日前,，市住建局印發(fā)了《江門市市區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》(簡(jiǎn)稱：《細(xì)則》),，進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售款的收存和使用行為,，維護(hù)商品房預(yù)售交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益,，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,。《細(xì)則》自11月1日起實(shí)施,，有效期為5年,，臺(tái)山市、開(kāi)平市,、鶴山市,、恩平市參照?qǐng)?zhí)行?！都?xì)則》強(qiáng)調(diào),，商品房預(yù)售款在商品房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收交付使用前，只能用于購(gòu)買項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料,、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的工程施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi)的款項(xiàng),，不得挪作他用。開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)使用商品房預(yù)售款和直接收存商品房預(yù)售款的,，可處以違法用款額百分之十以上百分之二十以下的罰款,。

　　A 銀行須按監(jiān)管部門意見(jiàn)撥付預(yù)售款

　　商品房預(yù)售款是指預(yù)購(gòu)人依照房屋買賣合同的約定,，預(yù)先支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在商品房竣工驗(yàn)收交付使用前用作該商品房建設(shè)費(fèi)用的款項(xiàng),。據(jù)介紹,，市住建局根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī),，制定了《細(xì)則》,。經(jīng)市法制局審查同意，《細(xì)則》自11月1日起實(shí)施,。

　　《細(xì)則》明確,，市住建局負(fù)責(zé)蓬江區(qū)、江海區(qū)商品房預(yù)售款收存和使用的監(jiān)督管理,，新會(huì)區(qū)住建局負(fù)責(zé)新會(huì)區(qū)商品房預(yù)售款收存和使用的監(jiān)督管理,。購(gòu)房人向開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)依合同約定將房款存入該預(yù)售項(xiàng)目的預(yù)售款監(jiān)管賬戶(簡(jiǎn)稱：監(jiān)管賬戶),。開(kāi)設(shè)監(jiān)管賬戶的商業(yè)銀行(簡(jiǎn)稱：監(jiān)管銀行)必須嚴(yán)格按照監(jiān)管部門的核準(zhǔn)意見(jiàn)撥付預(yù)售款,。

　　《細(xì)則》強(qiáng)調(diào)，商品房預(yù)售款在商品房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收交付使用前,，只能用于購(gòu)買項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料,、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的工程施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi)的款項(xiàng)，不得挪作他用,。

　　B 三方共同監(jiān)管預(yù)售款的收存和使用

　　《細(xì)則》明確,，開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)《商品房預(yù)售許可證》前，應(yīng)當(dāng)與監(jiān)管部門及項(xiàng)目所在地可設(shè)立監(jiān)管賬戶的商業(yè)銀行共同簽訂《江門市區(qū)商品房預(yù)售款專用賬戶監(jiān)管協(xié)議書(shū)》(簡(jiǎn)稱：《監(jiān)管協(xié)議書(shū)》),，開(kāi)發(fā)企業(yè),、監(jiān)管部門及監(jiān)管銀行三方根據(jù)《監(jiān)管協(xié)議書(shū)》共同監(jiān)管商品房預(yù)售款的收存和使用。

　　三方簽訂《監(jiān)管協(xié)議書(shū)》時(shí),，須明確監(jiān)管賬戶名稱和監(jiān)管賬號(hào),。開(kāi)發(fā)企業(yè)有多個(gè)商品房預(yù)售項(xiàng)目的，應(yīng)分別單獨(dú)設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶,。監(jiān)管賬戶性質(zhì)為專用賬戶,，實(shí)行專款專戶,、?？顚４妗,？顚Ｓ?，且不得使用除支票以外的結(jié)算方式(如開(kāi)通網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行,、支付結(jié)算卡等工具),，同時(shí)不得提取現(xiàn)金,。

　　《細(xì)則》還指出，需要使用監(jiān)管銀行POS機(jī)收取預(yù)售款的開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)簽訂與該預(yù)售項(xiàng)目監(jiān)管賬號(hào)對(duì)應(yīng)的銀行POS機(jī)業(yè)務(wù)協(xié)議書(shū),，該P(yáng)OS機(jī)業(yè)務(wù)協(xié)議書(shū)作為《監(jiān)管協(xié)議書(shū)》的附件之一,，提交給監(jiān)管部門備案。監(jiān)管銀行和開(kāi)發(fā)企業(yè)變更該預(yù)售項(xiàng)目監(jiān)管賬號(hào)對(duì)應(yīng)的銀行POS機(jī)業(yè)務(wù)協(xié)議書(shū)內(nèi)容的,，應(yīng)及時(shí)向監(jiān)管部門提交已變更的銀行POS機(jī)業(yè)務(wù)協(xié)議書(shū)重新辦理備案,。

