),，中國購房者關(guān)注的目的地發(fā)生了變化。2015年和2016年,，最受中國人歡迎的目的地為美國,、澳大利亞、加拿大和英國,，而今年排名前四的國家依次為美國,、澳大利亞、泰國和加拿大,，而馬來西亞,、韓國亦排名前列。

　　但是,，與風(fēng)風(fēng)火火的海外置業(yè)如影隨形的,，是無處不在的“坑”，輕的也許是本以為買房便可移民卻沒有落實(shí),，承諾的回報(bào)率達(dá)不到,，重的則是不了解當(dāng)?shù)卣叨つ客顿Y造成血本無歸。因此,，專家建議,，海外置業(yè)最重要的是保證資產(chǎn)的安全性。

　　泰國買房 異軍突起

　　近年來,，去泰國旅游成了不少國人休假的關(guān)鍵詞,，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年到泰國旅游的中國游客人數(shù)達(dá)到了877萬人次,，并為泰國帶來了856億人民幣的收入,。美麗的風(fēng)景、享樂式的生活習(xí)慣,、適中的飛行距離以及相對低廉的房價(jià),，這一切讓泰國成為全球熱門旅行目的地的同時(shí)，也成了海外投資置業(yè)的新風(fēng)口,。

　　泰國正在成為最受中國購房者關(guān)注的海外置業(yè)國家之一,。在上周剛剛結(jié)束的北京秋季房展上，泰國項(xiàng)目的現(xiàn)場咨詢量和成交量都明顯上升,，成為繼美國,、澳大利亞之后的第三大熱門投資國家。北京房展組委會海外部總監(jiān)魏克非表示,，泰國的房產(chǎn)投資非常多元化,，如曼谷的精裝公寓、普吉島的度假公寓,，既可用于度假自住,，亦可出租獲利,，都是非常好的投資選擇。并且由于泰國的公寓配套非常完善,，泳池,、健身房、桑拿甚至車位很多都是免費(fèi)的,，加上物業(yè)管理的完善使得泰國成為參展購房人重點(diǎn)關(guān)注的海外國家,。

　　房展數(shù)據(jù)上看，今年迄今,，澳大利亞的詢問量同比下降9.7了%,，美國下降了18.4%，而泰國增長了154.9%,。中國人最熱衷投資的泰國城市為芭提雅,、曼谷、普吉島和清邁,。統(tǒng)統(tǒng)都是泰國的主要旅游目的地,。

　　實(shí)際上,，國人開始關(guān)注并購買泰國房產(chǎn)背后的邏輯當(dāng)然不僅僅是因?yàn)樘﹪匀说淖匀痪坝^和美食,，泰國房產(chǎn)出現(xiàn)“爆買”還與一個(gè)升值的預(yù)期有非常大的關(guān)系。

　　北京房拍拍投資顧問有限公司首席執(zhí)行官周磊對北青報(bào)記者表示,，曼谷的地價(jià)近年來暴漲了好幾倍,，投資泰國房產(chǎn)已炙手可熱。因?yàn)樵谔﹪I房包含了精裝修,，房子按使用面積計(jì)算,，門檻低至三、五十萬人民幣等因素,，加上一帶一路政策的推動,，和泰國自身軌道交通發(fā)展迅速、人口紅利,、醫(yī)療教育豐富等諸多原因,，都使得泰國成為海外投資新寵兒。

　　以泰國為例 看看置業(yè)前需要了解的那些“坑”

　　面對如此多的好處,，泰國置業(yè)吸引力十足,，但需要重點(diǎn)提醒購房人的是，海外房地產(chǎn)市場畢竟與我們熟悉的國內(nèi)市場千差萬別,，投資海外項(xiàng)目切忌單方面信任中介或代理商的一面之詞,，沒有做足功課就盲目投資。

　　周磊向北青報(bào)記者表示,，泰國確實(shí)是處于房產(chǎn)上升期的國家,，但并不意味著國內(nèi)購房人可以像十年前在北京買房那樣閉著眼隨便選,。他自身公司就代理開發(fā)有泰國的項(xiàng)目，都會提前像購房人詳解購買泰國房子可能遇到的問題,。

　　第一,、投資泰國最重要的就是切忌買到無證房。

　　海外購房者普遍是投資需求,，投資買房最重要的不是升值而是資產(chǎn)安全,。因此，在選擇泰國項(xiàng)目上,，能夠保證順利施工,，并完工的項(xiàng)目是選擇投資的第一步。

