他山之石可以攻玉,。隨著中國房產(chǎn)政策方向的改革創(chuàng)新,，越來越多的國外經(jīng)驗涌現(xiàn)在人們眼前,。這些是否有一些中國可以借鑒之處,，又將如何幫助中國解決樓市問題,？

　　共有產(chǎn)權(quán)來自于英國思路

　　在這一波樓市新政中,，有一些政策能在海外市場找到樣本,。比如在北京征求意見的共有產(chǎn)權(quán)住房,。

　　在英國,，房屋共有產(chǎn)權(quán)是指由各城市住房協(xié)會與購房人共同擁有住房產(chǎn)權(quán)，英國購房人對住房協(xié)會持有的產(chǎn)權(quán)部分支付,，在具備能力后,，購房人可逐步購買住房協(xié)會持有的那部分產(chǎn)權(quán)。在英國購房人首期和逐步購買剩余產(chǎn)權(quán)的過程中,，可以得到政府的政策性優(yōu)惠,。

　　值得注意的是，政府只對共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)對象和運作方式做出框架性安排,，具體的運作方式由各城市住房協(xié)會根據(jù)本地區(qū)特點靈活制定,，包括建設(shè)、對象審查,、住房再上市出售等環(huán)節(jié),。而英國的住房協(xié)會屬于非營利機構(gòu)，它可以進行多種經(jīng)營,，但是要全部用于共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè),。

　　購房人通過審核后，可以先期購買25%,、50%或者75%的產(chǎn)權(quán),，并對剩余部分的產(chǎn)權(quán)支付。隨著購房人支付能力的提高,，購房人可以逐步購買剩余部分的產(chǎn)權(quán),。比如購房者先期購買了50%的產(chǎn)權(quán)，那么每月用于購買剩余部分產(chǎn)權(quán)的支出,，要比通過其他方式購買住房的每月支出便宜三分之一左右,。

　　德國將租賃供應(yīng)作為主體

　　在發(fā)達國家中，德國以居民偏好租房,、租賃市場完善,、租金管制嚴格而著稱于世。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,，在房屋租賃市場,，德國模式是值得學(xué)習(xí)的。

　　數(shù)據(jù)顯示,，德國有55%的家庭不急于買房,，很多無房的德國家庭并非買不起房，而是由于各種各樣的原因選擇租房生活,。而在德國，住房供應(yīng)政策導(dǎo)向上,，則將租賃供應(yīng)作為主體,。

　　據(jù)了解,，在德國，不管是開發(fā)新房還是經(jīng)營租賃,，企業(yè)要獲得土地,、信貸，新落成的房子須在一定期限內(nèi)讓渡政府出租,，或按接受補貼后的低租金出租,。過了期限，才能按市場租金出租,。因此,，德國租賃房源充足。

　　與此同時,，德國對租房者的保護措施十分完善,。業(yè)內(nèi)人士認為，德國房地產(chǎn)租賃市場的快速發(fā)展,，離不開健全的法律體系的支撐,。

　　《住房租賃法》規(guī)定，一般的房租合同都是無限期的,，承租者可以提前幾個月提出退租要求,，但出租者不允許主動收回房屋，除非特殊情況,，比如承租者不按時繳納房租,，或者房主能夠證明房主本人或直系親屬需要此住房。與此同時,，《租金水平法》規(guī)定,，3年內(nèi)舊合同的租金上漲幅度不能超過20%，2015年又調(diào)整為10%,。

　　而《住房中介法》則將中介約束起來,。這項法律規(guī)定，如果中介商任意提高傭金,，一經(jīng)發(fā)現(xiàn),，將被處以高達2.5萬歐元的罰金。德國近年發(fā)布的相關(guān)條例規(guī)定,，租房中介費改由房主承擔(dān),，租客只有在專門授權(quán)給中介找房的情況下才需要負擔(dān)中介費用。

　　中國仍需引導(dǎo)房價預(yù)期

　　“如果居民對于房價上漲的預(yù)期沒有改變,，國外經(jīng)驗再好在中國也極有可能失效,。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，比如房屋租賃市場,，無論是德國還是日本,，居民愿意租房子的根本原因在于其對房價并無快速上漲預(yù)期，“當購房的預(yù)期收益不夠高的時候,，租房也就成為自然,。”

　　實際上,，在各地嚴格限購政策的推動下,，中國熱門地區(qū)的房價已經(jīng)開始松動。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，一二線城市的房價同比漲幅連續(xù)回落,，而一線城市房價出現(xiàn)環(huán)比下降。其中,，北京新建住宅價格全國跌幅第二,，二手房價格跌幅繼續(xù)全國第一。

　　但是,，央行在上周五發(fā)布的《中國區(qū)域金融運行報告（2017）》中顯示,，2017年，全國房地產(chǎn)市場可能呈現(xiàn)“成交回落,、價格平穩(wěn)略降”的發(fā)展態(tài)勢,，但房價上漲預(yù)期仍然存在。

　　根據(jù)央行發(fā)布的《2017 年第二季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》顯示,，仍有超過三成的居民預(yù)期三季度房價會“上漲”,，僅有不足一成居民認為房價會“下降”。