　　C 監(jiān)管各方均有法律責(zé)任

　　《細(xì)則》要求，預(yù)售項(xiàng)目在辦理商品房所有權(quán)初始登記前,，對(duì)應(yīng)的監(jiān)管賬戶結(jié)余金額不得少于已收存商品房預(yù)售款總額的5%,。監(jiān)管賬戶涉及的所有商品房預(yù)售項(xiàng)目在辦理商品房所有權(quán)初始登記后，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以向監(jiān)管部門申請(qǐng)撤銷賬戶監(jiān)管,，該預(yù)售項(xiàng)目商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議同時(shí)終止,。

　　監(jiān)管部門應(yīng)建立預(yù)售商品房監(jiān)管賬戶檔案，及時(shí)掌握各監(jiān)管賬戶的使用情況,。開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲得監(jiān)管銀行按月出具監(jiān)管賬戶預(yù)售款資金收支情況的對(duì)賬單后,，應(yīng)附上已售房屋房款收繳情況明細(xì)表，于每月10日前報(bào)送監(jiān)管部門核查備案,。

　　各商業(yè)銀行應(yīng)建立監(jiān)管賬戶的托管系統(tǒng),，并預(yù)留與監(jiān)管部門信息系統(tǒng)對(duì)接的數(shù)據(jù)接口。監(jiān)管部門會(huì)不定期對(duì)各預(yù)售項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度及預(yù)售款撥付情況進(jìn)行監(jiān)督檢查,。

　　記者注意到,，開(kāi)發(fā)企業(yè)違反《細(xì)則》規(guī)定使用商品房預(yù)售款和直接收存商品房預(yù)售款的，監(jiān)管部門會(huì)責(zé)令其改正,，降低或者注銷其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì),，處以違法用款額百分之十以上百分之二十以下的罰款。

　　監(jiān)管銀行違反《細(xì)則》規(guī)定撥付商品房預(yù)售款和監(jiān)管部門違反《細(xì)則》規(guī)定同意使用商品房預(yù)售款的,，上一級(jí)主管部門會(huì)責(zé)令其改正和追回流失款項(xiàng),；給預(yù)購(gòu)人造成損失的,，依法承擔(dān)連帶責(zé)任,。

　　施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)不按項(xiàng)目建設(shè)實(shí)際進(jìn)度,，提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)使用商品房預(yù)售款的,，主管部門會(huì)責(zé)令其改正，將其違規(guī)行為記入企業(yè)誠(chéng)信信息系統(tǒng),，并依法對(duì)相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人予以處理,。

　　監(jiān)管部門及其他有關(guān)行政管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán),、徇私舞弊,、索賄受賄的,，依法追究行政責(zé)任。

　　購(gòu)房者：

　　各種方式繳交的預(yù)售款 都要存入監(jiān)管賬戶

　　《細(xì)則》要求,，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得避開(kāi)監(jiān)管自行直接收存購(gòu)房人支付的商品房預(yù)售款,。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將與購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)已收取的定金，在與購(gòu)房人簽訂買賣合同后,，及時(shí)轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶,。開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂買賣合同時(shí)，選擇任何繳款方式都必須明確每一期繳款的具體時(shí)間及金額,，并按繳款方式填寫(xiě)《商品房預(yù)售款繳款通知書(shū)》(簡(jiǎn)稱：《繳款通知書(shū)》),。