　　周磊介紹到,，由于泰國只允許外國人購買公寓產(chǎn)品,，因此這類公寓在建設(shè)之初都需要獲得EIA證，中文簡稱就是環(huán)境影響評估,，只有獲得了這個(gè)證才能建房并且銷售,。當(dāng)然這個(gè)證的獲取難度也是比較大，由于近年來中國購房人的涌入,，不少泰國項(xiàng)目都是在沒有EIA證的情況下,，就提前進(jìn)入中國開始預(yù)售，這樣就有很大的風(fēng)險(xiǎn)了,，很可能你掏錢買的房最后根本建不起來,，成為類似國內(nèi)的爛尾項(xiàng)目。因此投資泰國,，項(xiàng)目方是否獲得了EIA證是購房人在掏錢之初就要調(diào)查清楚的,。

　　周磊也補(bǔ)充提醒道，目前在國內(nèi)銷售的曼谷公寓項(xiàng)目魚龍混雜,，絕大多數(shù)都沒有EIA證,，相比曼谷，普吉島,、芭提雅這樣的旅游城市,，EIA證相對更容易辦理。

　　第二,、謹(jǐn)慎提防買到土地抵押給銀行的項(xiàng)目,。

　　周磊表示，泰國的房地產(chǎn)市場其實(shí)相當(dāng)于早期的國內(nèi)市場,，處于高速發(fā)展的初期,，大小開發(fā)商混雜，實(shí)力也各不相同。有不少的小開發(fā)商通過各種渠道獲得的土地因?yàn)闆]有足夠資金支持,，不得已將土地抵押給了銀行,，然后就拿著做好的樓市、PPT到國內(nèi)圈錢,，靠這筆錢再去贖回土地,，這就給投資者帶來了風(fēng)險(xiǎn)。因此,，投資泰國項(xiàng)目,，最好選擇大開發(fā)商或者提前做足功課，查明項(xiàng)目的土地是否被銀行抵押,。

　　第三,，泰國房子的價(jià)格差異很大，置業(yè)前要對周邊價(jià)格了解清楚,。

　　周磊表示,，現(xiàn)在來國內(nèi)銷售的泰國公寓項(xiàng)目，很多都會告訴投資人項(xiàng)目位置極好,，靠近地鐵站5分鐘,，價(jià)格比周邊低30%等等。這可能是事實(shí),，但卻并非是泰國開發(fā)商千里迢迢來華,，好心賣給我們低價(jià)實(shí)惠房子，而是因?yàn)樘﹪孔釉诘罔F沿線之間的差異非常大,。

　　周磊舉例道,，比如泰國曼谷，最值錢的公寓能達(dá)到15萬人民幣/平方米,，最便宜的甚至只有1萬元/平方米出頭，價(jià)格差異非常大,。簡單來說,，橫穿曼谷東西線的輕軌是曼谷交通的主干線，沿線房子價(jià)格最高,，尤其是靠近市中心和商業(yè)地段的站點(diǎn),，附近價(jià)格甚至不低于北京上海等一線城市。但支線地鐵站周邊,，價(jià)格則可能回落很多,。所以有的來華推薦的項(xiàng)目方會聲稱自己項(xiàng)目靠近地鐵，只需要坐幾站地就到達(dá)核心區(qū),，價(jià)格會便宜很多等等,，并不是來讓國人撿漏，而是因?yàn)榈罔F站點(diǎn)之間的價(jià)格差異非常大。所以購房之前也要充分了解周邊的價(jià)格,，做到心里有數(shù),。

　　你買的房遠(yuǎn)遠(yuǎn)貴于當(dāng)?shù)貎r(jià)格 高額包租收益亦不可全信

　　海外置業(yè)，一定要在對該國房地產(chǎn)市場充分了解后再下手,，才是投資海外房產(chǎn)最安全的方式,。

　　馬來西亞華人艾倫是吉隆坡一位資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。他目睹了眾多開發(fā)商以及中介公司“忽悠”中國人買房的案例,。

　　“馬來西亞政府為了避免房價(jià)暴漲,，影響到本國人的居住問題，一般對房價(jià)漲幅都有明確限制,，每年不許超過一個(gè)相對較低的百分比,，而對于外國人買房，則有嚴(yán)格價(jià)格要求,，那就是不得低于價(jià)值200萬人民幣,。比如我所在的區(qū)的公寓二手房，如果當(dāng)?shù)厝速I,，價(jià)格很便宜,，但如果是外國人，價(jià)格必須在200萬人民幣以上”,，艾倫說,。