　　中國銀行國際金融研究所分析師也表示,，如何擺脫樓市調(diào)控的政策循環(huán),，打破房價上漲預(yù)期，是當下值得關(guān)注的重要問題,。從過去經(jīng)驗來看,，調(diào)控面臨著擠泡沫和穩(wěn)增長的兩難困境，政策往往會陷入“政策收緊-房價下跌-政策放松甚至鼓勵購房-房價大漲-政策重新收緊”的循環(huán)中,，長期作用有限,。

　　“未來房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，政策上需要供需結(jié)合,?！痹摲治鰩煴硎荆磥聿粌H要以因城施策的需求管理引導(dǎo)預(yù)期,，還要加強市場和資金監(jiān)管,，規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展,，并逐步建立房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展長效機制。

　　參考消息

　　房產(chǎn)新政還在路上

　　房屋租賃概念股已漲了不少

　　房產(chǎn)新政還在路上,，落地效果仍未可知,，但是概念股卻已先行。

　　7月以來,，“租購?fù)瑱?quán)”引爆住房租賃市場，房屋租賃概念持續(xù)發(fā)酵,。被投資業(yè)界看做是“房屋租賃概念股”的幾只股票,，出現(xiàn)了連續(xù)多日的上漲。其中,，市北高新大漲4日,，其中3日漲停，1日漲幅超過8%,。不僅如此,，昆百大A、世聯(lián)行,、全新好,、國創(chuàng)高新等也表現(xiàn)不俗。

　　實際上,，上述股票上漲,，均在住建部等9部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》之后，該通知要求“多措并舉,、加快發(fā)展住房租賃市場”,。

　　這些企業(yè)之所以成為房屋租賃概念股，均有與房地產(chǎn)租賃相關(guān)業(yè)務(wù),。其中,，市北高新公司主營業(yè)務(wù)為園區(qū)產(chǎn)業(yè)載體開發(fā)經(jīng)營及產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)。而國創(chuàng)高新38億元收購深圳云房100%股權(quán)的重組方案剛剛獲得中國證監(jiān)會審核通過,，有望成中國資本市場房地產(chǎn)服務(wù)第一股,。而世聯(lián)行是由香港世聯(lián)置業(yè)有限公司獨資設(shè)立的外商投資企業(yè)，公司經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)咨詢,、房地產(chǎn)代理,、房地產(chǎn)經(jīng)紀、物業(yè)管理,。

　　有分析師認為,，中國正面臨一個可能比較大的房改方向，這次房改可能要進入到一個租購并舉的時代,?！爸袊F(xiàn)在整個租賃比例還比較低,，可能只占到20%左右，遠遠低于海外國家,，整個空間非常大,，所以無論是對資本市場還是行業(yè)，都將帶來一個比較大的上漲空間,?！?/p>

　　不過，也有業(yè)內(nèi)人士認為,，政策效果目前尚未明朗,，入市仍需謹慎，后續(xù)對這一板塊的投資還需考察各個公司的基本面,。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就認為,，租住同權(quán)其實此前也一直如此，但政策中承租人子女也可享受如購房人一樣就近上學(xué)的權(quán)益,，在一些重點學(xué)區(qū)實行起來比較困難,。對樓市的影響有多大仍尚待觀察。

　　而在多日上漲之后,，上周五多個概念股均出現(xiàn)下跌走勢,。其中，市北高新收跌3.8%,，昆百大A收跌4.76%,，世聯(lián)行收跌4.87%。

　　本版撰文 北京晨報記者 姜樊

　　2017年7月20日

　　上海市住建委最新印發(fā)的《關(guān)于貫徹商品住房項目銷售采取公證搖號排序有關(guān)問題的實施意見》提出,，上海市暫定在加強房地產(chǎn)市場調(diào)控期間,，開盤銷售的預(yù)售和現(xiàn)售商品住房應(yīng)采取公證搖號排序，按序購房,。

　　2017年7月21日

　　住建部等9部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》,，廣州、深圳,、南京,、杭州、廈門,、武漢,、成都、沈陽,、合肥,、鄭州、佛山,、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位,。

　　2017年8月1日

　　杭州明確,，要抓住開展住房租賃試點契機，以滿足新市民住房需求為重點,，探索構(gòu)建政府公租房和市場租賃房相結(jié)合的“大租賃”新平臺,，促進一、二,、三級市場聯(lián)動發(fā)展,，形成對商品房銷售市場的有效補充。

　　2017年8月3日

　　北京市住建委發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》向社會公開征求意見,，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓給首次購房人,，滿足無房家庭住房剛需。與保障房不同的是,，滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額,，購房人也可按市場價格購買政府份額,，獲得商品住房產(chǎn)權(quán)。

　　2017年8月4日

　　江蘇省發(fā)文,，南京,、蘇州、無錫,、常州,、徐州、揚州等6個城市,，開展培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作,，并將逐步建立購租并舉住房制度。

　　2017年8月5日

　　成都市政府辦公廳印發(fā)了《成都市開展住房租賃試點工作的實施方案》,，到2017年年底組建或改建3至4家國有住房租賃公司,；到2020年，培育和發(fā)展機構(gòu)化,、規(guī)?；赓U企業(yè)不低于50家；而個人出租住房的,，由按照5%征收率減按1.5%計算繳納增值稅,。