　　《細(xì)則》還明確，開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人網(wǎng)上下載簽訂《商品房買賣合同》時(shí),，必須將“房屋交易網(wǎng)上登記系統(tǒng)”網(wǎng)上聯(lián)機(jī)打印的《繳款通知書(shū)》交給購(gòu)房人,，并由購(gòu)房人直接到該預(yù)售商品房項(xiàng)目的監(jiān)管賬戶開(kāi)設(shè)銀行繳交商品房預(yù)售款(可在該銀行的任何網(wǎng)點(diǎn)繳款)。購(gòu)房人按照繳款通知單履行相關(guān)繳款義務(wù)后,，收款銀行或轉(zhuǎn)賬銀行須按繳款通知單記載的內(nèi)容在銀行系統(tǒng)“摘要”欄注明購(gòu)房地址或購(gòu)房人姓名,，并向購(gòu)房人打印銀行入賬憑證(該入賬憑證須注明購(gòu)房地址)，同時(shí)應(yīng)在《繳款通知書(shū)》第一,、二聯(lián)上加蓋業(yè)務(wù)專用章后連同銀行入賬憑證退給繳款人,，第三聯(lián)可作為銀行入賬憑證的附件。購(gòu)房人憑《繳款通知書(shū)》第一,、二聯(lián)及銀行入賬憑證向開(kāi)發(fā)企業(yè)換領(lǐng)交款票據(jù),，《繳款通知書(shū)》第一聯(lián)及銀行入賬憑證作為辦理合同登記備案的要件之一。

　　《細(xì)則》指出,，購(gòu)房人用POS機(jī)繳交預(yù)售款的,，應(yīng)在開(kāi)發(fā)企業(yè)的POS機(jī)回單上注明購(gòu)房人姓名及購(gòu)房地址，并與開(kāi)發(fā)企業(yè)一并在《繳款通知書(shū)》第一,、二聯(lián)上簽名(章)(該簽名須與買賣合同簽名一致),。POS機(jī)回單及《繳款通知書(shū)》第一聯(lián)作為辦理合同登記備案的要件之一。購(gòu)房人通過(guò)網(wǎng)上銀行轉(zhuǎn)賬繳交預(yù)售款的,，應(yīng)打印網(wǎng)上轉(zhuǎn)賬清單,，在清單上簽名、注明購(gòu)房地址及房款已轉(zhuǎn)入的監(jiān)管賬戶號(hào)碼,，并與開(kāi)發(fā)企業(yè)一并在《繳款通知書(shū)》第一,、二聯(lián)上簽名(章)(該簽名須與買賣合同簽名一致)。網(wǎng)上轉(zhuǎn)賬清單及《繳款通知書(shū)》第一聯(lián)作為辦理合同登記備案的要件之一,。

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)在確定監(jiān)管賬戶收到購(gòu)房人支付的首期房款或按買賣合同約定的商品房預(yù)售款后,，應(yīng)當(dāng)自簽訂買賣合同之日起30日內(nèi)，向管轄的監(jiān)管部門辦理預(yù)售合同登記備案手續(xù),；監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起20日內(nèi)予以登記備案,。

　　購(gòu)房人申請(qǐng)辦理按揭貸款(含公積金貸款)的,，貸款銀行應(yīng)按照借款合同、買賣合同條款中的約定將購(gòu)房人的按揭貸款由貸款銀行直接轉(zhuǎn)入該按揭房屋所在預(yù)售項(xiàng)目的監(jiān)管賬戶,。

　　房企：

　　申請(qǐng)商品房預(yù)售款的幾種情況

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何申請(qǐng)商品房預(yù)售款的撥付使用呢,？據(jù)介紹，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須按照申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)提交的預(yù)售項(xiàng)目建設(shè)工程進(jìn)度用款計(jì)劃合理支付有關(guān)工程款,，申請(qǐng)使用商品房預(yù)售款時(shí),，由工程總承包單位、工程監(jiān)理企業(yè),、工程建設(shè)行政主管部門確認(rèn)工程進(jìn)度,。《細(xì)則》強(qiáng)調(diào),，各區(qū)工程建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)其核發(fā)施工許可證的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程款使用情況進(jìn)行監(jiān)督,，勘查工程進(jìn)度。那么,，房企在申請(qǐng)商品房預(yù)售款支付施工進(jìn)度款,、各項(xiàng)費(fèi)用或稅金、購(gòu)房人退房款時(shí),，應(yīng)該提供什么材料和如何辦理呢,？

　　申請(qǐng)支付施工進(jìn)度款

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)撥付使用監(jiān)管賬戶內(nèi)商品房預(yù)售款，用于支付預(yù)售項(xiàng)目建設(shè)施工進(jìn)度款的,，須如實(shí)填報(bào)《商品房預(yù)售款使用申請(qǐng)表》(網(wǎng)上系統(tǒng)打印),，申請(qǐng)使用的預(yù)售款全數(shù)撥付到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程總承包商的指定賬戶，并向監(jiān)管部門提交以下材料：