　　因此，馬來西亞的社區(qū)就會出現(xiàn)同區(qū)不同價(jià)的現(xiàn)象,，很多當(dāng)?shù)厝税讯址抠u給外國人,，然后拿著錢還可以買到自己更喜歡的房子。

　　而很多中介提到的高回報(bào),，更得小心,。周磊表示，單論投資收益來說,，近年來房產(chǎn)增值最快的就是國內(nèi)市場,，期待海外房產(chǎn)像國內(nèi)那樣急速增值是不現(xiàn)實(shí)的，但合理的投資是可以實(shí)現(xiàn)保值增值和跑贏通脹的,。

　　目前的海外公寓市場,，尤其是亞洲一些國家，很多項(xiàng)目都承諾包租甚至宣傳能達(dá)到年化10%個(gè)點(diǎn)以上的增值收益,，這些如同天上掉餡餅的美事,，絕大多數(shù)都是難以實(shí)現(xiàn)的。

　　周磊表示,，由于海外地產(chǎn)很多都是在旅游國家,，熱點(diǎn)城市房子的出租收益確實(shí)比較高，租售比也高于國內(nèi)，但年化10個(gè)點(diǎn)的出租收益還是很不現(xiàn)實(shí)的,，如果開發(fā)商推薦是承諾了高出租收益的,，那你就要小心了，很可能這個(gè)項(xiàng)目賣給國內(nèi)投資者的售價(jià)是高于本地的,。

　　“比如在曼谷,，正常的出租5個(gè)點(diǎn)的年化收益還是有的，芭提雅,、普吉島的出租收益會更高一些,，但再高就不現(xiàn)實(shí)了?！爸芾诒硎咎﹪孔又员阋酥饕且?yàn)樘﹪嗽?jīng)習(xí)慣于租房和享受生活,，不愿意買房，而如今這種趨勢在發(fā)生改變,，泰國人也開始自己購房了,，因此租金價(jià)格會有所波動，房價(jià)則出現(xiàn)上漲,。

　　除此之外,，在海外投資買房，項(xiàng)目方承諾貸款的也大多不容易實(shí)現(xiàn),。

　　比如泰國,，據(jù)了解，曾經(jīng)國人在泰國買房是可以貸款的,，首付30%以外,，通過中國銀行(泰國)和中國工商銀行(泰國)推出的相關(guān)貸款服務(wù)，能夠?qū)崿F(xiàn)貸款買房,，但如今,，由于匯率市場的變化，國內(nèi)銀行控制資金外流,，已經(jīng)暫停了泰國買房的貸款服務(wù),，而泰國本地暫時(shí)沒有金融機(jī)構(gòu)對國內(nèi)投資者提供貸款服務(wù)，因此當(dāng)前泰國置業(yè)大部分以全款為主,，也有和項(xiàng)目方協(xié)商，采取分期付款的方式,，簽訂合同時(shí)首付一部分,，余款交房付清的。因此周磊提醒到,，無論是泰國置業(yè)還是其他國家的海外置業(yè),，投資者都應(yīng)提前做足功課，盡量保證投資安全，另外也盡量找國內(nèi)代理的大公司和泰國本地的大型上市公司進(jìn)行交易,，避免出現(xiàn)不必要的購房風(fēng)險(xiǎn),。

　　世界那么大 千萬別上當(dāng)

　　在海外置業(yè)的過程中，還有一些必須要了解的常識,。

　　首先,，購房和移民拿綠卡，一定要分開對待,。

　　在海外置業(yè)的人群中,，不少購房者是為了拿綠卡，希望購買房產(chǎn)以后則能獲得外國居留的資格,。但事實(shí)上,，基本上所有西方的發(fā)達(dá)國家，如美國,、澳洲,、加拿大、英國等都不存在買房移民的政策,。南歐部分國家如希臘,、西班牙、葡萄牙等,，為緩解經(jīng)濟(jì)低迷狀況,，推出了吸引海外投資的移民政策。但此類項(xiàng)目移民也有一定的門檻要求,，比如語言,、資產(chǎn)數(shù)量，并不只是簡單的買了房子就能馬上移民,，因此買家在買房前一定要先了解清楚當(dāng)?shù)氐囊泼裾摺?/p>

　　國外與國內(nèi)存在的買房贈送戶口的行為不同,。在部分國家，尤其是發(fā)達(dá)國家,，各國政府將房產(chǎn)認(rèn)定為投資開發(fā)項(xiàng)目,，而且一般不與移民掛鉤。比如在美國與加拿大購買房產(chǎn)就不代表可以移民,；澳大利亞購房同樣不等于移民,，而是只能在申請移民時(shí)予以加分。澳大利亞政府還規(guī)定,，不是本國居民只能購買新建住宅,，包括還未建成的期房及建成后12個(gè)月未經(jīng)出租的現(xiàn)房。

　　其中葡萄牙政府規(guī)定在葡萄牙購買50萬歐元以上的房產(chǎn)即可辦理臨時(shí)永居卡,，而在西班牙,，外國人只要購買西班牙主權(quán)債務(wù)或房產(chǎn),，也可以獲得居留許可，但是這兩個(gè)國家的前提是通過語言考試,，考試采用西班牙語和葡萄牙語,，通過者不多。

　　其次,，并不是買了海外房子女就可以挑選學(xué)校,。

　　對于不少中國家庭來說，移民國外的主要目的就是在于讓子女接受國外的先進(jìn)教育,。而大量的海外房產(chǎn)銷售機(jī)構(gòu),，也將教育資源作為核心賣點(diǎn)之一推出各種教育地產(chǎn)主題的海外樓盤。

　　其實(shí)國外是沒有教育地產(chǎn)這種說法的,，主要是被國內(nèi)一些中介根據(jù)國人習(xí)慣性的買房思維炒起來的,。在美國，國外公立學(xué)校雖然也是實(shí)行就近入學(xué)的方式,，但是入學(xué)條件并不與購房落戶掛鉤,。即使家長在學(xué)校對應(yīng)片區(qū)內(nèi)沒有房產(chǎn)也不要緊，租住的房子也能辦理入學(xué),。

　　但同時(shí),，所謂教育地產(chǎn)用于出租是有一定優(yōu)勢的，有些地方學(xué)校比較多,，學(xué)生和家長租房的比例比較大,，用于出租會有客源保證，并且租金也會高于其他同類房產(chǎn),。

　　第三,，你買房的錢真能轉(zhuǎn)到海外嗎？

　　有數(shù)據(jù)顯示,，超過70%的國人在海外購房時(shí)都會采用現(xiàn)金付款的方式,，但是根據(jù)現(xiàn)行的《外匯管理?xiàng)l例》，每人每年兌換外匯的上限為5萬美元,，所以現(xiàn)金購房者都會透過借用親戚朋友的身份證來兌換外匯,。例如有購房者想要為美國一棟80萬美元一次性現(xiàn)金付款，可能需要動用超過16個(gè)身份證來兌換美元,。

　　近期,，路透社消息稱，外管局上海分局被曝下發(fā)通知,，要求各家銀行對可能的分拆交易提高警惕,，必要時(shí)拒絕購匯申請。這意味著從前的現(xiàn)金購房者習(xí)慣使用的螞蟻搬家等購房方式在將來可能面臨著一旦發(fā)現(xiàn),，當(dāng)事人就會被拉進(jìn)關(guān)注名單,，禁止外匯交易以及匯款的窘境。

　　目前,，合法的海外置業(yè)四種方式分別是國內(nèi)由銀行提供,，以人民幣形式離岸，到當(dāng)?shù)卦儋弲R的業(yè)務(wù),；已經(jīng)進(jìn)入美國市場中介公司的委托付款,；銀行以及金融機(jī)構(gòu)提供的內(nèi)存外貸；通過投資基金購置海外房產(chǎn),。

　　第四,，不良中介隱瞞額外費(fèi)用。

　　在海外買房涉及很多費(fèi)用,，但往往為了集聚客戶,，中介開始都不說，讓客戶覺得性價(jià)比很高,，等到了真交易的時(shí)候客戶才醒過味來,。比如，美國當(dāng)?shù)卣魇盏亩悇?wù)服務(wù)費(fèi),、貸款稅等加起來又是兩三千美元,。有統(tǒng)計(jì)稱，在美國買房,，購房者需繳納一次性的房產(chǎn)交易稅,、律師費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi),、房屋估價(jià)費(fèi),、房屋檢查費(fèi)和登記費(fèi)等，一般累計(jì)占房價(jià)的3%至5%,。一般來說,，在美國買一套房產(chǎn)，要付給中介2萬元至3萬元看房保證金,、3.3萬元差旅費(fèi),、看樓誠意金2.5萬元至5萬元(若一家大小前往，則可高達(dá)10萬元),，機(jī)票和酒店費(fèi)用另計(jì),。再加上必要的律師費(fèi)、驗(yàn)房費(fèi),、稅費(fèi)等,，房價(jià)之外的額外費(fèi)用其實(shí)也是一筆不小的開支。

　　本版文/本報(bào)記者 李桁