　　1,、商品房預(yù)售款使用申請(qǐng)表(此申請(qǐng)須開(kāi)發(fā)企業(yè),、項(xiàng)目工程總承包企業(yè)、監(jiān)理企業(yè),、工程建設(shè)行政主管部門共同確認(rèn)簽字蓋章),；

　　2、監(jiān)管賬戶余額單,；

　　3,、上期申請(qǐng)款劃出監(jiān)管賬戶回單(首次申請(qǐng)的不用提交)；

　　4,、已支付的工程進(jìn)度款憑證或需要支付的工程款請(qǐng)款書(shū),；

　　5,、其他能夠證明需要支付工程款的材料,。

　　申請(qǐng)支付各項(xiàng)費(fèi)用或稅金

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)撥付使用監(jiān)管賬戶內(nèi)商品房預(yù)售款，用于支付向政府部門繳交的各項(xiàng)費(fèi)用或稅金的,，須如實(shí)填報(bào)《商品房預(yù)售款使用申請(qǐng)表》(網(wǎng)上系統(tǒng)打印),，并向監(jiān)管部門提交以下材料：

　　1,、商品房預(yù)售款使用申請(qǐng)表；

　　2,、監(jiān)管賬戶余額單,；

　　3、上期申請(qǐng)款劃出監(jiān)管賬戶回單(首次申請(qǐng)的不用提交),；

　　4,、該預(yù)售項(xiàng)目已繳交政府部門相關(guān)費(fèi)用、稅金的憑證或繳費(fèi),、繳稅通知書(shū),；

　　5、其他補(bǔ)充材料,。

　　購(gòu)房人退房,，申請(qǐng)退回預(yù)售款

　　預(yù)售項(xiàng)目初始登記前，開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人解除購(gòu)房合同需要退回購(gòu)房預(yù)售款的,，向監(jiān)管部門提交以下材料：

　　1,、商品房預(yù)售款使用申請(qǐng)表(網(wǎng)上系統(tǒng)打印)；

　　2,、雙方解除合同申請(qǐng)材料,；

　　3、原購(gòu)房人繳款證明,；

　　4,、原購(gòu)房人銀行賬戶；

　　5,、其他必要補(bǔ)充的材料,。

　　監(jiān)管部門核準(zhǔn)同意的，應(yīng)在《商品房預(yù)售款使用申請(qǐng)表》加具預(yù)售款劃入原購(gòu)房人賬戶的意見(jiàn),，交開(kāi)發(fā)企業(yè)到監(jiān)管銀行劃出購(gòu)房預(yù)售款,。

　　存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題的項(xiàng)目

　　不予正常辦理用款手續(xù)

　　《細(xì)則》指出，監(jiān)管部門根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)誠(chéng)信信息進(jìn)行獎(jiǎng)懲管理,，對(duì)誠(chéng)信企業(yè)提供便利化的服務(wù),；對(duì)嚴(yán)重失信的企業(yè)從嚴(yán)審核預(yù)售款申請(qǐng)。

　　監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)自收到開(kāi)發(fā)企業(yè)使用商品房預(yù)售款申請(qǐng)之日起5個(gè)工作日內(nèi)給出答復(fù),；對(duì)符合《細(xì)則》規(guī)定的,，應(yīng)當(dāng)同意其使用；對(duì)不同意使用的,，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面方式說(shuō)明理由,。另外，監(jiān)管銀行向開(kāi)發(fā)企業(yè)撥監(jiān)管賬戶內(nèi)預(yù)售款時(shí)，必須憑監(jiān)管部門加具同意撥付意見(jiàn)的《商品房預(yù)售款使用申請(qǐng)表》進(jìn)行撥付,。

　　《細(xì)則》還明確了不予正常辦理用款手續(xù)的情形：

　　1,、開(kāi)發(fā)企業(yè)存在違法違規(guī)行為導(dǎo)致工程停工的；

　　2,、預(yù)售項(xiàng)目工程建設(shè)存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題的,；

　　3、其他違反商品房預(yù)售資金管理的行為,。